冷風過境，各地紛紛入秋。涼意也在房地產(chǎn)行業(yè)全面降臨：傳統(tǒng)“金九銀十”不再，土地市場也急劇降溫。
10月12日，杭州第二批集中供地如期進行，出讓地塊數(shù)量僅14宗，總起始金額246.2億元，總成交金額為257.5億元，平均溢價率僅4.6%。與首輪供地時，動輒競配建、溢價率超29%的火熱，對比明顯。
實際上，在10月11日晚時，杭州就發(fā)布公告稱，第二批原定出讓的31宗地塊中，有17宗終止出讓；同日，北京也宣告，二次集中供地將有26宗延期至下次出讓。此前不久，上海也終止了7宗地塊的出讓。
二次土拍的這股冷空氣早已在各大城市蔓延。中信建投研報顯示，截至目前共完成二輪供地的15個城市，共掛牌了700宗地塊，流拍及中止交易數(shù)量的達到206宗，流拍及中止交易率高達29.4%。
多位受訪業(yè)內人士向第一財經(jīng)表示，資金面緊張是房企拿地積極性下降最直接的原因。而流動性的問題來自融資端的收緊、銷售端的下行。同時，來自各方面對行業(yè)不樂觀的預期，讓身處其中的房企在拿地補倉方面更加謹慎。
在這樣的大環(huán)境下，即便不少房企在前9個月的累計銷售額同比仍有較好增長、回款有所改善的情況下，依然持較為保守的態(tài)度。
“留足現(xiàn)金最安全”，在多家房企的投資邏輯中已成共識。
南北城市全線降溫
從北到南，土地市場遭遇全面冷卻。
國慶節(jié)后，上海、北京、杭州等絕對熱點城市先后正式進入二輪土拍階段，但與拍地時間同步公布的，先是部分地塊終止出讓或延期出讓的通知。
10月8日，上海宣布7宗地塊將終止出讓，其中包括崇明區(qū)2宗、松江區(qū)1宗、奉賢區(qū)1宗、寶山區(qū)1宗、金山區(qū)2宗。由此以來，上海第二輪集中供應地塊數(shù)量從最初的25宗減少至18宗。
同為一線城市的北京，在10月11日晚披露，二批次原計劃出讓的43宗地塊中，除1宗招標地塊已成交外，僅有16宗接到有效競買申請；余下26宗地塊將延期至下一批次出讓，占總出讓地塊的60.47%；其中，朝陽區(qū)的11宗地塊中有10宗延期，順義和懷柔全部地塊延期。
另據(jù)公開信息，北京本次集中供地參與房企不足30家，遠不及首輪土拍時共50余家房企參與的場面。
同樣在10月11日，新一線城市杭州也正式對外宣告了“未拍先流”的情況：共有17宗地塊終止出讓，除了早有“劇透”的10宗地競品質地塊外，又追加了7宗非競品質地塊。
10月12日，杭州第二批集中供地中剩余14宗地塊按計劃出讓，總起始金額246.2億元，總成交金額僅257.5億元，平均溢價率4.6%。其中，9宗地塊以底價成交，另有5宗地塊有所溢價，但均未觸發(fā)搖號。與首批供地時有41宗地塊觸及最高價、溢價率超過29%的火熱，不可同日而語。
北京、上海、杭州等房企重倉的戰(zhàn)略重地尚且如此，在已經(jīng)完成二輪供地的城市中，“涼意”早已遍布。
在9月27日完成第二輪集中供地的廣州，共有48宗涉宅地出讓，23宗地成交，總成交金額達569.37億元；而其余25宗地塊則流拍，流拍率達52.08%。
據(jù)中信建投監(jiān)測，截至10月7日，有15個城市完成了第二批集中供地，總規(guī)劃建面為5773.6萬平方米，平均溢價率僅為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。而這也是2020年以來溢價率首次降低至5%以下。
同時，15個城共掛牌的700宗地塊中，流拍及中止交易數(shù)量的達到206宗，流拍及中止交易率高達29.4%。其中，沈陽流拍和中止交易率達到58.7%。
短短幾個月的時間里，一線、新一線城市的土地市場便出現(xiàn)了這樣翻天覆地的變化，其他城市在二輪土拍的表現(xiàn)自然也可以想見，溢價率下行、流拍率上行、底價成交，成為土地市場的新關鍵詞。
“三高地塊”數(shù)量增多
開發(fā)商紛紛淡出，土地市場冷到徹骨，究竟所為幾何？
最直觀的影響是各地明顯提高的競拍起點，即“高要求”“高地價”“高門檻”的三高地塊。
在8月中旬自然資源部的閉門會議后，各大城市先后或撤回已披露的二批次拿地信息，或延后二次供地，皆在此期間修改了拍地規(guī)則。
重新披露的二次供地新規(guī)，除了將溢價上限下調至15%之外，其他規(guī)則實則限制更嚴格，從購地資金、保證金等多維度提升參拍門檻，并設定禁拍年限，對房企綜合競爭能力提出更高要求。
