原本“金九”是銷售旺季，但今年房地產(chǎn)市場卻格外冷清。市場降溫的信號已被房地產(chǎn)鏈條的各個環(huán)節(jié)所感知，房地產(chǎn)市場投資、銷售以及房價數(shù)據(jù)整體下滑，受融資收緊與銷售回款放緩兩頭夾擊，房企流動性進一步承壓，生存發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，甚至引發(fā)市場對風(fēng)險加劇的擔(dān)憂。
在政策收緊、成交萎縮、房企流動性持續(xù)承壓的背景下，房企及上下游企業(yè)生存情況如何？調(diào)控究竟產(chǎn)生了怎樣的影響？記者日前廣泛采訪了開發(fā)商、中介、購房者、專家等，從不同維度勾勒當(dāng)前房地產(chǎn)市場的輪廓。
“一個月內(nèi)，我們店一共成交2套房”
“這個月我1套都沒有成交，我們店一共就成交了2套房。”鏈家某中介紀某負責(zé)的區(qū)域是被稱為“宇宙中心”的北京市海淀區(qū)五道口，這里聚集著眾多科研院校、互聯(lián)網(wǎng)科技公司，也有不少優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，在北京屬于“寸土寸金”的價格高地，成交一直較為活躍。
今年上半年，紀某所在門店的成交量是每月十幾到二十多套，而現(xiàn)在的成交量不到上半年的十分之一。
北京東四環(huán)外四惠區(qū)域某中介周某告訴記者，最近他的成交頻率是兩個月一單，原來則是一個月兩三單。
原本是銷售旺季，今年房地產(chǎn)市場卻格外冷清。需求端觀望情緒加重，入市更謹慎；一些不急于出手的二手房業(yè)主已經(jīng)撤下了房源。甚至有部分開發(fā)商放緩了拿地和開發(fā)進度，陸續(xù)有土拍流拍發(fā)生。
記者從深圳福田區(qū)一中介人員處獲悉，最近客戶看房的都是想買筍盤，大大低于前期成交價的才會成交。某小區(qū)相似戶型，3月份成交價是460多萬元，最近成交價只有335萬元。
業(yè)主也在放慢出手速度。一方面，一些資金需求不緊迫的業(yè)主選擇觀望；另一方面，需要資金的業(yè)主更關(guān)注尾款能否及時到賬，這一環(huán)節(jié)現(xiàn)在卻充滿變數(shù)。
一位鏈家業(yè)務(wù)員告訴記者，過去是批貸就可以去辦過戶了，拿新房本去質(zhì)押，然后走放款流程。最近銀行放款緩慢，部分銀行甚至要等7個月后才放款，因此很多業(yè)主就要拿到尾款才交房。這樣一來，從購房者的角度看，即使現(xiàn)在買了，也要到明年才交房。所以很多客戶現(xiàn)在也不著急了，就多看看但不成交。
市場的疲弱已經(jīng)傳導(dǎo)至開發(fā)商。一位東部省份三線城市開發(fā)商告訴記者，“這邊已經(jīng)沒有多少人去拿地了，明年除了幾個拆遷的項目，其他的新樓盤目前還沒聽說幾個。市場飽和，二手房拋壓大。”
上述現(xiàn)象并非個例?？硕饠?shù)據(jù)顯示，8月克而瑞百強房企銷售面積、銷售金額分別同比降 26%、20%，降幅較7月進一步擴大。7~8月全國商品房銷售規(guī)模較2020年、2019年同期跌12%、2%，東部地區(qū)增速回落13個百分點。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析，8月市場全面降溫，重點50城市二手房成交量連續(xù)多月環(huán)比下降，九成以上的城市二手房成交量同環(huán)比均下降，上海、杭州等重點城市同環(huán)比降幅均較大；價格下跌城市數(shù)量增多，深圳二手房房價連續(xù)4個月下跌，徐州、銀川、金華等城市也出現(xiàn)下跌。
銀行捂緊錢袋、房企銷售承壓
“金九銀十”成色不再已是不爭事實。在業(yè)內(nèi)人士看來，樓市整體降溫，實則反映政策調(diào)控已見成效。從“三道紅線”到“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，不僅使得房企融資端持續(xù)承壓，也拉長了銷售回款的周期，對于在償債、拿地等多方面均需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐的房企來說，形勢越發(fā)嚴峻。
從融資端來看，房企債券融資方面，今年前8月融資規(guī)模累計增速較前7月加速下滑。貝殼研究院統(tǒng)計，前8月房企發(fā)債累計約6999億元，同比下降21%。其中，8月單月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。
