過去20年，中國房地產(chǎn)行業(yè)一直在加速發(fā)展。但隨著調(diào)控的深入與不斷加碼，以及“三條紅線”“兩集中”“五檔房貸”“保障性租賃住房”“二手房指導(dǎo)價”等政策的陸續(xù)落地，行業(yè)賽道規(guī)則發(fā)生翻天覆地的變化。

高增長遠(yuǎn)去是趨勢

面對行業(yè)的變化，房企們的競賽策略也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。9月18日，在南方財經(jīng)全媒體集團(tuán)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道發(fā)起主辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第21屆年會上，諸多業(yè)內(nèi)人士對于在新周期、新形勢、新理念之下，推動中國房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)、安全、高質(zhì)量發(fā)展提出了豐富觀點(diǎn)。

中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長馮俊指出，在房地產(chǎn)發(fā)展中，首先需要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”綱領(lǐng)，在認(rèn)識這一綱領(lǐng)的發(fā)展趨勢上有四個基點(diǎn)：擴(kuò)大內(nèi)需、共同富裕、化解風(fēng)險和綠色低碳消費(fèi)。馮俊稱，“‘房住不炒’并非‘權(quán)宜之計’，而是長期堅持的方向，因此不要去挑戰(zhàn)中央堅持這一綱領(lǐng)的決心。”

基于這樣的政策導(dǎo)向，馮俊針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出幾點(diǎn)建議，包括建設(shè)宜居城市、對高層建筑（負(fù)面影響）的認(rèn)識、城市更新、滿足人民群眾增長的居住和生活需要、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)展租賃住房、推動產(chǎn)業(yè)數(shù)字化等。

針對目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“冰火兩重天”態(tài)勢，中國財政科學(xué)研究院研究員、博士生導(dǎo)師、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康指出，一線城市曾經(jīng)有非常迅猛的上升，“然后又在調(diào)控之下非常明顯的急劇跌落”，而二三線城市總體趨勢在2015年930新政之前有三波上漲，一波比一波“上得更加有高度”。

至于“冰”的一面，賈康解釋說，三四線城市一部分去庫存的壓力沒有消化，比如東北人口凈流出數(shù)量非?？捎^，在某些城市兩三萬一套房子沒人接盤，這種情況比較極端，也是行業(yè)需要考慮的問題。

曾經(jīng)房地產(chǎn)被用來作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具，因此住房的投資屬性被放大，造成一段時期內(nèi)市場的失序。對此，民生加銀基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，不應(yīng)忽略中央在平衡百姓的基本消費(fèi)需求和投資需求上的決心。

鐘偉指出，在這種長期的政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長遠(yuǎn)去也是趨勢性的，不是周期性的。“即便房地產(chǎn)的調(diào)控政策整體或結(jié)構(gòu)性的有所放緩，它也一定不會迎來新的房地產(chǎn)的周期。”

“’行業(yè)的回歸’這件事很好，回到十幾年前的玩法，未來房地產(chǎn)行業(yè)依然很有希望。”弘陽地產(chǎn)執(zhí)行董事及總裁袁春圍繞“房地產(chǎn)業(yè)如何破解’中年危機(jī)’”這一話題，進(jìn)行了觀點(diǎn)分享。關(guān)于規(guī)模與安全的平衡，袁春表示，行業(yè)其實已經(jīng)達(dá)成共識了，肯定不是越大越好，而是越穩(wěn)越好。袁春認(rèn)為，“其實房地產(chǎn)不存在中年危機(jī)，之前十年是年少太輕狂，現(xiàn)在挺好，回到十年前的玩法了，大家更重視產(chǎn)品，更要重視客戶，回歸到行業(yè)本來的樣子。”

開發(fā)商的三個“新角色”

進(jìn)入下半場，行業(yè)是否還能維持往日的增長神話，成為業(yè)內(nèi)人士們最為關(guān)心的議題。對此，馮俊指出，房地產(chǎn)市場今后幾十年的增長，像前幾年那樣超過20%的增長，可能既不需要、也不可能。但是保持現(xiàn)在的建設(shè)規(guī)模，既是需要的，也是不可避免的。“在相當(dāng)長的時間里面我們總的規(guī)模會保持（在）這么一個水平上。”

