買房對每個家庭而言都是一項重大消費，存在交易金額大、履行周期長等特點，在這過程中可能暗藏各類風險，如銷售員虛假承諾、住宅變公寓、合同暗藏霸王條款等。如何做一個聰明的購房人?

一日值千金

“查”土地使用年限

消費者買房往往最關(guān)注房屋位置、價格、質(zhì)量、環(huán)境、戶型等，容易忽略商品房土地使用年限。現(xiàn)實生活中，存在70年土地使用年限的住宅，也存在40年土地使用年限的公寓。40年土地使用年限的公寓一般是商住性質(zhì)，規(guī)劃用途多為辦公，此類房屋不能享受住宅類房屋辦理戶籍遷入、入學、提取住房公積金等業(yè)務(wù)。因此買房時要特別了解房屋土地使用年限，經(jīng)營者也必須如實告知此類重要信息。

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“看”訂金或定金

房屋誠意金、意向金、訂金……買房時你是否繳納過各種“金”?其實，法律上并沒有“意向金”、“誠意金”的概念，這是開發(fā)商或中介為了牽制購房人設(shè)計的一種營銷手段。“意向金”、“誠意金”或“訂金”轉(zhuǎn)“定金”是一個重要的購房環(huán)節(jié)，消費者正式繳納定金時應(yīng)簽訂認購協(xié)議等明確約定商品房真實信息及雙方權(quán)利與義務(wù)的合同，對房號、建筑面積、成交價格、正式簽訂《商品房買賣合同》時間、違約責任等進行明確約定。

此外，要特別注意“定金”與“訂金”的區(qū)別，“定金”具有擔保作用，且不能超過總價款20%，如果開發(fā)商違約，須雙倍向消費者返還;如果消費者無法履約則不能要回，因此買房時要謹慎交定金。而“訂金”具有預付款性質(zhì)，一般情況可以退。

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“審”合同重要條款

看房時通常先通過宣傳資料以及銷售人員口頭介紹了解房屋基本情況，但成都的蔣先生就被銷售人員誤導并繳納了5萬購房定金。他看中成都某樓盤一樓戶型，銷售人員口頭宣稱一樓花園為其私有，不屬于公共面積，可以改造、種植花草等。但后來蔣先生通過業(yè)主群和房管局了解到，一樓花園屬于全體業(yè)主，不能進行任何改動，與銷售人員承諾完全不符。

消費者簽訂購房合同時，要認真審查合同的重要條款，如房屋面積、樓層、房號、房屋價格、交房時間、交房標準、解除合同的條件、違約責任等。此外，對于銷售人員口頭承諾、宣傳資料展示的內(nèi)容，也應(yīng)在合同中進行書面約定。同時，開發(fā)商也應(yīng)按照《民法典》第496條規(guī)定履行公平設(shè)定權(quán)利義務(wù)、顯著提示告知等義務(wù)。如果開發(fā)商未對重要事項進行說明，按照《民法典》第496條第2款規(guī)定：“提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。”意味著購房合同中的“公司保留最終解釋權(quán)”“協(xié)議一經(jīng)簽訂，概不退款”等“霸王條款”不會對消費者產(chǎn)生法律約束力。

最重要的是，消費者購房過程要注意索要和保存票據(jù)、宣傳資料、聊天記錄等，以便維權(quán)有據(jù)。發(fā)生消費爭議時，可先與開發(fā)商協(xié)商解決，協(xié)商無果可向當?shù)叵M織投訴、向相關(guān)行政部門投訴或通過司法途徑維權(quán)。