另一條主要的資金回流渠道即通過銷售回款的速度也在減慢。央行數(shù)據(jù)顯示，8月份，居民中長期貸款同比降低23.55%，連續(xù)4個月同比下降。從增量角度看，據(jù)平安證券研報統(tǒng)計，新增房貸占金融機構(gòu)新增貸款比重連續(xù)三季度下滑。2021年上半年，主要金融機構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款2.42萬億元，同比降 19.1%。其中二季度新增房地產(chǎn)貸款 7500億元，占新增總貸款比重為 15%，占比連續(xù)3個季度下滑。
記者了解到，受限于房貸集中度管理，有銀行壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放規(guī)模，還有銀行部分區(qū)域性分行僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得后續(xù)該地區(qū)新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。
一位北京朝陽區(qū)中介告訴記者，上半年各個銀行的額度和排單都沒有明顯調(diào)整，近兩年市場比較平穩(wěn)，銀行的二手房貸款額度是非常寬裕的，所以也沒刻意節(jié)制。一直到8月份放款速度變化都不明顯，但從9月份開始，個別銀行開始不接單了。甚至有的銀行放款要等7個月，這種情況客戶一聽就走了。某國有大行分支行都是這個情況，小銀行更沒法保證。
該中介透露，現(xiàn)在找銀行做房貸的話，放款時間都不能保證，現(xiàn)在能接單的銀行基本都要3個月左右。某國有大行一支行現(xiàn)在要求住房貸款客戶簽署承諾書，承諾7個月不放款客戶也不能找銀行麻煩。
“幾家我們合作的銀行都說不確定，會不會因為今年積壓的單子導(dǎo)致明年一季度都沒有額度，需要挪到二季度，或者會不會因為市場比較穩(wěn)定政策又放開了，都不好說”。該中介表示。
融資與回款雙重承壓，房企面臨巨大挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，二手房成交量下滑對房企銷售影響顯著。一、二線城市基本都存在限購要求，在有限購要求的城市里，有新增需求的購房者往往采用換房策略，即先賣出二手房再購房。因此，一旦二手房成交量下降，開發(fā)商的新增銷售壓力也會隨之增大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者解釋，當(dāng)前樓市下行就在于“高周轉(zhuǎn) 高杠桿”的模式難以持續(xù)。一是房屋銷售節(jié)奏放緩，所以難以存在高周轉(zhuǎn)；二是當(dāng)前不存在高杠桿模式，即資金方面會越來越緊。
土地市場遇冷、地方財政承壓
在多家房企因現(xiàn)金流緊張而“手頭緊”的同時，近期重點城市開展的第二輪集中供地情況也較第一輪有所降溫。
由于首輪集中供地存在部分城市土地溢價率居高、部分房企“掛馬甲”參與競拍等問題，各地紛紛延遲了原定于7月的集中掛牌工作并調(diào)整了土拍規(guī)則。多地的第二輪土拍規(guī)則調(diào)整主要集中在加強房企購地融資監(jiān)管，提出“競報高品質(zhì)方案”（下稱“競品質(zhì)”）要求，明確土地溢價上限以及取消“競配建保障性住房建筑面積”等要求。張大偉對此表示，多地第二輪土拍規(guī)則一方面抬高了房企參與土拍的門檻，另一方面也降低了房企的拿地成本。
從實際出讓情況看，優(yōu)化后的第二輪土拍規(guī)則引發(fā)了多地土地流拍率的上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，福州、青島、濟南等10個城市在第二輪集中出讓了465宗土地，其中有超過118宗土地暫停出讓，占據(jù)這些城市的25%。
張大偉認為，整體來看，今年各地房地產(chǎn)調(diào)控密集且信貸緊張，樓市開始全面降溫，疊加土地出讓政策收緊，導(dǎo)致了整體第二輪土地開啟全面遇冷。同時，“競品質(zhì)”成為第二輪多地集中供地新要求，明顯增加了房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。
