繼“限跌令”后，“救市”第一槍也來(lái)了。
近日，哈爾濱發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，推出16條新政。
主要政策如下：
1、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。購(gòu)房補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照全日制博士生10萬(wàn)元、全日制碩士生5萬(wàn)元、全日制本科生3萬(wàn)元、大中專生（含技工院校）2萬(wàn)元。
2、放寬預(yù)售門檻。對(duì)于綠牌、藍(lán)牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，高層達(dá)到一層工程主體施工形象、多層達(dá)到二層工程主體施工形象的，企業(yè)可按棟申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證。
3、降低公積金貸款門檻。二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過(guò)50年。
4、新市民買房補(bǔ)貼。對(duì)原籍不在當(dāng)?shù)?，因工作或上學(xué)等各種原因來(lái)哈的新市民，購(gòu)置首套商品房時(shí)即可享受購(gòu)房補(bǔ)貼1萬(wàn)元。
5、公寓按民用水電執(zhí)行。實(shí)際用于居住用途的公寓房屋，水、電收費(fèi)持續(xù)執(zhí)行民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
6、縣（處）級(jí)女干部和高級(jí)職稱女性專業(yè)技術(shù)人員住房公積金個(gè)人貸款年齡由55周歲調(diào)整為60周歲。
這一舉動(dòng)，釋放了什么信號(hào)？
01、從限跌令到買房補(bǔ)貼、降低預(yù)售門檻等，穩(wěn)樓市邁出了更關(guān)鍵的一步。
限跌令，主要目的還在于防范大跌，通過(guò)限制房企降價(jià)不得超過(guò)15%的方式，力圖穩(wěn)住市場(chǎng)情緒。
買房補(bǔ)貼，則代表著有關(guān)部門親自下場(chǎng)托市。
這一政策在2015-2016年曾廣為流行，當(dāng)時(shí)面臨去庫(kù)存壓力，用買房補(bǔ)貼吸引購(gòu)房者入市，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，一度成為許多弱二線及三四線城市的殺手锏。
與過(guò)去相比，這一輪買房補(bǔ)貼更多還是以“搶人大戰(zhàn)”的名義出現(xiàn)。
畢竟，搶人大戰(zhàn)具有天然的正義性，給予人才以買房補(bǔ)貼，相比給予所有購(gòu)房者補(bǔ)貼，相對(duì)不那么違背“房住不炒”的大原則。
與買房補(bǔ)貼相比，降低預(yù)售門檻，同樣信號(hào)意義突出。
一般而言，高層住宅建設(shè)2/3、多層住宅（6層及以下）封頂方能對(duì)外預(yù)售，而如今只要建設(shè)一層就能預(yù)售，門檻大幅松綁，對(duì)于開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存無(wú)疑是好事。
不過(guò)，預(yù)售之所以存在門檻，而且不少城市門檻高企，主要目的在于防范爛尾。
畢竟，現(xiàn)房銷售的風(fēng)險(xiǎn)最低，封頂預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)次之，一層預(yù)售乃至正負(fù)零甚至拿地就能預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)顯然要高更多。
目前，多個(gè)龍頭房企遭遇債務(wù)困境，一些樓盤爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)劇增。
這種背景下，究竟是降低預(yù)售門檻讓開(kāi)發(fā)商更快回籠資金，還是提高預(yù)售門檻從而規(guī)避爛尾風(fēng)險(xiǎn)，恐怕是個(gè)兩難。
無(wú)論如何，正如央行會(huì)議所定調(diào)的：維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
不爛尾，應(yīng)該是房地產(chǎn)最基本的底線。
02、打響“托市”第一槍的，為何是哈爾濱？
一個(gè)直觀原因是，哈爾濱樓市遭遇了量?jī)r(jià)齊跌的困境。
哈爾濱房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回了一年前。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年8月，哈爾濱新房、二手房同比均下跌0.6%，房?jī)r(jià)不及一年前的水平。
從第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，哈爾濱房?jī)r(jià)從年初最高點(diǎn)的10148元回落到最新的9783元，降幅為3.6%。
同時(shí)，市場(chǎng)成交量也在迅速轉(zhuǎn)冷。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，黑龍江工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)出建議信表示，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)受到重大沖擊，百姓購(gòu)房信心不足、房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)下滑嚴(yán)重、新房及二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)嚴(yán)重供大于求現(xiàn)象。
