“A: 又不全國推廣，只是杭州而已。”
“B: 我相信很快會推廣開來。”
這是一段網(wǎng)友的對話，背景是杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，對此，大部分網(wǎng)友都在叫好，這意味著如果買賣雙方能自主成交，中介費(fèi)就可以省了。
9月24日，寧波市房產(chǎn)市場管理中心發(fā)布《關(guān)于上線房源掛牌碼上辦應(yīng)用的通知》，指出9月26日起，該市房東在租售房屋時(shí)，可以通過手機(jī)APP“浙里辦”自主發(fā)布或委托房源。
據(jù)和訊房產(chǎn)觀察，該APP在華為應(yīng)用市場的安裝量已經(jīng)高達(dá)1億次，并囊括查繳社保、提取公積金、交通違法處理和繳罰、繳學(xué)費(fèi)等數(shù)百項(xiàng)便民服務(wù)應(yīng)用。
在業(yè)內(nèi)看來，未來會有更多城市推出類似寧波這樣的服務(wù)，顯然，購房者對此樂見其成，這不僅為購房者提供更多的掛牌選擇，更重要的是，該舉動本身意在規(guī)范行業(yè)，提高房源成交效率，是行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施完善的重要體現(xiàn)。
01、更多城市將上線房源掛牌功能
“房東實(shí)名驗(yàn)證→選擇出租或出售→填寫具體的房源信息。” 此次房屋交易平臺上線主要是根據(jù)寧波市住建局?jǐn)?shù)字化改革相關(guān)部署，著力推動房產(chǎn)交易移動端應(yīng)用建設(shè)，平臺基本囊括了房屋有關(guān)的基礎(chǔ)信息。
具體來看，“浙里辦”提供包括出售房源個(gè)人自主掛牌、出租房源個(gè)人自主掛牌、出售房源委托中介掛牌、出租房源委托中介掛牌四大功能，房東可以輸入房屋所在街道、樓層、套型、朝向、裝修程度、掛牌價(jià)格和期限等信息，房東電話、微信等聯(lián)系方法也會在網(wǎng)上公布。
寧波并不是第一個(gè)吃螃蟹的人，上月，杭州早就推出相似功能的平臺。在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺，業(yè)主注冊后即可使用“個(gè)人掛牌”功能，在線填寫房屋客體信息、房屋權(quán)屬情況及權(quán)利人基本信息，購房者注冊后，可查詢掛牌房源和委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源，根據(jù)需求來篩選意向房源。
目前，人們對政府推出的房源掛牌平臺反響比較熱烈，比如，杭州平臺上線10天后，個(gè)人掛牌房源量從90套增加至970套房源，增長近10倍。有購房者對和訊房產(chǎn)表示，官方平臺可信度高，而且沒有傭金，尤其所有房源都是業(yè)主實(shí)名認(rèn)證，不會有虛假房源，很多人都對官方平臺寄予厚望
克而瑞科創(chuàng)研究總監(jiān)周赟認(rèn)為，不管是寧波這次推出的自主掛牌房源平臺，還是深圳的房屋交易全程網(wǎng)上辦理和杭州前段時(shí)間推出的房源平臺，本質(zhì)上都是為了讓房產(chǎn)交易變得更加正規(guī)化、讓房產(chǎn)交易信息更具真實(shí)性、讓買賣雙方交易更具安全性和便捷性。
“從近些年國家對于數(shù)字化發(fā)展的重視程度來看，后續(xù)一定會有更多的地方政府推出此類平臺。”周赟進(jìn)一步表示，這些舉措主要是解決房源真實(shí)性問題，提高住房交易信息透明化程度，為未來數(shù)字化政府建設(shè)打基礎(chǔ)，并進(jìn)一步優(yōu)化交易平臺的各項(xiàng)功能，來規(guī)范整體房產(chǎn)交易市場，提升買賣雙方在購房賣房的服務(wù)體驗(yàn)和安全保障。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認(rèn)為，規(guī)范中介行業(yè)要做到更加信息的透明化，各地都會推出類似杭州和寧波這樣的掛牌平臺，這是未來三五年的趨勢。
02、去中介化不現(xiàn)實(shí)?
