9月27日，央行在官網(wǎng)宣布，貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)成功召開。
在這次會(huì)議上，貨幣政策委員會(huì)首次提出了房地產(chǎn)的“兩個(gè)維護(hù)”——維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展;維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
在房地產(chǎn)行業(yè)日益衰落的時(shí)候，高層突然提出要“維護(hù)”房地產(chǎn)行業(yè)，可謂一聲平雷。
大家都猜測(cè)是準(zhǔn)備保護(hù)樓市!
01、政府控價(jià)，限漲也限跌
先來看一個(gè)新聞:在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩的時(shí)候，發(fā)布“跌停令”的城市又添了一員大將!
近日，河北省張家口市官方印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知》(以下簡稱《通知》)，明確提出“新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格的85%進(jìn)行銷售”。
換句話說，新房降價(jià)幅度不應(yīng)該超過15%。還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。
隨著市場(chǎng)下行，由于現(xiàn)金流和銷售回款的壓力，很多開發(fā)商被迫選擇降價(jià)銷售。
今年下半年以來，不少樓盤開始降價(jià)銷售，有的開發(fā)商甚至直接將銷售價(jià)格降到成本價(jià)以下。
房價(jià)下跌帶來的影響是連續(xù)的。因此，早在7月中旬，張家口市住房和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)就發(fā)出建議。
要求各房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)于律己，不得以低于成本的價(jià)格出售已開發(fā)的商品房，杜絕惡意炒作和故意破壞規(guī)范銷售市場(chǎng)秩序的行為。
最近發(fā)布的《通知》在之前舉措的基礎(chǔ)上基本做了補(bǔ)丁，明確規(guī)定新房降價(jià)幅度不超過備案價(jià)格的85%。
對(duì)此，張家口市住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科科長杜表示:“‘跌停令’的出臺(tái)，是為了及時(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售秩序，更好地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。”
畢竟很多已經(jīng)采取降價(jià)措施的房企經(jīng)營狀況并不好，存在爆雷的風(fēng)險(xiǎn)。
但房企一旦爆發(fā)，往往意味著資金鏈斷裂，后續(xù)的連鎖效應(yīng)很可能會(huì)牢牢抓住買家。
從這個(gè)角度來看，我們可以理解:“推出‘限跌令’在一定程度上保護(hù)了購房者的利益。”
如果你認(rèn)為張家口只是單純的抑制房價(jià)下跌，格局會(huì)小一些，因?yàn)樗麄兂?ldquo;限跌”之外，還出臺(tái)了“限漲”措施，建立了土地拍賣的熔斷機(jī)制。
《通知》明確，在土地招標(biāo)拍賣過程中，一旦溢價(jià)率達(dá)到50%或超過設(shè)定的最高限價(jià)，將終止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，直接以抽簽方式確定競(jìng)得人。
從新房限價(jià)到土地限價(jià)再到限價(jià)，張家口似乎學(xué)到了近期調(diào)控的精髓。
簡而言之，政府拿起指揮棒，房地產(chǎn)企業(yè)和買家隨之起舞。
02、樓市利空，明確保樓市
就目前樓市的情況而言，是不太明朗。
首先，金融監(jiān)管加碼，限制資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
幾個(gè)月前，我們對(duì)流入樓市的消費(fèi)貸款、經(jīng)營貸款等非法資金進(jìn)行了徹底排查，重點(diǎn)是警示。
與此同時(shí)，高層還限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃了三道紅線。
那些越過紅線的人被禁止融資。其次，對(duì)二手房市場(chǎng)的控制變得更加嚴(yán)格。
個(gè)人貸款方面，很多地方都有二手房“停貸”的傳言，貸款難度不斷上升，買房的準(zhǔn)入門檻不斷提高。
可以說，2021年樓市將一步步走向負(fù)值，房地產(chǎn)行業(yè)面臨硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。
然而，就在大眾以為樓市要降溫的時(shí)候，央行的一則消息將房地產(chǎn)行業(yè)從懸崖上“拉”了回來。
2021年第三季度貨幣政策委員會(huì)例會(huì)9月24日在北京召開，會(huì)上對(duì)樓市提出了“兩項(xiàng)維護(hù)措施”，即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
過去召開的貨幣政策委員會(huì)例會(huì)，很少提到房地產(chǎn)，現(xiàn)在明確提出“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，很難不讓人思考。
根據(jù)最近的消息，站長從中品出了幾分山雨欲來的意思。
頭部房企爆雷，暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)的冰山一角，很多人發(fā)現(xiàn)房企的債務(wù)竟然可以這么大!
一旦大型房企開始雪崩模式，誰來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?
顯然，很多上下游的中小企業(yè)很難逃脫，金融投資者和所有者更無力自救。
在8月國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局就恒大事件表態(tài)，稱“恒大對(duì)行業(yè)的影響還有待觀察，但有望保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展”。
因此不難理解，央行發(fā)布消息給予房地產(chǎn)市場(chǎng)“兩個(gè)維護(hù)”。
高層仍然希望保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，避免恒大爆雷等事件引發(fā)連鎖反應(yīng)，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
這個(gè)消息對(duì)久違的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)很大的利好。
03、房地產(chǎn)健康發(fā)展，三穩(wěn)才是大方向
房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展，問題是，“健康”的標(biāo)準(zhǔn)是什么?
從近幾年官方的調(diào)控措施來看，“三穩(wěn)”(即穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期)是大方向，樓市不應(yīng)該大漲，更不應(yīng)該大跌。
所以小編說張家口掌握了調(diào)控的本質(zhì)——新房限跌，土拍限漲，最安全。
預(yù)計(jì)央行提出的“兩個(gè)維護(hù)”最終將與“三個(gè)穩(wěn)定”掛鉤。
房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)的核心原因是高房價(jià)的增長模式不再具備，高周轉(zhuǎn)的游戲打不開，利潤的增長跟不上負(fù)債的規(guī)模，銀行不借錢自然會(huì)爆發(fā)。
現(xiàn)在央行提出要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，被很多人解讀為央媽要全面放水。
但小編認(rèn)為最有可能的是，有必要出臺(tái)有針對(duì)性的措施來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，擺脫房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
從這個(gè)方向來看，類似“限跌令”“限漲令”的措施可能會(huì)繼續(xù)推出。
日前有媒體報(bào)道“北京即將限制二手房掛牌價(jià)格”，北京版二手房指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)在路上。
據(jù)根據(jù)小編了解，具體措施預(yù)計(jì)會(huì)在黃金周假期結(jié)束后回落。
調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期運(yùn)動(dòng)才剛剛開始。
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