近日，環(huán)京城市張家口市發(fā)布通知，要求新取得預(yù)售許可證的項目不得低于備案價格85%進行銷售。這條規(guī)定被外界稱為“限跌令”。中新經(jīng)緯注意到，由于距離北京較近，加之冬奧會預(yù)期的刺激，張家口的房價此前曾大幅上漲，但隨著北京及環(huán)京區(qū)域的樓市調(diào)控政策相繼落地，房價開始由漲轉(zhuǎn)跌。
近段時間以來，多個城市都發(fā)布了不得低于商品房備案價銷售、打擊惡意降價等類似政策。在打壓房價上漲之后，又出臺限跌政策，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來仍會有城市跟進出臺限制房價下跌的政策，不過，這并不意味著整體市場就此走弱，有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘腥喝杂性鲩L空間。
主城區(qū)房價下降三成，有項目低于成本價賣房
其實，張家口市住建局等四部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進一步加快完善房地產(chǎn)長效機制的通知》，對房價并非只有“限跌”，也有“限漲”，維持市場穩(wěn)定的態(tài)度較為明顯。
上述通知提出，“穩(wěn)房價”要嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價，一房一價制度，所有項目不得超出備案價格對外銷售；已取得預(yù)售許可的項目不得低于成本進行銷售，新取得預(yù)售許可的項目不得低于備案價格的85％進行銷售。
針對“限跌令”政策，張家口市住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科科長杜繼鑫在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時指出，目前以張家口主城區(qū)為例，已經(jīng)從房價最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價8000多元/平方米。尤其是進入2021年下半年以來，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個樓盤，迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價銷售。
杜繼鑫認(rèn)為，通過大幅度降價等措施，換來了市場的轟動和購房者的熱捧，而降價項目也在短期內(nèi)通過以價換量取得了較好的銷售成績，并快速回籠了資金。但由于部分樓盤項目的大幅降價措施給整個房地產(chǎn)市場帶來了巨大影響，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。
從13000元/平方米降到8000多元/平方米，以此計算，張家口主城區(qū)的房價在近幾年下跌約三成。
郭琳（化名）是張家口的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，她告訴中新經(jīng)緯，這兩年張家口樓市的價格戰(zhàn)激烈，價格降得比較明顯，現(xiàn)在正值“金九銀十”，很多樓盤都在做特價房，河北本地頭部房企位于萬全區(qū)的項目以成本價對外銷售，現(xiàn)在的價格只有4200元/平方米，比周邊便宜2000元/平方米。她說：“開發(fā)商對外說特價房數(shù)量不多，但過了10月，價格能不能恢復(fù)也不清楚。”
對于“限跌令”的影響，當(dāng)?shù)氐牧硪晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對中新經(jīng)緯表示，政策才剛剛出臺，暫時還沒有看到影響，“現(xiàn)在張家口的房價降得太多了，政府是想保持價格穩(wěn)定，未來降價太多的樓盤，可能不太容易通過網(wǎng)簽。”
而為了規(guī)避降幅限制，一些開發(fā)商變相給購房人提供優(yōu)惠。郭琳說：“市區(qū)一個樓盤，前幾年的最高售價達到13000元/平方米，現(xiàn)在是7000多元/平方米，為了規(guī)避限制，開發(fā)商就給購房者送車位、裝修材料和家電，優(yōu)惠力度挺大的。”
當(dāng)?shù)匾幻麡潜P銷售人員也向中新經(jīng)緯證實，確實有不少開發(fā)商推出了上述優(yōu)惠措施。“前陣子有個樓盤送車位，但這兩天已經(jīng)叫停了，因為之前買了房的業(yè)主心理不平衡。還有些樓盤加1萬元送家電，加2萬元送價值15萬元的裝修。”
“限跌令”集中在三四線及以下城市 其實，限制房價下跌的政策，很早之前就有城市出臺。公開資料顯示，2014年5月，杭州相關(guān)部門就曾規(guī)定，如商品房實際成交價低于備案價超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。此后，惠州、中山、濟南也先后出臺政策或約談房企，禁止“惡意降價”。
經(jīng)過幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。面對這波房價下降，一些城市開始穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，出臺“限跌令”城市數(shù)量明顯增多，包括菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等。
今年8月9日，湖南岳陽市要求，市中心城區(qū)新建商品住宅銷售實施價格備案；備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)將提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同；如開發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價格，6個月后方可申請調(diào)整。
8月31日，江陰市住建局發(fā)布的《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》中稱，嚴(yán)禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。
梳理可以發(fā)現(xiàn)，這些城市多數(shù)屬于三四線及以下城市，這類城市的價格在市場火熱的時候，會跟隨大城市的價格快速上揚，但隨著市場轉(zhuǎn)冷，降溫也更為明顯。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此類政策使得購房者對于全國市場有更為清晰的理解，即不是所有城市房價都在上漲，部分三四線城市反而面臨去庫存的壓力，它折射的是部分非熱點三四線城市在強調(diào)控之下成交持續(xù)低迷的現(xiàn)狀。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經(jīng)緯分析，房地產(chǎn)對三四線城市的經(jīng)濟增長以及投資和消費帶動性更強，因此也對房地產(chǎn)下滑的容忍度更低。相比一二線重點城市，三四線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不僅單一，而且比較傳統(tǒng)、升級很慢，地產(chǎn)繁榮并依靠這個行業(yè)強大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，帶動了投資、消費、就業(yè)的增長。而當(dāng)市場下行時，三四線城市受到的沖擊自然更大。
房地產(chǎn)行業(yè)基本面變了嗎？ “限跌令”之所以引發(fā)關(guān)注，除了與發(fā)布該類政策的城市數(shù)量較多有關(guān)外，也與當(dāng)前市場情緒不無關(guān)系。
經(jīng)過持續(xù)數(shù)年的樓市調(diào)控，包括一二線核心城市在內(nèi)的許多城市，市場熱度都有所降低。例如，深圳近幾年的房價出現(xiàn)大幅上漲，但隨著二手住房指導(dǎo)價政策的落地，降價趨勢明顯，房產(chǎn)中介門店也出現(xiàn)“關(guān)店潮”。另外，當(dāng)前一些知名房企資金鏈緊張問題持續(xù)引發(fā)關(guān)注，讓外界對市場走勢愈發(fā)謹(jǐn)慎。
不過，李宇嘉認(rèn)為，從局部看，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較差，但從全局看卻并不差。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資兩年平均增長7.7%，商品房銷售面積兩年平均增長5.9%，商品房銷售額兩年平均增長11.7%。1-8月房地產(chǎn)施工和竣工面積同比分別增長8.4%、26%。
“調(diào)控政策如此密集，資金面史無前例緊縮，行業(yè)還能有這么大漲幅，可見房地產(chǎn)行業(yè)穿過了眾多周期，自有其強大的發(fā)展韌性與承壓能力。所以，這個行業(yè)的基本面沒有變化。”李宇嘉判斷稱。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯分析，出臺“限跌令”的城市普遍面臨著房價疲軟、庫存較高的情況，這也是很多三四線城市面臨的共同難題，在未來一段時間內(nèi)，出臺“限跌令”的城市或許仍會增加。但這并不代表著整體市場會很差，那些人口有流入、產(chǎn)業(yè)有支撐的城市群、都市圈，未來仍有潛力，房地產(chǎn)市場有增長空間。
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