對于杭州和寧波的動作，資本市場迅速做出了反應(yīng)，行業(yè)主流服務(wù)平臺股價(jià)出現(xiàn)下跌。
截止9月24日收盤，貝殼股價(jià)下跌4.56%，房天下跌4.3%，我愛我家跌2.05%，實(shí)際上，杭州官宣后的8月19日，市場也出現(xiàn)類似反應(yīng)，貝殼找房、房天下股價(jià)跌幅分別為14.89%、3.11%，我愛我家股價(jià)下跌0.88%。
貝殼股價(jià)走勢圖
可見，此舉對房屋交易平臺確實(shí)產(chǎn)生了一定的影響，不過，目前來看，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，杭州和寧波這樣的官方信息平臺，更多是展示房源，而貝殼、我愛我家等平臺的核心價(jià)值除了真房源之外，更多是提供專業(yè)服務(wù)，目前還看不到后者的可替代性。
杭州市房產(chǎn)市場綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場科科長胡萍莉直言：“房東可以把房源掛在我們平臺上的同時(shí)，也掛到中介那里，提高成交機(jī)會。如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前來看還無法繞開中介。”
“二手房交易去中介化較難成行。” 周赟認(rèn)為，政府推出的這些平臺在功能上還有待進(jìn)一步完善，比如設(shè)立資金監(jiān)管賬戶來保證交易的安全，所以短期內(nèi)并不會取代現(xiàn)有中介行業(yè)。
空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，業(yè)主個(gè)人掛牌只是多了一個(gè)房源展示的渠道，且只有政府官方平臺有流量的情況下才能成立，如果沒有流量，對于業(yè)主沒有任何意義。
“房東直售在國內(nèi)沒有市場空間，原因很簡單，業(yè)主的期望永遠(yuǎn)是賣高。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，掛牌價(jià)一般都明顯超出市場實(shí)際成交價(jià)，溢價(jià)率正常市場條件下達(dá)到5%左右，下行市場中，會達(dá)到5%-10%。正是基于此，客戶一定是在經(jīng)紀(jì)人的幫助下，經(jīng)過大量的帶看和比對，通過雙方談判把價(jià)格降低，個(gè)人之間直接談判的效率不高。
03、中介費(fèi)會越來越低嗎？
對于購房者而言，政府推出個(gè)人掛牌功能，最大的吸引點(diǎn)是自主成交，節(jié)省部分中介費(fèi)。
媒體報(bào)道顯示，2021年以來，貝殼先后兩個(gè)城市上調(diào)中介費(fèi)，比如，鄭州貝殼系所有門店宣布：2021年1月起將上調(diào)鄭州地區(qū)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至3%。此前，貝殼已在上海、深圳、廣州、成都等多個(gè)城市實(shí)行3％的中介服務(wù)費(fèi)。
公開資料顯示，中國大陸的中介費(fèi)平均不到2%，屬于低費(fèi)率國家或地區(qū)。盡管有專家表示，相較于美國、日本、中國臺灣的費(fèi)率達(dá)到6%，阿根廷5%、德國4%、加拿大3%，中國大陸屬于低費(fèi)率國家或地區(qū)。
但由于房產(chǎn)處于大宗交易，動輒幾百萬的房價(jià)需要的中介費(fèi)高達(dá)幾萬到幾十萬，這一直是購房者的痛點(diǎn)，不過，未來隨著行業(yè)效率的提高，中介費(fèi)有望進(jìn)一步降低。
周赟認(rèn)為，當(dāng)前，從房屋買賣雙方來看，目前大部分房產(chǎn)中介平臺主要還是基于買賣雙方的信息差來賺錢，大平臺壟斷了大比例的房產(chǎn)交易信息資源，買房者的選擇空間其實(shí)不大，房產(chǎn)交易傭金的支出更多的是為了房產(chǎn)交易信息資源的支出。
他進(jìn)一步表示，上述新政的出現(xiàn)，給購房者提供了更多的信息來源和選擇渠道，相對而言也可幫助買賣雙方降低一定的交易成本。
