“穩(wěn)定”，是當前房地產(chǎn)的首要任務(wù)。
今年以來，隨著部分熱點城市房地產(chǎn)市場的升溫，地方出于穩(wěn)定市場的考慮，紛紛加碼樓市調(diào)控。但與這些熱點城市調(diào)控相悖的是，一些非熱點城市卻在進行著逆向調(diào)控。
近日，張家口市住建局、張家口市財政局等四部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步加快完善房地產(chǎn)長效機制的通知》。其中通知提出，所有項目不得超出備案價格對外銷售。已取得預售許可的項目不得低于成本進行銷售，新取得預售許可的項目不得低于備案價格的85%進行銷售。
這也意味著，又一個三四線城市加入了“限跌”陣營。
“限跌令”重出江湖
事實上，“限跌令”由來已久。
早在2014年，杭州相關(guān)部門就曾要求，如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。此后，包括惠州、馬鞍山等一些城市也曾先后出臺相關(guān)政策，防止惡意降價的行為發(fā)生。
在業(yè)內(nèi)人士看來，每當遇到市場降溫，部分房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)大幅降價促銷的行為。同時，地方為了穩(wěn)定當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，就會出臺一些防止惡意降價的措施。
而這種情況在今年，更是屢見不鮮。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有包括河北的張家口和唐山，云南昆明、湖南岳陽和株洲、江蘇江陰、山東菏澤和沈陽沈北在內(nèi)的8個城市，通過出臺相關(guān)政策文件或以約談的形式限制企業(yè)降價。
除了上述提到的河北省張家口市以外，江蘇省江陰市和湖南省岳陽市也都在今年出臺了類似的政策文件。
8月31日，江蘇省江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》明確提出，商品住房銷售價格備案后，商品住房實際成交價格不得高于備案價格，同時，嚴禁低價（如低于成本價、變相降價等）促銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。而對于變相降價的行為，還做出相應的懲罰措施，對情節(jié)惡劣、嚴重破壞江陰市場秩序和社會穩(wěn)定的，取消所有批次預售改為現(xiàn)房銷售。
8月11日，湖南省岳陽市住建局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住宅網(wǎng)簽成交價格限制的通知》規(guī)定，新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)將提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。
還有一部分城市，以約談的形式限制企業(yè)降價。
9月份，針對多家房企采取大幅降價，或明顯低于市場正常價格銷售新建商品房的現(xiàn)象，株洲市住建局對出現(xiàn)上述行為的企業(yè)項目負責人進行約談，并計入企業(yè)信用不良記錄。
8月份，唐山市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，約談10家房地產(chǎn)企業(yè)負責人。而打壓惡意降價行為，是這次會議討論的內(nèi)容之一。同樣，沈陽市沈北房產(chǎn)局牽頭，聯(lián)合多個政府部門對多家房企進行約談，主要對虛假廣告宣傳行為及降價銷售行為進行重點強調(diào)。
昆明則是由當?shù)胤繀f(xié)組織TOP30房企及大型經(jīng)紀公司召開座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網(wǎng)簽。
市場疲態(tài)略顯
企業(yè)的降價行為，為何引起了地方管理層的關(guān)注？
今年以來，嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控使得樓市略顯疲態(tài)。這也直接導致部分房企業(yè)績不及預期，甚至也令一些房企處于破產(chǎn)邊緣。迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，一些房企開始大幅降價銷售，擾亂了正常的市場秩序。
中房網(wǎng)根據(jù)國家統(tǒng)計局此前公布的《2021年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，逐月拆分銷售數(shù)據(jù)后顯示，自6月份銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)下年內(nèi)單月新高后開始大幅下滑。直至8月份，單月銷售數(shù)據(jù)更是創(chuàng)下了年內(nèi)最低點，市場轉(zhuǎn)冷可見一番。
同樣，在房價表現(xiàn)上，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，8月份70個大中城市中，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅出現(xiàn)回落或繼續(xù)下降。
以河北省張家口市為例，目前該市主城區(qū)房價已經(jīng)從最頂峰的13000元/平米左右，降到了均價8000多元/平米。尤其是下半年以來，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個樓盤迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價銷售。
張家口市住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科相關(guān)負責人表示，部分樓盤項目的大幅降價措施給整個房地產(chǎn)市場帶來了巨大影響，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。而用大幅低于成本的價格買到房子，后期保障上，房屋配套設(shè)施等投入一定會攤上高開銷，所以“限跌令”在一定程度上會保護購房者利益。也可以說，“限跌令”是為了及時維護房地產(chǎn)市場銷售秩序，更好維護房地產(chǎn)市場正常運營出臺的。
這確實也是一些三四線城市出臺“限跌令”的原因。
中房研協(xié)近日發(fā)布的一份熱點報告指出，地方政府出臺“限跌令”一方面原因是在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”背景下的另類調(diào)控政策，其目的同樣是防止房價出現(xiàn)大漲大跌，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。另一方面原因在于防范金融風險，房價下跌幅度過大可能會引發(fā)房貸違約風險，不僅包括家庭住房抵押貸款，還包括房企開發(fā)貸款。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，從房價角度看，既要打擊房價過快上漲，也要確保房價不過快下跌，一些城市出現(xiàn)的亂降價會導致市場秩序的混亂。從風險角度看，除了過快上漲外，部分城市房價過快下跌等新情況也值得關(guān)注。
事實上，“限跌令”在一些城市的出現(xiàn)，更能說明地方政策調(diào)控的精準化與精細化。如果將部分城市出臺的“限跌令”解讀為放松房地產(chǎn)調(diào)控，多少有些夸大其詞。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會馮俊會長在近日舉行的“2021中國房地產(chǎn)業(yè)價值峰會”上曾對在座的房地產(chǎn)企業(yè)提出告誡，要深刻理解深化長效調(diào)控機制的各種要求，遵守“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不要懷疑甚至去挑戰(zhàn)中央堅持這一綱領(lǐng)的決心；要努力滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要；要遵守房地產(chǎn)金融監(jiān)管與市場秩序規(guī)范的各道紅線要求，從而才能在源頭上正確開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，保證房地產(chǎn)業(yè)是為經(jīng)濟社會發(fā)展提供正能量的民生產(chǎn)業(yè)。
在馮俊會長看來，這些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的問題，和一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問題，有些將之歸結(jié)于政策的頻繁調(diào)整。實際上，這就是各個城市因城施策，分別發(fā)布的有針對性的政策措施。“方向很明確，思路很明確，價值取向很明確”，馮俊表示。
而個別城市的“限跌令”，能產(chǎn)生多大效力尚有待觀察。但中房研協(xié)預計，今年的“金九銀十”可能是近幾年來最冷清的，不排除后續(xù)出現(xiàn)明顯降價的可能性。以恒大為首的部分房企由于資金鏈壓力巨大，被迫大規(guī)模、大幅度降價促銷，造成了市場房價會跌的預期。“限跌令”有望在更多三四線城市擴圍，未來預計還會出臺更多配合政策，以推進市場有序發(fā)展。
（曲濤/文）
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