9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議由人民銀行行長(zhǎng)易綱主持，人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝、銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮、肖遠(yuǎn)企出席，住建部、證監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門，以及全國(guó)24家主要銀行負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，金融部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。

央行方面認(rèn)為，金融部門近年來(lái)全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。

從“維護(hù)”到“配合”

從會(huì)議信息來(lái)看，強(qiáng)調(diào)“三穩(wěn)”目標(biāo)、堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等表述，意味著金融監(jiān)管部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)政策底線，避免向市場(chǎng)傳遞錯(cuò)誤信號(hào)。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼分析認(rèn)為，金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)的血脈，應(yīng)實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。金融機(jī)構(gòu)在落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等過程中，應(yīng)把握好力度和節(jié)奏，既要積極又要穩(wěn)妥。

值得注意的是，央行近日召開的貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)上，提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。這是央行官網(wǎng)所披露的貨幣政策季度例會(huì)中，首次提及與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容。

而在本次房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上，央行再次強(qiáng)調(diào)了“兩個(gè)維護(hù)”，并做出了更詳細(xì)的表述。即：要求金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，金融機(jī)構(gòu)后續(xù)需要嚴(yán)格按照法治化和市場(chǎng)化的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)操作。此前對(duì)一些房企項(xiàng)目抽貸停貸、隨意設(shè)定或調(diào)整按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)，或以額度不足等理由無(wú)故拒絕按揭貸款，類似操作對(duì)房企和購(gòu)房者都造成了損害。而未來(lái)金融機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)操作方面，則需要配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的“不穩(wěn)定”因素來(lái)看，市場(chǎng)交易量有從過熱轉(zhuǎn)向過冷的苗頭。根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，9月份樓市供求指標(biāo)繼續(xù)降溫，當(dāng)前降溫行情至少已經(jīng)持續(xù)4個(gè)月。從價(jià)格上看，三類城市普遍降溫。尤其是三四線城市，降溫最為明顯，部分城市相繼出臺(tái)了“限跌令”。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，本輪行情降溫速度快、影響面廣，且短期內(nèi)無(wú)反彈空間。從穩(wěn)定的角度看，金融機(jī)構(gòu)需要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，積極在信貸政策上做出微調(diào)。

嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)仍是底線

實(shí)際上，自下半年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫。即將結(jié)束的三季度，是疫情期間行情最差的一個(gè)季度。在價(jià)格指數(shù)方面，也與二季度走勢(shì)完全相反，市場(chǎng)降溫特征非常明顯。

而在土地市場(chǎng)方面，同樣開始轉(zhuǎn)冷。以廣州為例，本次第二批集中共出讓48宗涉宅用地，其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高達(dá)52．1％。最終成交的23宗土地，平均溢價(jià)率也僅為1．5％。相比首輪19％的平均溢價(jià)率，市場(chǎng)熱度大幅下滑。此外，在第二輪集中供地中，包括杭州、重慶、蘇州等熱點(diǎn)城市，都出現(xiàn)溢價(jià)率下滑、流拍率上升的情況。還有一部分城市甚至出現(xiàn)臨時(shí)“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果房企拿地放緩，將拖累房屋新開工面積進(jìn)一步下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資也將持續(xù)走低。

另外，從房地產(chǎn)企業(yè)到期債務(wù)來(lái)看，也是壓力不斷。據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì)，9月份200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模超800億，其中境內(nèi)債券到期約647億。除9月外，12月也是房企境內(nèi)債券到期比較集中的月份，到期規(guī)模超500億。在距離2021年結(jié)束不足百天時(shí)間里，200家核心房企總計(jì)約有近2000億境內(nèi)債券即將到期。

事實(shí)上，自2020年8月20日，央行、住建部出臺(tái)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三道紅線”政策。今年初，央行和銀保監(jiān)會(huì)開始實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿效果明顯。隨著政策的持續(xù)發(fā)力，多家品牌房企甚至個(gè)別頭部房企深陷困境，引發(fā)了市場(chǎng)波動(dòng)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年各大銀行在執(zhí)行房貸集中度過程中，存在一些比較“粗暴”的做法，忽視了對(duì)合理合規(guī)住房消費(fèi)需求的保障。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)從過熱轉(zhuǎn)向過冷的過程中，央行房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)新情況、新問題，可謂務(wù)實(shí)高效，對(duì)于四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極作用。

《丁祖昱評(píng)樓市》此前指出，嚴(yán)守系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)仍是底線，房企將繼續(xù)堅(jiān)持去杠桿，金融措施將主要聚焦協(xié)助處置問題企業(yè)可能存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保證按時(shí)按質(zhì)交付以維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。另一方面，居民購(gòu)房信貸政策也將適度調(diào)整，提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場(chǎng)正常交易，間接改善企業(yè)現(xiàn)金流。

整體來(lái)看，央行連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號(hào)，對(duì)提振市場(chǎng)信心將發(fā)揮重要的作用。但從長(zhǎng)期來(lái)看，房企間的優(yōu)勝劣汰或?qū)⑻崴?，行業(yè)新一輪洗牌在所難免。