當(dāng)下，開發(fā)商又該如何繼續(xù)保持發(fā)展？鐘偉指出，未來開發(fā)商不再自稱為開發(fā)商，而是需要另外三種角色：第一種角色是高大上的城市運(yùn)營商，第二是美好生活的運(yùn)營商，第三是居屋運(yùn)維的能力。

從科技強(qiáng)國的角度來說，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、精瑞人居發(fā)展基金會主席聶梅生表示，強(qiáng)化國家戰(zhàn)略科技力量是房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的途徑之一。“回顧過去，中國房地產(chǎn)科技發(fā)展脈絡(luò)的主線是在建筑節(jié)能、綠色建筑上，現(xiàn)在全行業(yè)都在抓數(shù)字化進(jìn)程，就是智慧城市、智慧社區(qū)、智慧家居這一條線，我覺得現(xiàn)在特別缺失的是工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)。”

同時，聶梅生表示，“新金融”將賦能房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展。“綠債在中國是非常好的債權(quán)債務(wù)的融資工具，它的特點(diǎn)是非常優(yōu)惠，最近我們和發(fā)改委的投融資協(xié)會正在一起做中國房地產(chǎn)綠債的評價標(biāo)準(zhǔn)，這個已經(jīng)啟動了。”

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示：“我們這些年從新辦公和城市辦公服務(wù)的維度上試圖去圍繞著兩個維度去賦能，一個是數(shù)字和智慧化為樓宇賦能，二用數(shù)字化、智慧化賦能里面的用戶。”

在房地產(chǎn)稅方面，賈康認(rèn)為，當(dāng)下存在著擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的可能性和必要性，“除了海南之外，深圳打造中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)，理應(yīng)考慮現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控這么尷尬，要趕快用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段，按中央的要求在共同富裕方面形成示范區(qū)，積極考慮加入試點(diǎn)范圍。”

物管行業(yè)增長邏輯悄然變化

值得一提的是，經(jīng)歷了資本化浪潮的沖洗，物管行業(yè)的增長邏輯正在發(fā)生變化。

雅生活集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁兼首席執(zhí)行官李大龍表示，在資本化浪潮中物業(yè)行業(yè)進(jìn)入到新的發(fā)展時代，整個行業(yè)的聚集度在提升。“每個行業(yè)都有這樣的趨勢，以前講的物業(yè)管理行業(yè)，尤其是頭部的物業(yè)管理企業(yè)，大部分是地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)公司，增長主要來源于地產(chǎn)的供給。隨著現(xiàn)集中度越來越密集，再加上這個行業(yè)非常分散，這個整合一定是個大的趨勢。”

越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁毛良敏認(rèn)為，當(dāng)下行業(yè)內(nèi)有各種各樣新的商業(yè)模式，也會進(jìn)入各種各樣的業(yè)態(tài)，不管什么樣的業(yè)態(tài)，什么樣的商業(yè)模式，核心基礎(chǔ)都是把客戶服務(wù)先做好，這是行業(yè)生存的底層邏輯。

此外，多元化賽道的挖掘一直都是物企實現(xiàn)換道超車的增長密碼，與會人士認(rèn)為這一賽道的擴(kuò)張上應(yīng)“有所為有所不為”。例如，世茂服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁葉明杰表示，在業(yè)務(wù)擴(kuò)張的時候會考慮以下因素，一是要符合企業(yè)的集中化策略，二是考慮業(yè)務(wù)的規(guī)?？臻g，三是業(yè)務(wù)專業(yè)性程度。

而關(guān)于行業(yè)未來的發(fā)展，龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王建輝提出了“一個不變，兩個轉(zhuǎn)變”，不變的是這個行業(yè)的服務(wù)屬性和民生屬性，而行業(yè)的管理方式在未來一定會發(fā)生大的變化，此外，未來在科技的賦能下，作為勞動密集行業(yè)的物管行業(yè)或許會有新的變化。