以哈爾濱為代表的城市，主動發(fā)布性質(zhì)明確的“救市”政策，加深了業(yè)界對調(diào)控轉(zhuǎn)向的觀望。
在調(diào)控政策和個貸規(guī)模雙雙收緊之下，三季度以來，全國新房、二手房市場熱度下滑，呈量價雙雙回落態(tài)勢；從房企表現(xiàn)來看，近月來，頭部企業(yè)債務(wù)危機頻發(fā)，銷售和融資遇冷，二次“土拍”中“未拍先冷”的情境頻現(xiàn)；從政策層面來看，限漲令和限跌令并行，堵住了熱點城市炒作房價和三四線城市房企依靠加快銷售回籠現(xiàn)金流的路徑，市場觀望心態(tài)加重。
進(jìn)入四季度，樓市會怎么走，調(diào)控方向會有變化嗎？
第一財經(jīng)記者采訪了中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康、人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大、西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟等多位專家學(xué)者，他們普遍認(rèn)為，當(dāng)前市場情緒較市場實際走勢更為悲觀，房地產(chǎn)市場仍總體維持平穩(wěn)和韌性，并沒有整體“救市”的必要性。展望四季度的調(diào)控政策，將繼續(xù)貫徹“房住不炒”，落實地方主體責(zé)任，保持政策端的持續(xù)性和微調(diào)可控，大概率沒有整體觸底反彈的可能性。
問題一：房地產(chǎn)行業(yè)陷入“至暗時刻”？
對于托市、救市的預(yù)判，大都起于業(yè)界對房地產(chǎn)行業(yè)陷入周期跌宕“谷底”的判斷。
自去年年底以來，全國樓市的轉(zhuǎn)暖過早和樓市過暖現(xiàn)象，導(dǎo)致了今年房地產(chǎn)調(diào)控全面加碼加力。伴隨調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)，樓市迅速轉(zhuǎn)涼。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3月以來，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)6個月下降，到8月已降至100.85的年內(nèi)最低點。
“造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場悲觀情緒主要是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管發(fā)力導(dǎo)致個別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約和經(jīng)營困難，再加上房地產(chǎn)市場較大的存量風(fēng)險和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性。” 中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受第一財經(jīng)采訪時稱。
近月來，頭部房企爆發(fā)的負(fù)面新聞明顯加劇了市場的悲觀情緒。倪鵬飛稱，這類負(fù)面消息對于金融機構(gòu)、投資者、房企以及購房者各市場主體產(chǎn)生了連鎖的“收縮反應(yīng)”，客觀上起到甚至放大了政策傳導(dǎo)的威力和效果。
不過，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康對第一財經(jīng)表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險總體可控，頭部企業(yè)出問題，并不意味著中國的房地產(chǎn)市場就沒有發(fā)展空間了。“但政府需要將重點放在防止房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險在業(yè)內(nèi)‘傳染’和向其他一些產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)散上面，高度警惕出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)。”
人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大進(jìn)一步告訴第一財經(jīng)，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場雖進(jìn)入周期性低點，但樓市基本面沒有改變，局部地區(qū)的樓市過冷和過熱的現(xiàn)象，微觀可調(diào)，并沒有上升到如次貸危機、金融危機等引發(fā)的全面性、系統(tǒng)性風(fēng)險程度。
“在‘房住不炒’的總基調(diào)下，相關(guān)樓市政策經(jīng)過多個住房周期的實踐，發(fā)展到相對成熟有效的狀態(tài)。基于住房消費和投資的雙重屬性，過分看衰樓市的悲觀態(tài)度從長期看是不可取的。”況偉大稱。
從庫存消化周期來看，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，百城庫存周期由2021年7月末的11.84個月上漲至8月的12.99個月，三四線成的去化周期為14.73個月，各類城市在售庫存消化周期起伏變動不大，且都低于18個月的警戒線。
問題二：樓市政策分化，調(diào)控見效了嗎？
面對分化的樓市，政策分化成為地方政府貫徹“一城一策”的必然。
