10月11日，一天內(nèi)有三家房企發(fā)布債務(wù)違約及延期兌付等相關(guān)公告。在業(yè)內(nèi)人士看來，融資環(huán)境全面收緊，新債發(fā)行不易，加上債務(wù)集中到期兌付，導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)流動性危機(jī)。
從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，房企連續(xù)4個季度新增發(fā)債低于到期債務(wù)。其中，今年前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計約7689億元，同比下降21%。這也意味著房企一直依賴的借新債還舊債模式已不適用。
四季度雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。預(yù)期大部分房企會更加謹(jǐn)慎投資，融資額或?qū)⒊掷m(xù)維持低位。對于部分房企來說，增強(qiáng)自身“造血能力”外，需要拓展多元化融資渠道，提升債務(wù)安全邊界。
一日多家房企發(fā)布有關(guān)債務(wù)違約及延期兌付公告
10月11日，新力控股發(fā)布公告稱，經(jīng)審慎考慮公司流動資金，目前預(yù)計沒有充足的資金，償還于10月18日到期的美元債及最后一期利息。因此，公司目前認(rèn)為，將有可能發(fā)生債券條款及條件項(xiàng)下的違約事件。
這是繼9月30日新力控股承認(rèn)有兩筆債務(wù)違約之后，又面臨新的債務(wù)違約。自9月20日，新力控股經(jīng)歷股價暴跌后短暫停牌，至今仍在停牌中。
與此同時，10月11日，花樣年發(fā)布關(guān)于18花樣年、19花樣02兩只債券交易出現(xiàn)異常波動盤中臨時停牌事項(xiàng)的公告。針對公司的間接控股股東花樣年控股發(fā)生短期流動性的問題，花樣年在公告中表示，已成立了應(yīng)急小組，正在制定風(fēng)險化解方案，以期盡快化解階段性困境。而早在10月4日，花樣年公告稱未能如期支付2.06億美元債。
近期，債務(wù)違約已經(jīng)成為房企高度警覺的事件。也是在10月11日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，董事會主席張雷和總裁張鵬有意向集團(tuán)提供合計8億元股東貸款，并預(yù)期于未來兩至三個月內(nèi)完成，同時將視乎集團(tuán)財務(wù)狀況適時考慮予以持續(xù)支持。而當(dāng)代置業(yè)發(fā)布的另一則公告顯示，10月25日到期約2億美元債券的剩余部分債券正在尋求延期兌付，目前正在征求投資人的同意。當(dāng)代置業(yè)表示，此舉是為了改善流動性和現(xiàn)金管理，并避免任何潛在的償付違約。
按“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)對照，新力控股、花樣年、當(dāng)代置業(yè)均為黃檔企業(yè)，踩到一條“紅線”。
對于一連串房企面臨美元債違約，在同策研究院陳舒看來，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管逐步加強(qiáng)，房企面臨融資“三道紅線”、房貸“兩條紅線”等一系列政策監(jiān)管。在強(qiáng)監(jiān)管的大環(huán)境下，房企債務(wù)集中到期，部分房企爆發(fā)階段性的流動性風(fēng)險，出現(xiàn)無法按期償還貸款、債券無法兌付等情況。這樣的結(jié)果也給房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部帶來信用危機(jī)。
對于當(dāng)前房企債務(wù)違約問題，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分企業(yè)的“三道紅線”指標(biāo)的優(yōu)化是通過將顯性債務(wù)轉(zhuǎn)為隱性債務(wù)，房企實(shí)際債務(wù)的償還壓力仍在，未來仍應(yīng)警惕該部分債務(wù)的償還風(fēng)險。
連續(xù)4個季度新增發(fā)債低于到期債務(wù)
事實(shí)上，自2021年以來，受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢與調(diào)控監(jiān)管政策的雙重影響，房企一直依賴的發(fā)債融資持續(xù)走低。
貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進(jìn)一步擴(kuò)大5個百分點(diǎn)，2021年前三季度發(fā)債規(guī)模占2020年全年發(fā)債規(guī)模約63%。
另據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水介紹，百強(qiáng)房企9月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為321.4億元，相較于8月476.2億元小幅下降。
