尹中立專欄丨央行為什么要強調(diào)維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展？

尹中立（榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟學(xué)家、中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任）

近日，央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會提出，要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。房地產(chǎn)市場是貨幣政策決策部門每次開會繞不開的話題，但提出要“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”的提法還是很少見的。無疑，此舉釋放了重要的政策信號，房地產(chǎn)金融環(huán)境有望逐步改善。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場快速降溫，并出現(xiàn)部分房企爆雷風(fēng)險。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的總基調(diào)是，在“房住不炒”的前提下，實現(xiàn)“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）目標(biāo)。但今年下半年以來，房地產(chǎn)市場的成交量快速下滑，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，8月份，商品房銷售面積12544.82萬平方米，同比下降15.55%，環(huán)比下降3.6%。商品房銷售額12616.58億元，同比下降18.71%，環(huán)比下降6.5%。

將8月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與前7個月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進行比較，可以更加清楚市場正在出現(xiàn)劇烈變化。1-7月份的商品住宅銷售面積同比增長22.7%，兩年平均增長7.9%；商品住宅銷售額同比增長33.1%，兩年平均增長15.6%。

中秋節(jié)期間的樓市成交量比去年同期下降的幅度均在50%左右，有些城市的樓市成交量下滑幅度高達70%。

樓市的快速下滑已經(jīng)傳遞到土地市場。與第一輪集中供地的火熱行情相比，第二輪集中供地明顯降溫。多城出現(xiàn)土地流拍、終止出讓、大比例底價成交等現(xiàn)象。截至9月25日，8、9月份集中土拍10城，宅地成交流拍率平均達到28.94%，底價成交地塊占比平均高達80.79%；平均溢價率僅為2.98%，顯著低于“810土拍新政”中低于15%的要求。甚至長三角的有些熱門城市也出現(xiàn)了土地流標(biāo)現(xiàn)象。

市場快速下行，引發(fā)地方政府出臺“限跌令”。下半年以來，已有岳陽、唐山、沈陽、菏澤、昆明、江陰、桂林、株洲、張家口等多地針對開發(fā)商打折促銷等問題出臺新政策，被稱為“限跌令”。張家口市要求新取得預(yù)售許可的項目不得低于備案價格的85%進行銷售。

更值得關(guān)注的是一些房企違約風(fēng)險顯著增加。WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年1-8月，地產(chǎn)債違約率為3.38%，較去年（1.36%）大幅提升，創(chuàng)歷史新高。

根據(jù)我們的觀察及市場調(diào)研資料分析，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場快速降溫的主要原因是多方面的，既有房地產(chǎn)調(diào)控政策作用的結(jié)果，也與個別房地產(chǎn)龍頭企業(yè)出現(xiàn)流動性問題有關(guān)。

一是房地產(chǎn)金融調(diào)控政策在執(zhí)行過程中出現(xiàn)層層加碼現(xiàn)象。2020年8月份有關(guān)部門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)出臺了“三線四檔”要求，2020年底又對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)集中度管理提出具體指標(biāo)要求。這些房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高負(fù)債擴張起到了良好的作用，有利于完善房地產(chǎn)市場的長效機制。有關(guān)部門在出臺“三線四檔”政策時，考慮到市場的穩(wěn)定，對財務(wù)數(shù)據(jù)不達標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置了三年過渡期，但此政策在執(zhí)行過程中出現(xiàn)層層加碼現(xiàn)象，財務(wù)不達標(biāo)的企業(yè)基本失去了融資能力，出現(xiàn)了一定程度的流動性梗阻。

二是實施二手房指導(dǎo)價措施，在客觀上加劇了樓市的流動性困局。為了遏制部分城市的房價過快上漲，有關(guān)部門出臺了二手房指導(dǎo)價政策，居民購房申請按揭貸款必須按照指導(dǎo)價進行，降低了居民購房的財務(wù)杠桿，對降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險是有積極意義的。但在出臺之初對市場需求的抑制作用是十分顯著的，直接表現(xiàn)是市場交易量出現(xiàn)大幅度萎縮。深圳是首先推出二手房指導(dǎo)價格的城市，在出臺此項政策后，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相當(dāng)于政策出臺之前的20%左右。

