相比較上海此前的土拍規(guī)則，這次上海出臺(tái)了新的規(guī)則，引入了“隨機(jī)值”。
10月12日，上海第二批集中供地繼續(xù)火熱進(jìn)行中，今天共掛牌出讓9宗宅地，全部成功出讓，總成交金額228.56億元。其中有3宗溢價(jià)率在8.9%—9.8%之間，6宗在0%—3.1%之間，與第一批集中供地類似，溢價(jià)率保持在低位。
而在10月11日，上海顧華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（大華）拿下上海第二批集中供地宅地場(chǎng)次“首金”，以13.07億拍得寶山顧村兩幅城中村宅地。在上海第一批集中供地中，也拿了兩宗地塊。
此次上海集中供地涉及27幅商品住宅用地，起始出讓總價(jià)約為574億元。但由于規(guī)劃調(diào)整，7幅商品住宅用地的出讓活動(dòng)被終止。除昨天和今天已成交的9宗地外，剩余9宗地塊將在明天完成出讓。
另外，上海7塊租賃用地、14塊征收安置房也在11日集中成交，總成交金額57.8億元，涉及區(qū)域包括靜安區(qū)、寶山區(qū)、浦東臨港自貿(mào)區(qū)、浦東新區(qū)、松江、奉賢、金山等6個(gè)區(qū)域。
這21幅地塊中，成交價(jià)格最高地塊為靜安區(qū)彭浦新村街道彭浦社區(qū)N070701單元zb005-07 地塊（保障性租賃住房），成交價(jià)格7.22億元，由上海寧音企業(yè)管理有限公司與上海微和景明公寓管理有限公司聯(lián)合拿下。
本土房企與外地房企平分秋色
復(fù)星旗下的豫園股份，以25.7億元在上海拿了一宗地，地塊位于金山區(qū)金山新城核心區(qū)域，總出讓面積10.77萬(wàn)平方米。
而在今年2月18日，豫園股份全資子公司上海復(fù)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“復(fù)地產(chǎn)發(fā)”)與上海金山新城區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱“金山新城建設(shè)發(fā)展”)簽訂了《上海金山濱海國(guó)際文化旅游度假區(qū)合作協(xié)議》。
豫園股份此次盯上金山新城的地塊，可能是其在金山新城發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)環(huán)節(jié)。
本土房企除了豫園股份之外，還有上海城建、新長(zhǎng)寧和城開晶享置業(yè)。上海城建以41.4億元價(jià)格競(jìng)得楊浦區(qū)江浦社區(qū)2.43萬(wàn)平方米宅地，新長(zhǎng)寧和城開晶享置業(yè)分別拿了9.47億元和11.78億元的宅地。
加上大華，上海本土房企獲取宅地共計(jì)支出101.42億元，占據(jù)半壁江山。
而外地房企，保利，南山控股與龍湖，招商，路勁和象嶼也毫不遜色。其中，保利獨(dú)自拿下楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊，總成交額36.81億元，地塊面積2.53萬(wàn)平方米。
保利近來(lái)拿地可謂非常積極。近期新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目8個(gè)，分別位于南京、茂名、汕頭、大連、沈陽(yáng)，土地面積合計(jì)64萬(wàn)平方米，建筑面積132.67萬(wàn)平方米，保利應(yīng)付金額48.98億元。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展8月份還曾在東莞、合肥拿地，分別耗資10.93億元、13.57億元。另外，9月初多地開啟第二輪集中供地，保利發(fā)展在常州、福州及青島均有斬獲，共競(jìng)得4宗地塊，總花費(fèi)達(dá)40.7億元。
另外，路勁象嶼招商聯(lián)合體以63.95億競(jìng)得青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)48-06A地塊。成交樓板價(jià)37570元/平方米，溢價(jià)率9.86%。為此次上海集中供地起價(jià)最高的地塊，起價(jià)為58.21億。
剩余9宗地，不知將鹿死誰(shuí)手？
土拍新規(guī)：隨機(jī)值
相比較上海此前的土拍規(guī)則，這次上海出臺(tái)了新的規(guī)則，引入了“隨機(jī)值”。
9月13日晚間，上海發(fā)布第二批集中供地詳細(xì)公告稱，當(dāng)競(jìng)價(jià)進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)階段，一旦有競(jìng)買人報(bào)價(jià)相同，將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個(gè)大于中止價(jià)且不大于一次書面最高報(bào)價(jià)的任一萬(wàn)位整數(shù)“隨機(jī)值”。書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)僅新增一個(gè)隨機(jī)值，隨機(jī)值可與競(jìng)買人的報(bào)價(jià)重復(fù)。
平均價(jià)為一次書面報(bào)價(jià)結(jié)束后所有有效報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值（有三個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)的，“隨機(jī)值”納入平均價(jià)計(jì)算），未報(bào)價(jià)、無(wú)效報(bào)價(jià)和修正報(bào)價(jià)不納入平均價(jià)計(jì)算。
意思就是，一旦在一次書面報(bào)價(jià)階段出現(xiàn)競(jìng)買人相同報(bào)價(jià)的，系統(tǒng)將自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)隨機(jī)值，并被納入后續(xù)平均價(jià)的計(jì)算過(guò)程中，而出價(jià)最接近這個(gè)平均值的房企就能拿到地塊。與以往報(bào)價(jià)以預(yù)測(cè)的平均值去報(bào)的做法對(duì)比，這次的“隨機(jī)值”使得平均值幾乎不可能被預(yù)測(cè)，從而增加了拍地的公平性。
所以，這次能不能拿到地塊，不僅取決于房企的實(shí)力，還取決于運(yùn)氣。
恰巧的是，今天就有 “隨機(jī)值”的土拍案例出現(xiàn)。在奉賢區(qū)奉賢新城10單元13-02區(qū)域地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，有6家房企開始了現(xiàn)場(chǎng)書面一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，剛好有兩家房企書面一次性報(bào)價(jià)相同，從而引發(fā)了系統(tǒng)生成隨機(jī)值，最終中鐵置業(yè)以價(jià)差12萬(wàn)元最小值競(jìng)得該地塊。
如果沒(méi)有觸發(fā)隨機(jī)值，按照各企業(yè)一次性出價(jià)平均值計(jì)算最終競(jìng)得企業(yè)，將會(huì)是上海奉賢城鄉(xiāng)建設(shè)投資開發(fā)有限公司。
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