作為北京“頂級學(xué)區(qū)房”之一，蜂鳥家園房價驟降的情況并非孤例。
“時隔半年，房源差價最高可達8萬元/平方米，基本跌回本輪漲價前水平。9月至今，成交不到5套。”
位于北京海淀萬柳的蜂鳥家園小區(qū)，此前因“百分百”對口“一流一類”的中關(guān)村三小，一直被視為海淀二手房價的“天花板”，但在今夏這場力度空前的教改浪潮之中，該區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴第一財經(jīng)，其“頂級學(xué)區(qū)房”的光環(huán)正漸趨暗淡。
作為北京“頂級學(xué)區(qū)房”之一，蜂鳥家園房價驟降的情況并非孤例。
7月初，伴隨北京幼升小入學(xué)政策調(diào)整，海淀、西城等多區(qū)積極落實多校劃片的入學(xué)政策，北京“雞娃”家長“憑房票上名校”的認(rèn)知被打破。
第一財經(jīng)走訪時發(fā)現(xiàn)，7月以來，西城德勝、月壇，海淀萬柳等熱門片區(qū)學(xué)區(qū)房的掛牌價、成交量出現(xiàn)迅速下降，據(jù)西城區(qū)鏈家某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，8月份，德勝片區(qū)二手房成交量減少近五成，房價下跌近10%。
學(xué)區(qū)房的確定性失效，是北京學(xué)區(qū)房市場熱度回落的重要拐點。而“雙減”之下，隨著北京學(xué)區(qū)內(nèi)教育均衡化水平的加速推進，“名校”的概念也漸趨淡化。
8月25日，北京教委部署秋季新學(xué)期工作時指出，“將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗”，進一步落實學(xué)區(qū)化集團化辦學(xué)。隨后，第一財經(jīng)從西城、海淀多家中介門店處了解到，部分原本有購房意愿的家長陷入了觀望期。
“當(dāng)前，北京學(xué)區(qū)房市場正在帶頭‘擠泡沫’。”安居客研究院北部分院首席分析師李震在接受第一財經(jīng)采訪時稱，“新老劃斷”“多校劃片”“教師輪崗”等教改政策，有效抑制了去年下半年以來北京二手學(xué)區(qū)房市場需求、價格集中過熱的現(xiàn)象。
“但應(yīng)注意的是，上述政策只是解決了優(yōu)質(zhì)資源的再分配問題，并未解決實質(zhì)性的資源增量。由于優(yōu)質(zhì)教育資源有限，且集中于‘東西海’（東城、西城和海淀），房子與學(xué)區(qū)仍很難完全脫鉤。去除泡沫之后，北京優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房價也會維持在一定高位。”李震稱。
“房價跌回一年前水平”
今年上半年，蜂鳥家園小區(qū)曾創(chuàng)下“半年套均漲幅約300萬元”，并一度“無房可售”，進入7月之后，小區(qū)掛售房源單價卻從高位回落，業(yè)主心態(tài)也出現(xiàn)松動：一套建筑面積約62平方米的一居室，掛牌價820萬元，單價約13.5萬元/平方米，并最終以降價20萬元成交。
“這一輪跌幅大致與去年下半年以來的漲幅相當(dāng)。從總體上來看，房價跌回一年前水平。”前述海淀萬柳片區(qū)房產(chǎn)經(jīng)理人對第一財經(jīng)稱，以相同戶型的房源為例，去年下半年以來，其掛售房源單價升至14萬~15萬元/平方米，今年春節(jié)前后，該類房源單價跳漲至17萬元以上，并在3、4月份再度跳漲，達到19萬~20萬元/平方米的高點。與高點相比，該房源價值如今縮水約400萬元。
“9月份以來，掛售房源雖較上月有所增多，但業(yè)主心理價難以繼續(xù)下探，而購房者預(yù)期卻上不來。雙方博弈之下，疊加明年入學(xué)政策尚不明朗，截至本月第三周，片區(qū)成交量僅4套，較3月份同期成交36套，減少約八成。”該名房產(chǎn)經(jīng)理人稱。
蜂鳥家園小區(qū)一直以來被視為海淀學(xué)區(qū)房的“晴雨表”，其房價由升轉(zhuǎn)降，反映了在學(xué)區(qū)房的確定性失效的背景下，北京家長追逐“頂級學(xué)區(qū)房”心態(tài)的轉(zhuǎn)變。
7月初，在海淀區(qū)幼升小嚴(yán)格執(zhí)行“以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式”，并明確“2019年1月1日后在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，通過電腦派位的方式多校劃片入學(xué)”。隨后，海淀中關(guān)村學(xué)區(qū)、海淀學(xué)區(qū)等熱門學(xué)區(qū)紛紛出現(xiàn)部分指望憑借就近入學(xué)、上“牛小”的家庭子女被調(diào)劑到片區(qū)內(nèi)其他學(xué)校的現(xiàn)象。