此前有傳言稱，房產(chǎn)交易的中介費(fèi)都不得超過當(dāng)?shù)氐纳鐣骄べY的三倍。對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，該傳言不可能是真的，國際上也沒有先例，但他表示，按資產(chǎn)比例收取費(fèi)用是行業(yè)慣例，至于比例的高低，值得去商榷。
“如果我們想要把費(fèi)率降下來，核心一點(diǎn)是提高行業(yè)的交易效率，這是核心，如果效率不能提升的話，光從交易費(fèi)率上去動腦筋是沒有結(jié)果的。”張波進(jìn)一步表示。”
萬通集團(tuán)的創(chuàng)始人馮侖認(rèn)為，怎么樣解決合理收費(fèi)的問題，企業(yè)和政府監(jiān)管部門之間應(yīng)該有一個(gè)很好的互動，最終建立一套規(guī)則，畢竟未來二手房的交易量會非常大，而且頻次也不算低。
馮侖表示：“未來除了貝殼，如果再多幾家，比如諸葛找房，還有多幾家市場化的交易平臺對費(fèi)率也會降下來，這也就是說不是靠文件，就是靠競爭，費(fèi)率也能降下來。”
04、增值服務(wù)是行業(yè)增長點(diǎn)
當(dāng)前，房屋交易市場正在迎來前所未有的巨變。
一方面，平臺價(jià)值日益凸顯。公開數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2024年我國住房交易市場規(guī)模 30.7 萬億元，中介交易規(guī)模 19.1 萬億元；其中二手房交易規(guī)模 12 萬億元，中介交易規(guī)模 10.8 萬億元。
另一方面，入局者逐漸增多，尤其是以開發(fā)商為代表力量逐漸崛起，2021年以來，龍頭房企大舉布局房屋租售領(lǐng)域，比如，龍湖推出全新品牌塘鵝，開啟了房屋租售和房屋裝修兩大主航道；萬科樸鄰8月初在廣州開了第一家租售門店，走出市場化的第一步；碧桂園服務(wù)推出租售業(yè)務(wù)新品牌“有瓦”，并收購武漢大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)世紀(jì)宏圖。
從中報(bào)上也可以窺見房企對租售服務(wù)的重視，明源地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入環(huán)比增長69%，碧桂園的收入增長88%，旭輝的增長148%，萬物樸鄰新房銷售業(yè)績較去年同期增長647%！
數(shù)據(jù)來源：明源地產(chǎn)研究院，根據(jù)公開資料整理
對此，周赟認(rèn)為，開發(fā)商推出自己的租售平臺核心目的是解決營銷訴求。他表示，今年越來越多的開發(fā)商在數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展中的智慧營銷方向逐漸做出了成績，比如通過公私域流量渠道擴(kuò)大銷售觸點(diǎn)、通過老帶新、全民經(jīng)紀(jì)人等方式提升與潛在客戶的連接，這些都是為了盡快實(shí)現(xiàn)去存量化化，有效降低負(fù)債率。
雖然如此，但開發(fā)商介入勢必將影響房屋交易市場的生態(tài)，張波認(rèn)為，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的城市，比如，一二線城市，頭部中介所占的份額比例會越來越大，至于房企旗下的交易平臺，對他們來說挑戰(zhàn)還是比較大的，但未來會有個(gè)別房企在這方面能夠趟出一條路。
政府、傳統(tǒng)中介、開發(fā)商等力量正在攪動房屋交易市場，這無疑是一種強(qiáng)大的推動力量，推動行業(yè)進(jìn)入更成熟的發(fā)展階段。
周赟認(rèn)為，中國的一二線城市都在走向或已進(jìn)入存量房交易為主的市場，因此未來房產(chǎn)交易平臺更多的突破點(diǎn)是基于房產(chǎn)交易全流程化增值服務(wù)提供，比如前端的VR看房，后向的一站式裝修設(shè)計(jì)等。
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