個別大型開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險暴露后，各地進一步加強了對房企預(yù)售資金的監(jiān)管力度。
日前，重慶市住建委在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，要求在渝房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金首付款監(jiān)管，全部按照預(yù)售總額的35%核定；對存在資金風(fēng)險的項目和已經(jīng)出現(xiàn)資金問題的項目，要將預(yù)售資金（含首付款和按揭款）全額納入監(jiān)管。
不僅是重慶，8月以來，天津、連云港、鎮(zhèn)江、蘭州、東莞等城市紛紛出臺相關(guān)政策文件，重點加強對新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管。
“加強預(yù)售資金監(jiān)管的背后，是近期部分房企陷入流動性危機，一些項目出現(xiàn)挪用預(yù)售資金抵債等現(xiàn)象。為防止預(yù)售資金被挪用、杜絕爛尾樓風(fēng)險，確保項目建設(shè)進度，加強監(jiān)管勢在必行。”一位房地產(chǎn)行業(yè)人士對記者表示。
房企資金迎大考
重慶在最新的房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金監(jiān)管政策中，明確了提前使用預(yù)售監(jiān)管資金需提供的資料及流程，并規(guī)定一個自然年度提前使用次數(shù)不超過3次，每次使用金額不超過監(jiān)管賬戶余額的1/3。
“預(yù)售資金監(jiān)管是防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要舉措。從重慶的政策來看，不但明確了相對應(yīng)的監(jiān)管比例、支取方式，還對房企特殊情況下提前使用預(yù)售資金，提出了明確的操作方式。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者。
多位接受采訪的專家認為，重慶規(guī)定所有項目預(yù)售資金嚴格按照預(yù)售總額的35%執(zhí)行，將對房企資金體系形成較大考驗；過度依賴預(yù)收賬款的房企，將面臨一定資金壓力。
“此次政策對于不同房企帶來的影響并不一樣。對于頭部房企業(yè)，例如具有一級資質(zhì)、且信用狀況和企業(yè)風(fēng)險狀況通過核驗的開發(fā)企業(yè)，以及信用排名前30的開發(fā)企業(yè)，可享受首付款使用免監(jiān)管政策。”中指研究院重慶分院研究總監(jiān)張夢圓表示。
貝殼研究院分析師潘浩指出，預(yù)售資金監(jiān)管政策是新房預(yù)售制度之下對購房者權(quán)益進行保護的舉措。對房企而言，預(yù)售資金是一筆“無息負債”，短期看，盡管對企業(yè)規(guī)模擴張有一定價值，但如果過度利用，對企業(yè)運營和購房者均蘊含一定風(fēng)險。因此合理對預(yù)售資金進行監(jiān)管，對房企健康經(jīng)營和保障購房者權(quán)益都是有利的。
“預(yù)售資金監(jiān)管的加強，不僅對房企財務(wù)能力提出了更高要求，對現(xiàn)金流緊張的房企，帶來的壓力也很明顯。”張波說。
潘浩認為，目前正處于房企風(fēng)險的暴露時間段和出清周期，部分企業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)，向平穩(wěn)、高質(zhì)量運營的轉(zhuǎn)換需要時間和條件。這個過程中，對房企的運營能力提出了較高要求，行業(yè)將不可避免經(jīng)歷陣痛階段。
“加強預(yù)售資金監(jiān)管政策，再配合‘三道紅線’、‘兩集中’等政策，會對行業(yè)形成深遠影響，也將加速提升行業(yè)集中度。”張波表示，對于房企來說，摒棄非理性擴張、強化財務(wù)穩(wěn)健將是下一步重點，也是行業(yè)發(fā)展的大趨勢。
防范項目爛尾風(fēng)險
去年受疫情影響，曾有部分城市一度放寬了預(yù)售資金的監(jiān)管。
根據(jù)貝殼研究院報告，據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年共有63省市（含重復(fù)）77次出臺預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策，其中，39個省市有43次相對放寬了預(yù)售資金監(jiān)管的政策，政策頻次占比達55.8%；從時間段來看，政策調(diào)整集中在1-7月?？梢姼鞯卣疄閼?yīng)對疫情，對房企在預(yù)售資金方面給予了一定支持，而房企借此提高資金使用效率，也成為較為普遍的做法。
2020年7月之后，政策風(fēng)向發(fā)生一些變化，32省市34次出臺預(yù)售資金管理辦法：對于預(yù)售資金明確監(jiān)管規(guī)則，規(guī)范預(yù)售資金使用，采用差別化監(jiān)管方式，降低信譽優(yōu)良的企業(yè)監(jiān)管額度，加快資金流轉(zhuǎn)，對于失信房企則加強監(jiān)管，從而吸引房企加強自身信譽管理，推動房企信用正循環(huán)。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，近一年來部分房企因資金緊張，將項目預(yù)售資金挪作他用，項目停工、爛尾的現(xiàn)象有所增加。
“疫情影響疊加三條紅線約束，房企回款壓力、財務(wù)壓力與日俱增，項目爛尾風(fēng)險明顯攀升，進一步加強預(yù)售資金監(jiān)管能夠防止預(yù)售資金被挪用、確保項目建設(shè)進度，關(guān)乎房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，將成為監(jiān)管部門關(guān)注的焦點。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示。
7月23日，住建部等八部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，進一步加強了對房地產(chǎn)市場亂象的監(jiān)管力度?！锻ㄖ窂娬{(diào)，應(yīng)加強商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，確保資金只用于本項目建設(shè)，不能隨意支取，進而保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
隨后，天津、蘭州、東莞等城市紛紛發(fā)文強化對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，政策密集落地。
“預(yù)售資金監(jiān)管是行業(yè)預(yù)防風(fēng)險的重要政策，將伴隨預(yù)售制度持續(xù)存在。”潘浩稱，基于目前的行業(yè)變化，監(jiān)管環(huán)境也將關(guān)注點從銷售端轉(zhuǎn)向企業(yè)端、供給端，對預(yù)售資金的監(jiān)管只是其中一個環(huán)節(jié)，在防風(fēng)險的同時提供適度的靈活性，更有助于行業(yè)的風(fēng)險出清和長期平穩(wěn)發(fā)展。
“目前來看，強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管已成為趨勢。”張夢圓表示。
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