北京樓市的“國慶小長假”爭奪賽已經(jīng)落幕，作為“銀十”的開端，今年的小長假熱鬧又冷清。
熱鬧在于超過30個(gè)項(xiàng)目同臺(tái)競技，且多數(shù)都有不同力度的優(yōu)惠促銷；而冷清在于，國慶黃金周期間，北京二手房僅成交91套。來自合碩機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，去年同期的數(shù)據(jù)為71套，是2020年疫情所致，成交基數(shù)較低。相較之下，實(shí)際上今年的成交量也處于歷史低位。
這延續(xù)了自7月以來的頹勢，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體回落，至8月，全國樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的苗頭，北京新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅持續(xù)收窄，廣州和深圳甚至出現(xiàn)下跌局面。
作為一年中最重要的一個(gè)銷售窗口期，小長假成色不足，讓接下來的市場走勢更為悲觀。合碩機(jī)構(gòu)分析師郭毅表示，如果信貸持續(xù)收緊，且調(diào)控力度不減，那么四季度市場表現(xiàn)可能繼續(xù)走弱。
新房銷售不達(dá)預(yù)期，二手房價(jià)格下挫
合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年10月1-7日，北京新建商品住宅共成交1512套，而去年同期只有127套。成交量大幅躍升，其背后的原因在于網(wǎng)簽的滯后性。從一線市場表現(xiàn)來看，整體成交量并未出現(xiàn)過熱局面。
雖然成交量不盡如人意，但是國慶期間迎來了超過30個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推盤，且多數(shù)項(xiàng)目推出了不同程度的優(yōu)惠措施。
國慶期間，位于大興龐各莊的和悅春風(fēng)，推出認(rèn)購簽約可享額外1個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠；位于平谷的合棠瑞著，國慶期間合院優(yōu)惠90萬，當(dāng)天認(rèn)購可享額外折扣；朝陽區(qū)保利錦上在國慶期間，推出7天內(nèi)繳納房款草簽有專屬優(yōu)惠的活動(dòng)。
就在國慶前一周，位于順義的和光瑞府取得預(yù)售證，均價(jià)6.2萬元/平方米，低于周邊6.5萬左右的二手房均價(jià)，出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。這個(gè)項(xiàng)目在入市前，市場普遍認(rèn)為預(yù)售均價(jià)可達(dá)6.5-7萬元/平方米左右。較為突出的價(jià)格優(yōu)勢，也體現(xiàn)出開發(fā)企業(yè)搶跑黃金周的心態(tài)。
郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，國慶期間有較多項(xiàng)目推盤，且網(wǎng)簽數(shù)據(jù)同比大增，這是源于五月首批集中供地項(xiàng)目開始入市，形成了對(duì)網(wǎng)簽的集中拉動(dòng)，然而這一網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后性，并不代表國慶期間的真實(shí)成交水平。
從一線市場的反應(yīng)來看，雖然市場看起來比較熱鬧，但是從個(gè)別區(qū)域和單個(gè)項(xiàng)目來看，其銷量并未有太大突破，郭毅表示，這樣的成交量也未達(dá)到開發(fā)企業(yè)的心理預(yù)期。而從購房人角度來看，由于項(xiàng)目集中入市，購房者會(huì)綜合評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目，從而謹(jǐn)慎選擇。
二手房市場同樣冷清，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年國慶期間的簽約量比國慶前7天銳減三成，和去年同期相比下降將近兩成，說明目前市場上買家的觀望情緒在加重。
除成交量的走低外，成交價(jià)格也不斷下挫，國慶期間調(diào)整價(jià)格的房源中，下調(diào)掛牌價(jià)的占87%，說明房東的價(jià)格預(yù)期在變?nèi)?，越來越多的房東可以接受通過降價(jià)來加速成交，部分急售房源已經(jīng)有了一定的談價(jià)空間。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，降溫從今年7月開始出現(xiàn)苗頭，到8月和9月已經(jīng)基本確定降溫局面。出現(xiàn)這一局面的原因在于房貸的全面收緊，他表示，目前放貸周期普遍在3個(gè)月以上，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)6個(gè)月以上放貸周期，這直接導(dǎo)致全國二手房交易接近停滯。
而二手房的降溫會(huì)迅速傳導(dǎo)至新房市場，目前市場上“連環(huán)單”比較普遍，通常都是賣舊換新模式，一旦二手房市場成交走低，會(huì)直接傳導(dǎo)至新房市場，最終導(dǎo)致一二手交易全面收縮。
房企業(yè)績持續(xù)走低，限跌令愈演愈烈
原本應(yīng)該是一年中最為熱鬧的交易季節(jié)，卻面臨成交走弱，這讓房企壓力倍增。國慶節(jié)期間，花樣年的一則美元債違約消息再度擊穿市場信心。
10月4日晚間，花樣年發(fā)布公告顯示，一筆美元票據(jù)余額未能按期兌付，原因?yàn)楣臼芤咔榉磸?fù)、行業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)等多重因素影響，流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張。
不斷有房企曝出債務(wù)違約，除針對(duì)企業(yè)的監(jiān)管逐步收緊這一原因之外，上述銷售情況不及預(yù)期的現(xiàn)象令這一狀況雪上加霜。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，9月，百強(qiáng)房企銷售額出現(xiàn)全面下滑。當(dāng)月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績首次出現(xiàn)環(huán)比下降，與此同時(shí)，該銷售額也同比去年下降36.2%。
全面下跌之外，房企分化愈發(fā)嚴(yán)重?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，截至9月末，TOP100房企的銷售操盤金額門檻同比增長23.5%至173億元，而TOP200房企門檻則同比降低1.8%至44.1億元，這意味著銷售規(guī)模格局進(jìn)一步分化，行業(yè)競爭加劇。
業(yè)績走低，房企只能降價(jià)跑量。而愈演愈烈的限跌令，無疑是目前市場環(huán)境的另一種注腳。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國已經(jīng)有累積超過10個(gè)城市發(fā)布限跌令，包括東陽、張家口、菏澤、沈陽、桂林、株洲、唐山等。
張大偉表示，多個(gè)城市針對(duì)新房的“限跌令”，表面上看是部分房企在負(fù)債高壓下?lián)屌埽澈笃鋵?shí)進(jìn)一步說明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞，他預(yù)計(jì)未來防止樓市下調(diào)過快可能成為一種政策趨勢。
一邊是對(duì)熱點(diǎn)城市的新房、二手房的“限價(jià)令”，這表明房價(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，然而另一方面，房價(jià)斷崖式下跌也同樣是不穩(wěn)定因素，也會(huì)波及金融系統(tǒng)安全。
為防止樓市過快下滑，監(jiān)管部門已出手干預(yù)。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，要求“金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。
此舉一出，有市場聲音認(rèn)為，這將對(duì)目前信貸偏緊的局面做出調(diào)整。郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，四季度市場走向如何，還要看接下來的信貸政策走向何方，一旦信貸出現(xiàn)寬松跡象，那么二手房市場有望復(fù)蘇，從而帶動(dòng)新房市場的快速回暖。
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