西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐告訴第一財經(jīng)，當(dāng)前的樓市調(diào)控政策不僅需要“因城施策”，甚至需要在同一個城市內(nèi)部“因區(qū)施策”，這樣方可應(yīng)對不同城市、區(qū)域間，樓市走勢分化加劇的現(xiàn)狀，進(jìn)而更有成效的實現(xiàn)精細(xì)化市場管理，從而避免“一刀切”。
地方樓市房價居高不下和量價齊跌的現(xiàn)象并現(xiàn)，反映到樓市政策上，表現(xiàn)為一二線城市繼續(xù)從嚴(yán)“限漲令”，而弱三四線城市則紛紛祭出“限跌令”。進(jìn)入十月，哈爾濱主動發(fā)布性質(zhì)明確的“救市”政策，而在珠三角的熱點城市東莞，二手房指導(dǎo)價繼續(xù)從嚴(yán)。
但在賈康看來，一味用非市場化手段管控房地產(chǎn)市場治標(biāo)不治本，反而會加劇矛盾。“一個地方轄區(qū)內(nèi)的房價漲跌不應(yīng)成為判斷一個地方政府調(diào)控是否有力的背景板。由于樓市分化，單從房價漲跌情況是無法全面了解真實的市場成交價格和本應(yīng)形成的交易數(shù)量。”
他表示，為從根本上解決中國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的問題，仍需從土地、住房、融資、稅收等基礎(chǔ)性制度建設(shè)上動真格。
問題三：救市聲漸起，樓市調(diào)控會轉(zhuǎn)向嗎？
進(jìn)入四季度，跌入周期性谷底的樓市是否會觸底反彈、不斷加碼的樓市政策是否會微調(diào)松綁，成為業(yè)界關(guān)切。
倪鵬飛稱，依照往年經(jīng)驗，中國的房地產(chǎn)市場存在著每年一輪的季度周期，主要由于房價表現(xiàn)及短期調(diào)控力度調(diào)整所致，一般表現(xiàn)為春暖夏熱秋涼冬冷的變化。但在今年樓市調(diào)控提前加碼加力的背景下，樓市的降溫現(xiàn)象提前于今夏出現(xiàn)，預(yù)計在秋季房地產(chǎn)市場會繼續(xù)下行變冷。
倪鵬飛預(yù)計，由于今年的特殊情況，在不考慮其他影響因素的情況下，樓市的季節(jié)性轉(zhuǎn)暖可能提前到冬季。考慮其他影響因素，今年冬季或明年初春樓市下行的節(jié)奏也有可能會放緩。
相較于去年年底、今年年初，多地松綁樓市的政策，屢屢上演“一日游”。但10月9日哈爾濱出臺的十六條新政并未被叫停，反而在兩日后，引起寧波市奉化區(qū)效仿，跟進(jìn)其“發(fā)放購房補貼”的做法。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟對第一財經(jīng)分析稱，此類出臺托底政策的城市多面臨人口流出、產(chǎn)業(yè)萎縮，庫存消化周期慢等問題，即便調(diào)控略有松綁，提振當(dāng)?shù)貥鞘械男?yīng)也有限，市場預(yù)期還將處于相對低位，難言樓市轉(zhuǎn)暖。
進(jìn)入四季度后，其他壓力較大的三四線城市也會效仿上述城市，出臺類似的“救市”政策嗎？
在況偉大看來，供給端紓困類、需求端補貼類政策能不能用、何時去用、有沒有執(zhí)行能力都還需要地方政府審慎評估，預(yù)計多城市跟進(jìn)的可能性不大。
“從供給側(cè)而言，房企的可持續(xù)發(fā)展需要風(fēng)險管理，實現(xiàn)風(fēng)險可控，當(dāng)前行業(yè)正處于優(yōu)勝劣汰的陣痛期，不需要行政力量過多干涉；從需求側(cè)而言，大部分城市都沒有到樓市崩盤需要‘救市’的階段。此外，地方政府的樓市政策需保持連貫性和可持續(xù)性，而非跟著市場預(yù)判走，短期內(nèi)連續(xù)地調(diào)整。”況偉大稱。
就全國樓市而言，受訪專家普遍認(rèn)為，接下來，樓市調(diào)控整體上或?qū)⒉粫^續(xù)收緊，但大概率也不會出現(xiàn)松動。
問題四：土拍遇冷、地方財政承壓，樓市政策應(yīng)如何應(yīng)對？
土地出讓金是地方政府的重要收入來源。最近，受融資端收緊、銷售回款路徑不暢等因素影響，房企在正在進(jìn)行的二次“土拍”中普遍積極性不高、土地流拍現(xiàn)象時有發(fā)生。
穆迪報告顯示，在已經(jīng)進(jìn)行了第二輪集中供地的城市中，超過半數(shù)的土地拍賣被取消、改期或流拍。在成交地塊中，四分之三的地塊沒有任何溢價。
對此，賈康表示，當(dāng)前“土拍”遇冷，或是一個階段性、短期的現(xiàn)象。從長期來看，伴隨中國城鎮(zhèn)化的高速推進(jìn)，新的地塊要不斷入市，以滿足實際生活中經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所要求的土地供給。
“沒有必要在這方面過分悲觀，進(jìn)而影響對整體房地產(chǎn)市場、土地市場客觀上仍具備的長期成長性的判斷。”賈康稱。
不過，多名受訪專家指出，二次“土拍”中的流拍現(xiàn)象，應(yīng)引起地方政府的高度重視。
陳晟稱，在二次“土拍”中，流拍現(xiàn)象時有發(fā)生，這既與房企主動行為有關(guān)，也與溢價率、房企拿地銷售比等限制有關(guān)，還與金融市場對房地產(chǎn)的支持力度不夠有關(guān)，而這些問題都是三次“土拍”前，政府需要提前做出調(diào)整的。
展望第三輪集中供地，賈康認(rèn)為，地方政府需要更多的從供給側(cè)的制度優(yōu)化與管理優(yōu)化角度，去考慮如何形成滿足人民美好生活需要的有效供給，穩(wěn)定和優(yōu)化相關(guān)的投資與公眾預(yù)期。
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