面對(duì)這一形勢(shì)，雖然眾多房企已經(jīng)開(kāi)始打折促銷，但效果微乎其微。
根據(jù)報(bào)道，萬(wàn)科、融創(chuàng)、華潤(rùn)、中海、綠地等房企推出多項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)，其中包括一元秒殺一平方米、買房送家電、一口價(jià)特價(jià)房限時(shí)秒殺等，但銷量未見(jiàn)明顯提升。
另一個(gè)深層原因是，雖然擁有副省級(jí)城市、特大城市的雙重身份，但哈爾濱卻是過(guò)去10年來(lái)唯一人口負(fù)增長(zhǎng)的省會(huì)城市。
根據(jù)七人普數(shù)據(jù)，2020年哈爾濱常住人口達(dá)1000.9萬(wàn)人，勉強(qiáng)守住了千萬(wàn)大關(guān)。但與10年前的2010年相比，人口減少62.7萬(wàn)。
雖然東北整體人口都在減少，但沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春仍舊保持了正增長(zhǎng)，成為東北30個(gè)地市里僅有的正增長(zhǎng)地區(qū)。
相比而言，哈爾濱作為東北四大城市之一，且位列副省級(jí)城市，更在最新的人口普查中晉級(jí)為特大城市，但人口形勢(shì)相當(dāng)不樂(lè)觀。
所以，無(wú)論是為了留人才還是托樓市，哈爾濱率先出臺(tái)買房補(bǔ)貼政策，是可以理解的。
03、穩(wěn)樓市，下一個(gè)是誰(shuí)？
目前，全國(guó)已有10多個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”，試圖通過(guò)一紙行政命令遏制樓市下行的趨勢(shì)。
目前，已有山東菏澤，湖南岳陽(yáng)、株洲，湖北鄂州，江蘇江陰、南通、徐州多地，河北唐山、張家口，昆明、沈陽(yáng)等多城（區(qū)）發(fā)布“限跌令”或相關(guān)政策，要求房企降價(jià)幅度不得超過(guò)10%或15%。
不僅如此，還有城市祭出了“嚴(yán)厲打擊低價(jià)甩賣”、對(duì)低價(jià)售房發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示、要求降價(jià)房企恢復(fù)市場(chǎng)價(jià)銷售等舉動(dòng)。
據(jù)澎湃新聞報(bào)道，“十一”期間，安徽某市召開(kāi)全市房地產(chǎn)調(diào)控工作專題會(huì)議，指出堅(jiān)決打擊違規(guī)銷售、虛假宣傳、價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)、低價(jià)甩賣、違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)等行為。
值得注意的是，低價(jià)甩賣，與價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)等共同列入“堅(jiān)決打擊”之列。
同樣在“十一”期間，浙江某市發(fā)布《商品房購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)提示》：
開(kāi)發(fā)企業(yè)以明顯低于市場(chǎng)價(jià)銷售商品房的，就是風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾買房可以贈(zèng)送綠地或搭建違章建筑的，就是風(fēng)險(xiǎn)。
此外，面對(duì)房企以“工抵房”、特價(jià)房等形式打折促銷，有城市要求立即取消執(zhí)行相關(guān)優(yōu)惠，并恢復(fù)按原市場(chǎng)價(jià)格銷售，對(duì)參加本次活動(dòng)客戶擬于7個(gè)工作日內(nèi)完成退款。
這些政策的集中登場(chǎng)，標(biāo)志著樓市已經(jīng)從“限制大漲”步入“防范大跌”的新階段，防跌的壓力開(kāi)始超過(guò)防漲，市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變。
而從限跌令到發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，也標(biāo)志“穩(wěn)樓市”的舉措正在逐步升級(jí)，從防范下跌到主動(dòng)下場(chǎng)托市，背后的政策信號(hào)顯而易見(jiàn)。
當(dāng)然，這些場(chǎng)景在2015年就已經(jīng)輪番上演過(guò)，這一次能否復(fù)制當(dāng)時(shí)的逆轉(zhuǎn)奇跡？
恐怕很難。
大水漫灌的空間不復(fù)存在，居民杠桿率飆升了50%以上，房地產(chǎn)金融化泡沫化的影響凸顯……
所以，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)的一點(diǎn)是：穩(wěn)樓市，是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，而非制造新一輪大漲。
這是不同之處。
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