土地市場遇冷后，又在進一步助推本輪樓市下行。環(huán)業(yè)投資IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對記者表示，今年實施的集中供地政策原本定位是降低房企整體拿地價格水平的同時保證土地出讓金收入最大化，但因為政策設(shè)計過于理想化，在事實上卻對房企本來就緊張的流動性方面，形成了雪上加霜的效應(yīng)，助推了本輪樓市下行的幅度與波及面。
值得注意的是，由于土地市場遇冷，地方財政收入也受到?jīng)_擊。從財政部發(fā)布的8月財政收支情況來看，雖然1~8月累計國有土地使用權(quán)出讓收入47110億元，同比增長12.1%。但8月單月的國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降17.54%。
雖然土地出讓收入減少，但多地的成交樓面價整體保持穩(wěn)定。中指研究院指出，土拍規(guī)則優(yōu)化下多數(shù)已成交城市二批次地塊成交樓面均價較首批有所下跌，但仍高于2020年全年地價。
對此，柏文喜認為，整體地價依然堅挺，或反映出地方政府出于維護土地財政收入而不愿將土地價格隨行就市的心態(tài)，也反映了地方財力目前所面臨的重壓現(xiàn)實。
“整體地價的穩(wěn)定也說明房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)質(zhì)變，地價整體上行還是主流現(xiàn)象。這種情況下，房企只要是按規(guī)矩拿地、做開發(fā)，就算有短時的流動性緊張也能活下來。”張大偉告訴記者。
重創(chuàng)還是陣痛？樓市下行影響將分化
當(dāng)前，部分房企引發(fā)的信用危機仍在持續(xù)發(fā)酵。在多地銀行按揭貸款放款延遲、房地產(chǎn)市場銷售、投資等數(shù)據(jù)整體下滑下，房地產(chǎn)市場似乎已沉入谷底，引發(fā)了市場的恐慌、悲觀情緒。整個行業(yè)面臨的流動性困難，到底將對房地產(chǎn)行業(yè)帶來多大影響?
接受證券時報采訪的專家們一致認為，當(dāng)前部分房企帶來的信用危機需要警惕，或?qū)γ駹I房企的融資和交易產(chǎn)生沖擊?？傮w來看，當(dāng)前部分房企流動性緊張引發(fā)的風(fēng)險依然可控，仍有足夠的金融工具與政策手段應(yīng)對市場可能面臨的風(fēng)險。
在中國豪宅研究院院長朱曉紅看來，表面上是“三道紅線”卡了脖子，政策從嚴從緊束縛了房企的手腳，沒有給房企以喘息與更多的反轉(zhuǎn)機會。實際上，與房企的慣性思維有很大關(guān)系，認為政府一定會給予企業(yè)糾錯、改錯的機會。所以，對“三道紅線”的威懾力、執(zhí)行力度沒有在認識上高度重視。很多經(jīng)過風(fēng)浪的大房企、品牌房企以老運動員的姿態(tài)輕松應(yīng)對。但這次是真的犯了經(jīng)驗主意的錯誤。沒把握好時間差，沒有做好應(yīng)急預(yù)案。
“可以說，此輪調(diào)整是對房地產(chǎn)行業(yè)的一次重整。”我愛我家控股研究院院長蔡宗翰告訴記者，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于陣痛期。將過去地產(chǎn)商的高杠桿、高周轉(zhuǎn)無序擴張、擴規(guī)模的“發(fā)展泡沫”擠出，讓優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商、有合理資金運作的地產(chǎn)商重新成為市場核心，這也是維護地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展秩序的核心價值所在。
蘇寧金融研究院宏觀部副主任陶金對記者表示，近期部分房企信用危機或造成銀行對民營房企的信用違約擔(dān)憂加劇，厭惡情緒上升，按照銀行對風(fēng)險的厭惡程度，可能波及大量民營房企。需要注意的是，供應(yīng)商后續(xù)可能會要求更多房企現(xiàn)款交易，進一步壓制房企和房地產(chǎn)市場的融資環(huán)境，杠桿率的進一步去化還會壓制房地產(chǎn)投資和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的增長，更多房企債務(wù)問題導(dǎo)致銀行和金融體系的更多壞賬風(fēng)險也需重新審視。
嚴躍進提醒，近期爆發(fā)風(fēng)險的房企普遍都是大房企，從系統(tǒng)風(fēng)險的角度看波及面大，且曝出流動性緊張的房企數(shù)量有增加趨勢，容易形成系統(tǒng)性風(fēng)險，需要監(jiān)管部門警惕。而中小民營房企的壓力在近年來持續(xù)存在，也需要時刻關(guān)注整體情況。