例如，上海、蘇州等17城要求建立“購地資金來源審查制度，加強購地和融資的監(jiān)管”，要求股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利，明確房企股東和購地資金來源“五不得”；其中，上海、南京等城市要求，須在土拍前后提供經(jīng)會計師事務所鑒證的材料或審計報告。
同時，多數(shù)城市對房企違規(guī)參拍加大處罰力度，除扣除保證金外設置1-3年的禁拍時間，杭州、深圳等城市，則上調保證金比例至20%-50%；南京部分地塊要求不得合作開發(fā)，同一競買人同批報名地塊量不超30%等。
此外，包括杭州、蘇州等在內的10個城市，在第二批集中供地中引入了品質相關要求。其中，北京、合肥在設置最低品質標準的同時，對部分地塊采用“競報高品質方案”方式出讓；蘇州、成都等城市則出臺“定品質”細則。
如此多細節(jié)要求，直接限制了開發(fā)商的拿地規(guī)模和力度，整體上對房企綜合競爭能力提出了更高的要求。
事實上，杭州第二批地塊中原包含10宗“競品質”試點地塊，并要求現(xiàn)房銷售。最終僅一宗地塊報名數(shù)量達到掛牌要求。
除了技術性因素外，部分熱點城市二輪供地中一個關鍵門檻仍居高不下，即地價。
中指院統(tǒng)計顯示，流拍、底價成交情況較為普遍的青島、蘇州、廣州、重慶等城市，其二批供地的初始樓面價較首批皆有10%以上的上漲，廣州、蘇州的漲幅分別高達32%、24%。同時，多城二批次地塊成交樓面價仍高于2020年全年地價。
“實際上，由于多城市增加了對品質的要求，盡管房企拿地成本有所下降，但配建、自持及施工成本增加下，二批次地塊土拍規(guī)則優(yōu)化對房企利潤端利好有限。”中指院認為。
持幣觀望——房企的抵抗
有業(yè)內人士分析稱，上述各個熱點城市提前流拍的地塊，多位于郊區(qū)，或有大比例的商業(yè)，本身吸引力不足；而杭州的競品質地塊門檻高，且現(xiàn)房銷售資金回款周期長，利潤空間被壓縮等多重因素導致無人競買。
在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，市場降溫的大環(huán)境下，房企對地塊的性價比等條件才會愈加看重，“真正的降溫，其實也就是遠郊開始的”。
9月末時，某TOP20民企內部人士向記者透露，“我們今年剩下的時間不打算拿地了。”如今看來，不拿或者少拿，這似乎已經(jīng)成了不少房企的默契。
而“沒錢”，則是在被問為何不拿地時，多位房企內部人士不約而同給出的回答。
“（主要是）現(xiàn)金流的問題，”某華南房企資金部人士表示，“房地產(chǎn)是最依賴杠桿的，融資受限是一個大問題。”
在過去，房企拿地資金并非主要來自于自有資金，相反，土地投拓主要依賴于金融機構的融資支持，從拍地前的前融，到證照齊全后的開發(fā)貸，再到達成預售條件后的抵押貸款，以及后續(xù)賣房后的按揭貸款，整個開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商都可以拿到不同金融機構的資金支持。但隨著房企融資的全面收緊，拿地資金首先受到限制。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，9月典型房企的融資總量為851.22億元，同比下降37.1%，融資量持續(xù)走低，不到千億元；而自2020年11月份至今，房企的單月融資已連續(xù)11個月均呈現(xiàn)同比下降。
同時，作為資金另一重要來源的房地產(chǎn)銷售，也在持續(xù)收縮，自7月以來，房企單月銷售持續(xù)下挫，7-9月，百強房企銷售的同比降幅分別為7.6%、19.6%、36.6%，跌幅持續(xù)擴大。
不過，也有業(yè)內人士提出不同觀點，盡管部分開發(fā)商因融資、銷售不理想，資金有較為緊張的情況，但不少房企今年前9個月累計銷售表現(xiàn)尚佳，同比增長明顯。
申萬宏源研報數(shù)據(jù)顯示，前9個月，房企銷售有所分化，融創(chuàng)、金地、旭輝、濱江等累計銷售增速錄得20%以上；另據(jù)平安證券統(tǒng)計，其跟蹤的25家主流房企中，前9個月整體銷售額目標完成率68.3%，接近2020年同期68.7%水平。
事實上，房企在回款方面已經(jīng)加大了力度。
