房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展須“穩(wěn)”字當(dāng)頭，地方政府應(yīng)因城施策，一城一策，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容，也為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控指明了方向。

“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)銷售旺季，每年過(guò)了九十月份，這一年銷售就近尾聲。所以每年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在這期間加大推盤力度，豐富促銷手段，以期沖高業(yè)績(jī)，加速回款，也好讓全年的數(shù)據(jù)更好看些。從今年九月份和“十一”長(zhǎng)假各地市場(chǎng)情況來(lái)看，過(guò)去曾在“金九銀十”出現(xiàn)的搶房潮、日光盤等熱鬧場(chǎng)景難覓蹤影，樓市總體觀望情緒濃。

在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的63個(gè)城市中，有55個(gè)城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度達(dá)47%。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”長(zhǎng)假期間，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，二、三、四線城市市場(chǎng)降溫更為明顯，各線代表城市平均降幅均超四成。一些三四線城市售樓處甚至出現(xiàn)鮮有購(gòu)房者問(wèn)津的情況。就連上半年火爆的北京熱點(diǎn)區(qū)域?qū)W區(qū)房市場(chǎng)，成交量也明顯下降，且出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。

從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨冷，一些過(guò)去高燒不退的城市和區(qū)域在退燒。原因在于密集的房地產(chǎn)調(diào)控措施持續(xù)發(fā)力，調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)，市場(chǎng)逐步回歸理性。當(dāng)前市場(chǎng)降溫比較重要的原因在于金融調(diào)控下銀行貸款收緊，一些城市房貸額度緊張，貸款周期拉長(zhǎng)，購(gòu)房者從銀行取得購(gòu)房貸款需要排隊(duì)。此外，多地出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，也對(duì)穩(wěn)定二手房市場(chǎng)預(yù)期，避免違規(guī)資金進(jìn)入市場(chǎng)炒作房?jī)r(jià)起到了積極作用。

同樣熱情不高的還有土地市場(chǎng)。房企“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理等金融調(diào)控政策疊加，企業(yè)降杠桿、降負(fù)債，經(jīng)營(yíng)趨穩(wěn)。同時(shí)，當(dāng)前一些房企資金相對(duì)不充裕，限價(jià)等調(diào)控措施攤薄利潤(rùn)，加之對(duì)后市持觀望態(tài)度等因素導(dǎo)致拿地積極性受到影響，以致當(dāng)前土地市場(chǎng)也開始降溫。正在進(jìn)行的新一輪土地集中出讓，土地“流拍”、暫停出讓的情況時(shí)有發(fā)生。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化仍十分明顯，調(diào)控“一城一策”的特點(diǎn)更加突出。一些城市仍在繼續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控，出臺(tái)“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”等措施，比如東莞近日出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)。截至目前，已有超過(guò)十個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)。也有城市出臺(tái)鼓勵(lì)支持性政策，如哈爾濱從緩解房企流動(dòng)資金壓力和促進(jìn)購(gòu)房需求釋放等方面促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)，出臺(tái)了給相關(guān)購(gòu)房者發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等措施。

值得關(guān)注的是，政策微調(diào)不應(yīng)過(guò)度解讀為調(diào)控放松。無(wú)論是抑制過(guò)熱還是促進(jìn)需求釋放，目的均在穩(wěn)定市場(chǎng)?？傮w而言，房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)也不會(huì)放松，其必要性早已不言而喻，當(dāng)前調(diào)控成果來(lái)之不易，應(yīng)進(jìn)一步鞏固。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。同時(shí)，各地情況千差萬(wàn)別，市場(chǎng)發(fā)展瞬息萬(wàn)變，房地產(chǎn)調(diào)控措施和后期微調(diào)十分必要。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展須“穩(wěn)”字當(dāng)頭，地方政府應(yīng)因城施策，一城一策，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)始終需要重視。當(dāng)前，個(gè)別房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難引發(fā)關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)的體量大，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，需避免個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)向其他產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散，警惕出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。要按照央行要求，切實(shí)“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。當(dāng)務(wù)之急是采取措施避免因房企資金鏈問(wèn)題而出現(xiàn)“爛尾樓”，不能讓購(gòu)房者傾盡全力購(gòu)買，交房卻遙遙無(wú)期。有關(guān)部門有必要高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，加強(qiáng)引導(dǎo)，防患于未然。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，歸根結(jié)底還需不斷完善基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容，也為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控指明了方向。