同策研究院9月監(jiān)測的40家典型上市房企數(shù)據(jù)顯示，9月房企完成融資金額共計610.95億元，環(huán)比下降43.55%，其中主要為債券融資金額大幅減少。
面對房企融資規(guī)模降低，陳舒認(rèn)為，一方面是房企為了回歸綠檔，選擇主動減少自身債務(wù)總量或者調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)；另一方面，則是由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，融資環(huán)境持續(xù)全面收緊，房企新債發(fā)行不易。
值得關(guān)注的是，從目前來看，境外債市悲觀情緒高于境內(nèi)，發(fā)債規(guī)模收縮的同時，票面利率不斷抬升。其中，新力控股、花樣年等房企的債務(wù)違約首先發(fā)生在境外債上。
來自貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度境外債券融資平均票面利率為8.06%，與2020年同期基本持平，較2021年第二季度上升144個基點(diǎn)。而在9月房企17筆境外債券中，7筆票面利率處于10%以上的高利率，主要涉及正商集團(tuán)、銀城國際、景瑞控股、中梁控股、新湖中寶、佳兆業(yè)集團(tuán)等。
此外，導(dǎo)致部分企業(yè)出現(xiàn)流動性窘迫的原因還包括債務(wù)的集中兌付。貝殼研究院分析人士表示，自2020年第四季度后，受金融側(cè)監(jiān)管影響，房企新增發(fā)債規(guī)模長期低于到期債務(wù)規(guī)模，即連續(xù)4個季度新增發(fā)債凈額為負(fù)。而2021年第三季度境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約3552億元，同比增加9.1%。
2019年至今房企季度債券融資發(fā)行與到期規(guī)模走勢（季度值）
數(shù)據(jù)來源：wind，貝殼研究院整理
業(yè)內(nèi)：四季度房企償債壓力或?qū)⒕徑?/div>
貝殼研究院預(yù)計，四季度到期債務(wù)規(guī)模將達(dá)2089億元，相較前三季度，償債壓力有所緩解。其中，境內(nèi)債市將繼續(xù)保持穩(wěn)定，但是境外債市仍呈高度不確定性。
不過，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，雖然償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。四季度預(yù)計維持當(dāng)前的融資政策，同時在降杠桿主基調(diào)不變的情況下，大部分房企會更加謹(jǐn)慎投資，房企融資量或?qū)⒊掷m(xù)維持低位。
“房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，融資環(huán)境超預(yù)期收緊將對房地產(chǎn)的增速及盈利能力產(chǎn)生負(fù)面沖擊。融資總量的下降將導(dǎo)致房企放慢拿地、推盤、銷售、施工及竣工的經(jīng)營速度，導(dǎo)致總體的增速下行。”中泰證券研究所這樣認(rèn)為。
在貝殼研究院分析人士看來，“三線四檔”的房地產(chǎn)金融調(diào)控力度不會放松。作為調(diào)控對象，不同房企之間存在較大的差異，對于過往依賴高融資、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的“三高型”房企，調(diào)控猶如黑云翻墨，降負(fù)債過程中會存在反復(fù)的可能性；而對于資金充裕、財務(wù)穩(wěn)健的房企，則是水波不興。
“當(dāng)前，對于房企來說，除注重自身運(yùn)營情況，繼續(xù)增強(qiáng)自身“造血能力”外，保證穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)和健康的債務(wù)情況，在資本市場將更具優(yōu)勢。”陳舒如是說。
丁祖昱則認(rèn)為，未來房企應(yīng)積極拓展更加多元化的融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升債務(wù)安全邊界。同時，企業(yè)運(yùn)營方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)推動區(qū)域深耕，提質(zhì)降費(fèi)，持續(xù)提高運(yùn)營能力，加快銷售端現(xiàn)金回流。在政策方面，當(dāng)前國家加大對租賃住房以及REITs的支持力度，或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y突破的新方向。
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