最近樓市有些撲朔迷離了。
1、先是開發(fā)商接連爆負(fù)面！
8月底余姚的藍(lán)光地產(chǎn)項目停工被曝光，由此揭開了四川地產(chǎn)一哥藍(lán)光地產(chǎn)的維權(quán)潮。
接著9月12日，恒大集團(tuán)深圳卓越后海中心的總部遭到投資者圍堵，由此帶來擠兌潮。
房企的債務(wù)風(fēng)險也從機(jī)構(gòu)層面轉(zhuǎn)向個體，社會信任危機(jī)到達(dá)一個新巔峰。
華夏幸福、泰禾、藍(lán)光、恒大，一個鬧的比一個大。
他們的共同特征是，在2018年需要降杠桿的時候選擇了逆勢擴(kuò)張。
盲目搞多元化、激進(jìn)加杠桿擴(kuò)規(guī)模，依賴極致高周轉(zhuǎn)，最終更高的財務(wù)杠桿，形成了更高的財務(wù)風(fēng)險。
由此也引發(fā)整個房地產(chǎn)行業(yè)的生存巨變。
在三道紅線的壓制下，之前借助債券牛市大量發(fā)行債券及ABS融資來擴(kuò)張規(guī)模的房企，都面臨著劇烈的去杠桿沖擊。
因此，接下來房企將面臨兩大挑戰(zhàn)：
1、 增收不增利
由于自身負(fù)債和高融資成本，開發(fā)商普遍面臨積極上新項目，但又達(dá)不到利潤和成本目標(biāo)的處境。
而這種窘境更進(jìn)一步倒逼高杠桿房企持續(xù)不斷進(jìn)行“ 虧損式”補倉。
2、回籠資金困難
在房企三道紅線、土地兩集中、銀行兩道紅線疊加作用下，房企賣房回籠資金變的很難。
再加上新房現(xiàn)價、土拍限制等，很多項目在賠錢甩賣。
今年A股近50家已披露半年業(yè)績預(yù)告的上市房企中，近一半房企都預(yù)告虧損。
可以遇見的是，接下來因債務(wù)重壓暴雷的房企還會繼續(xù)增加，而地產(chǎn)從業(yè)人員面臨轉(zhuǎn)行、降薪壓力。
種種情況都表明，房企對于未來的預(yù)期并不樂觀，更多是不敢樂觀。
2、接著是土拍全面遇冷!
9月， 國內(nèi)多個重點城市的第二批次集中供地陸續(xù)迎來招拍。
從目前的競拍數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，成都、杭州、合肥等，一城更比一城涼。
多宗土地?zé)o人報名，多城突然取消出讓地塊，參與競拍的房企數(shù)量也大幅減少。下表為各城市二批次集中供地情況匯總——
按道理說，土拍新規(guī)中設(shè)定最高溢價率15%，本質(zhì)上是限制了土地價格，也意味著要給房價降溫，要給房企留利潤。
這應(yīng)該能激發(fā)開發(fā)商比第一次更加積極進(jìn)場拿地才是啊。事實卻相反！
這是因為四點：
1、隨著多個房企的暴雷，越來越多的房企認(rèn)清了玩規(guī)模的年代過去了！
他們不得不接受，拿不到地，只是規(guī)模上不去，拿到地，可能虧損，可能直接是倒閉的事實。
2、另一方面，土拍規(guī)則中明確要求必須自有資金拿地。
而自有資金的審查方式不明確，導(dǎo)致民營企業(yè)不敢貿(mào)然參與。
3、另外，土拍規(guī)則中城市規(guī)劃和土地開發(fā)的深度捆綁，以及資金成本、政企關(guān)系、產(chǎn)業(yè)資源的要求等等，依然是一些民企玩不轉(zhuǎn)的。
4、更何況大多數(shù)地塊價格并不低，而配建自持等依然算不過來賬。
3、調(diào)控開始全面精細(xì)化了！
先看廈門——
9月18日，廈門五部門發(fā)布調(diào)控升級的調(diào)控通知。重點體現(xiàn)三點：
1、法拍限購
參與競買法拍房，應(yīng)具有購房資格
2、限售5年
在島內(nèi)買新房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿5年方可上市交易。
3、打擊“學(xué)區(qū)房”炒作
強化一、二手市場聯(lián)動，推進(jìn)新房和二手住房市場專項整治。
再看?？?mdash;—
9月18日，海口發(fā)布調(diào)控升級通知。主要體現(xiàn)四點：
1、新落戶的人才，須提供累計12個月的社?；騻€稅繳納記錄方可在海口市購買第1套住房，在第1套住房備案滿36個月后，方可購買第2套住房。