二手房指導(dǎo)價措施使得樓市的流動性受到較大的沖擊，個別城市的二手房指導(dǎo)價措施對整體的房地產(chǎn)市場影響有限，但如果越來越多的城市開始實施二手房指導(dǎo)價措施，其負(fù)面影響是不可忽視的。

筆者注意到，除上海外，金華、衢州、合肥、溫州、廣州等城市也在8月相繼提出建立二手房參考價制度，并落實參考價格在金融信貸方面的應(yīng)用。

三是住房信貸環(huán)境持續(xù)收緊。商業(yè)銀行為了滿足房地產(chǎn)金融集中度的要求，必須對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)作適度調(diào)整，有些銀行分支機構(gòu)出現(xiàn)了按揭貸款放款慢的現(xiàn)象，停貸范圍擴大。根據(jù)一線調(diào)查，目前重點城市平均房貸放貸周期延長到60多天，放貸周期明顯延長。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分銀行二手房房貸業(yè)務(wù)暫停，部分銀行已通知客戶額度緊張放貸可能需要等至2022年。

四是大型地產(chǎn)公司的債務(wù)違約對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大沖擊。最近兩年來，先后有數(shù)家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約事件，典型案例如：泰禾集團、藍光集團等，但這些企業(yè)的規(guī)模都相對有限，這幾家公司的年銷售額均在一千億左右，債務(wù)規(guī)模也在千億左右。這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)違約不會對房地產(chǎn)的全局產(chǎn)生大的影響。最近幾個月來，個別頭部地產(chǎn)公司的違約事件對市場產(chǎn)生了巨大的沖擊，打破了金融機構(gòu)對房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的信仰，表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資更加困難，事實上形成了房地產(chǎn)金融的緊縮效應(yīng)。

綜合上述分析，我們預(yù)判房地產(chǎn)政策調(diào)控有望出現(xiàn)調(diào)整。但此次政策調(diào)整將不同于以往，將是在堅守“房住不炒”前提下，以“三穩(wěn)”為目標(biāo)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。具體方向為，或許會更多聚焦于滿足房企和真實住房需求的貸款需求，加大對住房租賃市場的金融支持，鼓勵地方政府進一步完善土拍規(guī)則等。

央行報告再提差別化住房信貸政策。9月3日，央行在《中國金融穩(wěn)定報告》中提出，堅持“房住不炒”定位，實施差別化住房信貸政策，支持合理自住購房需求，堅決遏制投機炒房行為。這一表述或意味著央行后續(xù)將更重視支持合理自住購房需求，避免過嚴(yán)調(diào)控政策對剛需和改善購房者的影響。

加快按揭到款的放款速度是最易操作的措施。不久前央行召開金融機構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會，提出明年上半年計劃投放的部分貸款，或?qū)⑻崆暗浇衲晗掳肽晖斗?，以此對沖近期信貸增速下滑趨勢。但同時強調(diào)，要加強預(yù)期管理和引導(dǎo)，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號。因此，為避免市場過度解讀，此次政策調(diào)整也許會通過窗口指導(dǎo)等其他方式進行。

其次，建議以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，因城施策，發(fā)揮地方政府在維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定中的積極作用，在堅持“房住不炒”前提下鼓勵地方政府采取適度措施活躍市場。對于出臺二手房指導(dǎo)價政策要慎之又慎，對于已經(jīng)出臺二手房指導(dǎo)價政策的城市可考慮根據(jù)市場實際運行情況進行適度調(diào)整，擬出臺二手房指導(dǎo)價的城市或可以考慮暫緩。