9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

而在兩天前，9月27日，據(jù)央行官網(wǎng)發(fā)布的消息顯示，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)于9月24日在北京召開。其中，央行例會(huì)首次提及房地產(chǎn)，并明確“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、某些龍頭房企出現(xiàn)資金“爆雷”，購房者信心下降的環(huán)境下，央行在三天內(nèi)兩次提及房地產(chǎn)“維穩(wěn)”，有重要信號(hào)意義，也向外界傳遞了“穩(wěn)”的信心，給“金九銀十”中的購房者吃了“定心丸”。

央行在三天內(nèi)兩次提及房地產(chǎn)“維穩(wěn)”，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下具有重要信號(hào)意義。圖片來源/IC photo

根據(jù)此次座談會(huì)的要求，“法治化、市場(chǎng)化原則”成為新的指導(dǎo)方針。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解讀稱：“按照法治化和市場(chǎng)化的方式進(jìn)行，這里或涉及過去幾種錯(cuò)誤的信貸操作，包括隨意對(duì)一些房企項(xiàng)目抽貸停貸、隨意設(shè)定或調(diào)整按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)、以額度不足理由無故拒絕按揭貸款。類似操作對(duì)房企和購房者都造成了損害。”

值得注意的是，進(jìn)入下半年以來，全國多數(shù)一二線城市面臨著“緩貸”甚至“停貸”的局面，各大銀行以額度不足為由，新房貸款放款趨緩，二手房直接面臨“停貸”，這也造成了一些城市二手房市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，而購房者也面臨著更高的購房成本。

從目前的房地產(chǎn)形勢(shì)來看，在趨嚴(yán)的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷。根據(jù)9月15日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年8月，全國商品房銷售額同比下降18.7%，增速較7月回落11.6個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售均價(jià)為10278元/平方米，同比下降2.5%。同時(shí)，從各大城市看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，今年8月，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落或繼續(xù)下降，尤其是二手房市場(chǎng)，今年8月，全國70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，這是在連續(xù)16個(gè)月房?jī)r(jià)上漲之后二手房止?jié)q，也預(yù)示著市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來。

而值得注意的是，從最新政策要求來看，“配合”成為核心關(guān)鍵詞。在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，此次央行和銀保監(jiān)會(huì)召開的座談會(huì)要求地方銀行需要“配合”相關(guān)部門和地方政府維護(hù)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這其中的含義是銀行房貸政策要多聽取房管局的意見。就近期房地產(chǎn)市場(chǎng)‘不穩(wěn)定’因素看，開始從過熱轉(zhuǎn)為過冷，尤其是市場(chǎng)交易量。從穩(wěn)定的角度看，金融機(jī)構(gòu)需要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，積極在信貸政策上做微調(diào)或者放松。”

但是，需要強(qiáng)調(diào)的是，“微調(diào)”并不等同于“放水”、并不等同于“短期刺激”，也并不等同于政策的“急轉(zhuǎn)彎”。在央行的三季度工作會(huì)議上，也強(qiáng)調(diào)了繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，而房地產(chǎn)的金融政策主要是“維穩(wěn)”，重點(diǎn)落在了保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益上，這一點(diǎn)也和“房住不炒”的內(nèi)涵相吻合。

對(duì)于政策微調(diào)的方向，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，預(yù)計(jì)金融方面將圍繞“調(diào)節(jié)奏，保穩(wěn)定”兩個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)將配合相關(guān)部門和地方政府，根據(jù)城市實(shí)際需求，因城施策，合理安排房地產(chǎn)信貸投放節(jié)奏，避免出現(xiàn)上半年的信貸投放與市場(chǎng)需求之間的節(jié)奏錯(cuò)配，避免信貸大面積收緊誤傷基本住房需求。當(dāng)前整個(gè)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，平衡好行政調(diào)控和市場(chǎng)化配置，將有助于平滑轉(zhuǎn)型帶來的市場(chǎng)波動(dòng)，保持整體市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)稱，預(yù)計(jì)四季度，信貸政策或有進(jìn)一步微調(diào)，主要方向?yàn)榻Y(jié)構(gòu)上優(yōu)化，除了傳統(tǒng)的按揭貸款等領(lǐng)域外，租賃住房市場(chǎng)的信貸工作需要加速，以積極配合租賃消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，四季度也會(huì)適當(dāng)增加貸款額度、優(yōu)化貸款流程，以維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。