以海淀學(xué)區(qū)為例，一名于2019年1月1日后購買蜂鳥家園小區(qū)的家長告訴第一財經(jīng)，其孩子今年入學(xué)，并未能通過就近入學(xué)，劃分至中關(guān)村三小，而是被調(diào)劑到周圍的萬泉河小學(xué)。“今年，我們學(xué)區(qū)有近50個意向是中關(guān)村三小的家庭，其子女被調(diào)劑到學(xué)區(qū)內(nèi)的萬泉河小學(xué)和西頤小學(xué)，這是此前均未發(fā)生過的事情。中關(guān)村一小被調(diào)劑的學(xué)生數(shù)也類似。”
相較于學(xué)位相對充裕并留有“單校劃片”實施空間的海淀區(qū)，西城區(qū)今年落實“多校劃片”的力度更大，影響也更廣。
據(jù)了解，在今年西城區(qū)厲行“多校劃片”后，受學(xué)位供給不足影響，2020年7月31日后，在德勝、月壇這兩個熱門學(xué)區(qū)新購房群體的子女只能選擇鄰近片區(qū)小學(xué)入學(xué)，金融街等學(xué)區(qū)也出現(xiàn)“7·31”之后新購房群體的子女無法進入房本對應(yīng)小學(xué)，被調(diào)劑至學(xué)區(qū)內(nèi)其他學(xué)校的情況。
“多校劃片動搖了學(xué)區(qū)房的根本。在西城區(qū)，‘一房一學(xué)籍’已成為過去式，對于新購房群體而言，由于其子女入學(xué)排位更靠后，或?qū)⒚媾R跨區(qū)調(diào)劑的風(fēng)險，這無疑會使得西城區(qū)最核心學(xué)區(qū)的‘頂級學(xué)區(qū)房’遭受重創(chuàng)。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財經(jīng)。
在西城區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片后，德勝和月壇的二手房掛牌價、成交量迅速回落。數(shù)據(jù)顯示，7月份，西城區(qū)二手住宅房成交套數(shù)為949套，較上月的1212套，下調(diào)約21%。
一名德勝片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)理人對第一財經(jīng)表示，上半年，西城區(qū)最優(yōu)學(xué)區(qū)“金德月”（金融街、德勝、月壇）的月度成交量往往近百套，7月份以來，受多校劃片沖擊，德勝、月壇的二手房成交量幾近腰斬。8月份，德勝片區(qū)成交二手房套數(shù)僅40套左右。
在市場遇冷的同時，房地產(chǎn)市場秩序整頓仍在繼續(xù)。7月初，西城區(qū)房管局表示，為確保西城區(qū)教改政策的平穩(wěn)執(zhí)行，區(qū)房管局約談轄區(qū)內(nèi)鏈家、我愛我家、21世紀(jì)不動產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)召開工作會，并重申“嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房”。
受教育、住房等政策影響，西城核心學(xué)區(qū)的二手學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)明顯降溫。第一財經(jīng)從多家德勝片區(qū)的房產(chǎn)中介門店處了解到，以50平方米左右的一居室為例，近兩月，德勝片區(qū)該類房源最低成交單價約在13萬~15萬元的區(qū)間，而此前，該片區(qū)同類房源最低成交單價為17萬元以上。相比之下，降幅超過10％，且購房者的議價空間加大，成交價往往低于掛牌價。
伴隨西城、海淀等“教育高地”熱點學(xué)區(qū)房的價格回調(diào)，北京二手房市場熱度也進入下行通道。國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，7、8兩月，北京二手房價格環(huán)比漲幅分別回落0.6和0.3個百分點，結(jié)束此前領(lǐng)漲全國的狀態(tài)。
教師輪崗后，買家觀望情緒更甚
多校劃片，打破了房子和學(xué)區(qū)的對應(yīng)關(guān)系；教師輪崗，則通過淡化“名校”的概念，進一步動搖了“頂級學(xué)區(qū)房”的價值。
8月25日，在北京市教育“雙減”工作新聞發(fā)布會上，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發(fā)言人李奕介紹，新的學(xué)期，北京市將大面積、大比例推進干部教師的輪崗；在城區(qū)完善學(xué)區(qū)（教育集團）改革，實現(xiàn)學(xué)區(qū)（教育集團）全覆蓋，推進學(xué)區(qū)（教育集團）內(nèi)校際間師資均衡配置和按需交流輪崗。