多位專家還指出，在本輪下行中，由于銀行等金融機構(gòu)將對民營房企融資更謹慎，一些現(xiàn)金儲備較豐厚、融資便利和融資成本低的“三好學(xué)生”房企將獲得機遇，尤其是在提高門檻后的第二輪土拍中受益。
西南證券就指出，實際上，第二輪集中供地中，房企拿地Top10合計拿地797億元，而央國企拿地金額占比高達88%，競爭明顯下降，但下半年預(yù)計將面臨更為苛刻的銷售競爭環(huán)境。
讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸傳統(tǒng)制造業(yè)本質(zhì)
雖然當(dāng)前正處在房地產(chǎn)行業(yè)的多事之秋，但應(yīng)該看到，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)負債率正持續(xù)改善，央企、國企在本輪樓市下行中穩(wěn)定發(fā)展，整體地價保持穩(wěn)定，各地租賃性保障住房建設(shè)持續(xù)推進，房地產(chǎn)長效機制建設(shè)不斷完善。
蔡宗翰認為，在房地產(chǎn)行業(yè)陣痛期期間，一些房企將改變過去對項目質(zhì)地、自身現(xiàn)金覆蓋率的輕視，不斷調(diào)整和優(yōu)化，從而最終使整個行業(yè)回歸到傳統(tǒng)制造業(yè)的本質(zhì)。
在陶金看來，接下來，借鑒國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，設(shè)定并保持穩(wěn)定的杠桿、負債比例和資產(chǎn)規(guī)模，將自身與金融領(lǐng)域的復(fù)雜工具保持合理距離，進而杜絕過度多元化，避免過多涉足自己所不能勝任的領(lǐng)域，回歸建筑和開發(fā)等強項業(yè)務(wù)，可能是房企在長期保持健康、持續(xù)和平穩(wěn)發(fā)展的必需之舉。
另外，陶金還認為，當(dāng)前設(shè)置的貸款集中度比例是否合理，應(yīng)進一步觀察購房需求受到的影響。若從中長期看，購房貸款需求持續(xù)無法滿足，購房者買房剛需受壓制，導(dǎo)致經(jīng)營貸流入樓市屢禁不止等金融亂象叢生，則需要重新審視房地產(chǎn)貸款余額及個人住房貸款余額上限。
在近期，張家口、桂林、沈陽等城市接連出臺“限跌令”，樓市逐漸出現(xiàn)雙向調(diào)控態(tài)勢，都明確顯示出房地產(chǎn)市場“穩(wěn)房價”政策趨向，更加注重“穩(wěn)價”而非一味“降價”。
“進一步的收緊政策基本不會再出現(xiàn)了，政策已經(jīng)到底了。”張大偉對記者表示，在各地因城施策下，后續(xù)可能會根據(jù)情況把握寬松力度。
嚴躍進則表示，四季度依然要防范市場繼續(xù)降溫的可能，判斷關(guān)鍵還是在信貸政策。從穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展的角度看，后續(xù)房地產(chǎn)銷售市場需要放開，預(yù)計11月份前后將有一波新的穩(wěn)定或?qū)捤烧撸貌糠謹?shù)據(jù)止跌。
展望未來，蔡宗翰認為，在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、房住不炒、共同富裕的要求下，未來全國性政策框架變動不大，但政策微調(diào)更偏向于因城施策，由城市根據(jù)實際狀況進行調(diào)整，即熱度高的城市繼續(xù)限購、熱度或是市場較弱的城市采取寬松的政策。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉在8月份國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上表示，隨著各方面持續(xù)推進房地產(chǎn)市場的調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場不合理需求，保證正常需求的釋放，同時房地產(chǎn)市場相關(guān)制度，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的制度不斷完善，房地產(chǎn)市場有望保持穩(wěn)定發(fā)展。
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