“多數(shù)公司在年中時候相對資金緊張，但隨著第三季度的促銷回款，該償還的債務都已經(jīng)做了安排，目前已沒有那么重的壓力了。”一家TOP30房企負責人向第一財經(jīng)表示，目前房企銷售回款首先保障項目后續(xù)運營，以及項目融資的償還。尤其前兩年各家公司都儲備了一些項目，在不考慮繼續(xù)擴大生產(chǎn)的情況下，企業(yè)都不太愿意把自有資金用于土地市場。
這也是大部分房企在當前政策調整帶來諸多不確定和多重壓力的情況下，共同采取的投資策略。
“從上市公司透露的下半年投資策略來看，大部分企業(yè)拿地策略非常謹慎，將重點放在了促銷售、回款、控制紅線上，”中信建投地產(chǎn)分析師竺勁稱，“僅有部分規(guī)模房企表現(xiàn)較為積極的拿地態(tài)度。預期市場拿地熱情的消退會持續(xù)一段時間。”
總體而言，融資收緊是制約開發(fā)商土地擴張的主要因素，當前市場前景的不明朗，使得房企觀望心態(tài)凝重，“這個時期保證活下來，比尋求發(fā)展更為重要一些。”一位大型房企高管如此表示。
“流動性風險是這個時候最大的風險，”克而瑞證券首席分析師孫楊向第一財經(jīng)表示，“所以留下足夠的現(xiàn)金是最安全的。”
地方財政壓力——房企的“賭注”
目前的房地產(chǎn)市場上，有一種觀點認為，只要房企都不拿地了，地方政府在賣地乏力以及財政壓力下，會主動放松政策，從而給房地產(chǎn)市場和房企松綁。會哭的孩子有奶吃，在房企這個陣營，普遍希望打悲情牌，渲染悲觀情緒。
在房企看來，用不了多久，各個地方政府就會因為財政收入問題而“著急”。如此押注并非毫無依據(jù)。
資料顯示，與歐美不同，涵蓋土地出讓收入的政府基金預算收入在地方綜合財力中占比較高，是地方綜合財力重要的來源。近來，各省政府基金預算收入占綜合財力的比例整體處于30%以上，地方財政對土地財政依賴度高。業(yè)內普遍認為，短期內并不具備打破這一格局的客觀條件。
具體來看，以土地出讓收入/一般公共預算收入衡量各地財政對土地出讓金收入的依賴程度來看，重慶、湖北、廣西、江西等省份的財政高度依賴于土地出讓金收入。諸如，重慶、湖北2021年上半年土地出讓金收入與一般公共預算收入的比值分別0.82倍和0.72倍，這是依賴度較低的上海等城市的5倍左右。
全國土拍遇冷情緒主導下，流拍成為第二輪集中供地并不少見的局面。這也引起外界關于部分地方政府土地出讓金縮水，地方財政壓力加大的擔憂。
對此，有相關政府主管部門的負責人私下對第一財經(jīng)表示，外界情緒過于悲觀。
一位來自武漢財政局的不愿具名人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際，并未回避武漢等部分城市今年土地市場景氣度下降對財政產(chǎn)生的影響。
“目前掌握的數(shù)據(jù)，如果武漢年底再追加一輪土拍，今年土地出讓金收入能與去年追平，不用過于擔憂土地等政府性基金收入增速放緩對財政的壓力。”這位地方財政系統(tǒng)的官員表示，財政緊平衡若較突出，也會尋求盡可能調低財政支出增速、向中央尋求轉移支付等對沖手段來解決。“這不過是四季度房企投資策略審慎傳導至土地市場的階段性狀況而已，不至于引發(fā)系統(tǒng)性財政風險。”
一位香港的劉姓分析師也表達了類似的看法，首輪土拍整體超機構預期，這恰降低了二輪土拍遇冷的風險。
綜合Wind及部分券商數(shù)據(jù)，截至今年7月底，土地出讓金收入累計同比增速較去年同期高10%左右。這與全國首輪供地房地產(chǎn)開發(fā)商拿地熱情整體仍較高、多地房價上漲有關。首批集中供地新規(guī)推出之后，多個機構數(shù)據(jù)均顯示地價不降反升。中原數(shù)據(jù)顯示，首輪22個城市合計土地出讓金達到10530億，平均土地溢價率達到14.7%，樓面價平均達10002元每平米，相比2020年同比上漲了15.1%。
首輪供地的較高景氣度為二輪集中供地遇冷提供了一定的財政壓力緩沖。
“類似杭州、北京這種高景氣度城市，土拍市場短暫回調并不會影響城市土地市場的未來。”這位分析師稱。據(jù)悉，杭州上半年土拍攬金已超2000億元。而去年全年土拍金額錄得2500億元左右。
隨著第二輪土地供應棋至中盤，從開發(fā)商到地方政府，觀望和試探交織，博弈仍在繼續(xù)。“不應對各地的政策松綁寄予太高預期，也不應低估了高層改變市場邏輯的決心，未來無論如何走，一些深層次的結構性變化必然會發(fā)生，房地產(chǎn)躺贏的時代不會再現(xiàn)了。”一位上市房企的高管如此評價。
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