2、未落戶的人才，須提供累計24個月的社?；騻€稅繳納記錄方可在?？谑匈徺I1套住房。
3、明確實行全域限購，對外省戶籍也不屬人才的人員，須提供累計60個月的社保或個稅繳納記錄方可在?？谑匈徺I1套住房。
4、對于離異人士，自離異之日起任何一方3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在海南省擁有住房的總套數(shù)計算。
值得大家注意的是，在?？诎l(fā)布調(diào)控升級的同時，?？谶€同時發(fā)布了人才落戶新政——
落戶的條件為：大專及以上學(xué)歷40周歲以下(其中985、211院校的本科及以上學(xué)歷為55周歲以下);中級專業(yè)技術(shù)及以上技術(shù)職稱、技師及以上職業(yè)資格的人才40周歲以下;先就業(yè)再落戶。
事實上，人才新政與之前并沒有太大變化。
但是我們可以從海口在調(diào)控升級的同時發(fā)布人才落戶新政的舉動看到當(dāng)下很多城市對調(diào)控的態(tài)度：既要保證“房住不炒”的正向調(diào)控，也要利用人才新政保障樓市的穩(wěn)定發(fā)展。
再看珠海——
最近幾天，珠海“悄悄”發(fā)布了關(guān)于調(diào)整珠海市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告。
根據(jù)公告，將原本2%個人所得稅核定征收率，調(diào)整為1%，等于是個稅減少了50%。
稅率調(diào)整是讓利于民，因此，對樓市的刺激是非常直接的。
比如，東莞在2019年3月調(diào)整稅費之后迎來一波持續(xù)9個月的大漲。其中2020年東莞漲幅47%，超越了深圳高居全國各城市第一。
因此，珠海的調(diào)控在一定程度上引發(fā)了業(yè)內(nèi)對樓市風(fēng)向的猜想。
從這三個城市的調(diào)控，我們能看到代表未來調(diào)控趨勢的三種調(diào)控模式：
1、正向收緊，針對已經(jīng)大漲過的城市。
對于已經(jīng)大漲過的城市，繼續(xù)收緊依然是大趨勢。其中降低流動性是主要目標(biāo)之一。
2、雙向調(diào)控，針對市場冷熱不均的城市。
對于因限價導(dǎo)致的新房火熱或局部房價上漲的城市，采取一拉一托，收緊和放松共存也將成為大趨勢。
接下來會有越來越多的城市，在房住不炒的大政方針之下，在因城施策的背景下，以雙向調(diào)控來達(dá)到穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價的目的。
3、反向（默默）利好刺激，針對沖高回落的城市。
對于已經(jīng)房價已經(jīng)上漲過，但因大環(huán)境導(dǎo)致行情中斷的城市，就會采取珠海的方式，采取默默刺激的方式 。
在全國各熱點城市普遍收緊、政策嚴(yán)控的大背景下，反其道而行，但又不大張旗鼓。
值得關(guān)注的一點是，珠海調(diào)整稅費新政是先發(fā)公告，具體執(zhí)行日期是從2021年11月1日起開始，留足了政策消化時間，這或許是試探中央層面對救市導(dǎo)致市場波動的容忍底線。
4、 以上我們從房企、土拍、調(diào)控三個方面說明我們正在經(jīng)歷怎樣的樓市！
對于房企，從三道紅線、到商票、地產(chǎn)基金等持續(xù)收緊，到目前有些房企開始不敢融錢了；另一方面快速高周轉(zhuǎn)將被擯棄，更多的房企會看到類似像李嘉誠這樣囤積物業(yè)、土地升值就可以大賺，而那些不斷開發(fā)、出售、再拿地、再開發(fā)，干的挺熱鬧開發(fā)商，最終卻逃不過打折拋售。
對于土拍，開發(fā)商開始算賬了。以躺平的姿態(tài)等待地方政府關(guān)于土拍新政的進(jìn)一步誠意。
對于調(diào)控，從近期多個城市的調(diào)控方式和內(nèi)容看，在房住不炒的大政方針之下，采取放松或利好刺激的城市正在增多。
這些都意味著樓市規(guī)則正在改變，新的樓市機(jī)會正在產(chǎn)生。
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