21世紀(jì)教育研究院院長熊丙奇認(rèn)為，義務(wù)教育學(xué)校不均衡，主要是師資不均衡，“如果（大面積、大比例推進校長教師交流輪崗）能切實落實，將實現(xiàn)義務(wù)教育資源的均等化配置，縮小學(xué)區(qū)內(nèi)、區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍內(nèi)的學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量差距，消除學(xué)區(qū)房、學(xué)位房熱，緩解家長的擇校焦慮，整體提高學(xué)校教育質(zhì)量，減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)”。
對于“教師輪崗消除學(xué)區(qū)房熱”的觀點，郭毅進一步指出，教師輪崗對教育格局的改變，在樓市方面，更多的是體現(xiàn)在改變市場預(yù)期上。
一名孩子2023年幼升小、打算在西城區(qū)置換一套小戶型學(xué)區(qū)房的家長告訴第一財經(jīng)，考慮到當(dāng)前學(xué)區(qū)政策下，單校沒有保障、學(xué)位緊張程度仍在不斷加劇，對于購買學(xué)區(qū)房的心態(tài)，已從“追求‘金德月’”最優(yōu)學(xué)區(qū)轉(zhuǎn)為“考慮入手廣外、陶白等相對中等，但學(xué)位充足”的學(xué)區(qū)。
根據(jù)北京教育科學(xué)研究院測算，到2023年，北京將迎來小學(xué)學(xué)位需求高峰——108.2萬個。若學(xué)位利用率為95％，則2023年學(xué)位缺口為4.8萬個，小學(xué)缺口為50所。若學(xué)位利用率降低到90%，則2023年學(xué)位缺口為11.1萬個，小學(xué)缺口為115所。
“西城區(qū)的學(xué)位缺口比海淀要大，如果還緊盯‘金德月’沒有太大意義。尤其是在今年西城區(qū)加大力度推行教師輪崗后，關(guān)注廣外等片區(qū)的家長明顯增多。但教育政策調(diào)整下，房價是不是仍有下行空間、教師輪崗效果如何，都還不明朗，像我一樣仍在觀望階段的家長還有很多。”上述家長稱。
市場有觀點認(rèn)為，由于德勝、月壇學(xué)區(qū)的溢出效應(yīng)，疊加教師“大面積、大比例”輪崗后，西城各學(xué)區(qū)間教學(xué)質(zhì)量差距縮小，如廣外等曾經(jīng)的西城房價洼地會被填平。
但第一財經(jīng)走訪時發(fā)現(xiàn)，近兩個月以來，在房價方面，西城區(qū)除德勝、月壇片區(qū)出現(xiàn)房價大幅下降外，核心區(qū)如金融街，外圍區(qū)如廣外、陶白等，其房價水平保持穩(wěn)中有降。
前述西城區(qū)鏈家某房產(chǎn)經(jīng)理人告訴第一財經(jīng)，金融街“老破小”房源單價仍維持在15萬~23萬元/平方米，僅是部分房源擠出了上半年的水分。這一方面是因為金融街覆蓋如北師大附中、北師大附屬實驗中學(xué)、八中、四中等重點初中，對口直升和派位的概率更高；另一方面，也是因為該區(qū)去除學(xué)區(qū)屬性，其職住需求也較多。
同樣的市場觀望情緒也出現(xiàn)在海淀的學(xué)區(qū)房市場。但據(jù)多名該區(qū)房產(chǎn)經(jīng)理人士稱，持觀望態(tài)度的家庭主要出于明年或?qū)哟蠖嘈澠菩辛Χ鹊膿?dān)憂，而受教師輪崗政策影響較小。
“海淀六小強很多年前就開始幫扶弱校，而名校集團化辦學(xué)海淀也走在了前面。所以，教師輪崗對海淀家長的心理預(yù)期影響不大。”一名海淀某重點小學(xué)教師對第一財經(jīng)表示。
中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉對第一財經(jīng)稱，教師輪崗可以視為壓低學(xué)區(qū)房熱的一個措施，但無法從根本上淡化房子和學(xué)校間的對應(yīng)關(guān)系。“教師輪崗是需要條件的，只有在學(xué)校之間的差距相對較小的背景下，教師輪崗的效果才會放大；同時，教師輪崗仍主要在學(xué)區(qū)內(nèi)，難以填補學(xué)區(qū)間的教學(xué)質(zhì)量差異。”
在儲朝暉看來，對于學(xué)區(qū)房熱的問題，短期看，通過一些行政措施來降溫更具時效性；長期看，擴大優(yōu)質(zhì)教育資源供給、促進學(xué)區(qū)間教育均衡才是治本之道。
“學(xué)區(qū)房是義務(wù)教育階段，公共教育資源分布尚不均衡的外在表現(xiàn)。若不能縮小學(xué)區(qū)間和學(xué)校間的教學(xué)質(zhì)量差距，‘優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)’的剛需會一直存在。家長為子女追求更優(yōu)質(zhì)教育的心態(tài)，也終將會通過‘學(xué)區(qū)房熱’‘擇校熱’‘校外培訓(xùn)熱’等形式呈現(xiàn)出來。”儲朝暉稱。
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