隨著人口不斷流入，房屋租賃需求在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍然旺盛，特大城市租房市場(chǎng)供需矛盾或更為突出。租賃市場(chǎng)治理關(guān)鍵應(yīng)在供給端發(fā)力，增加現(xiàn)有供給、拓展增量，落實(shí)好“租售同權(quán)”、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，更好地保障承租人權(quán)益。

今年夏天，北京的住房租賃市場(chǎng)在低迷兩年之后迎來了一波“小高峰”。8月底北京市住建委發(fā)布《北京市住房租賃條例》（征求意見稿），提出“房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得提供轉(zhuǎn)租服務(wù)”“限制租金漲幅”等措施，緊接著對(duì)兩家有相關(guān)違規(guī)行為的企業(yè)進(jìn)行行政處罰。對(duì)北京等特大城市而言，租房?jī)r(jià)格偏高是不少租客的一個(gè)痛點(diǎn)，管理好、規(guī)范好租賃市場(chǎng)意義重大。其中，一些觀點(diǎn)需要厘清。

房租高是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓賺了“高差價(jià)”嗎？數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)超一線城市租金收益率不足2%，明顯低于國(guó)際水平。我國(guó)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)大多是分散式公寓，好比是“二房東”，普遍采用“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式，資金周轉(zhuǎn)慢，很多長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨資金壓力。集中式公寓則是房企先建后租，這種“重資產(chǎn)”模式受制于地價(jià)貴、成本高等因素，同樣面臨著不小的經(jīng)營(yíng)壓力。顯然，說長(zhǎng)租公寓企業(yè)賺取高額利潤(rùn)未免有些草率。

難道是因?yàn)樽赓U市場(chǎng)存在壟斷經(jīng)營(yíng)和惡性競(jìng)價(jià)嗎？近兩年大城市規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額僅占2%，市場(chǎng)發(fā)展空間很大。但從代表市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度的指標(biāo)看，分散式公寓的頭部企業(yè)中，自如友家、相寓的市場(chǎng)集中度均為30%左右，集中式公寓以魔方為首，行業(yè)集中度為56%。頭部企業(yè)擁有明顯的渠道優(yōu)勢(shì)和較大議價(jià)空間，為了擴(kuò)大規(guī)模爭(zhēng)搶房源，常以高出市場(chǎng)價(jià)20%甚至更高的價(jià)格收購房源，導(dǎo)致租金成本水漲船高。

哄抬價(jià)格是一部分原因，究其根本還在于“物以稀為貴”。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，近十年北京、上海、深圳的常住人口年均分別增長(zhǎng)了22.8萬人、18.5萬人、71.3萬人，雖然增速有所放緩，但大城市人口凈流入的趨勢(shì)仍將持續(xù)，房屋租賃需求在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍然旺盛。未來一段時(shí)期內(nèi)，隨著人口不斷流入，特大城市租房市場(chǎng)供需矛盾或更為突出，成為房租居高不下的重要原因。

找準(zhǔn)了病灶，才能對(duì)癥下藥。多年前，我國(guó)不少城市就在努力解決租房市場(chǎng)供需矛盾和惡性競(jìng)價(jià)問題，有的取得了成效，有的還在探索之中。筆者以為，租賃市場(chǎng)治理關(guān)鍵應(yīng)在供給端發(fā)力。先要盤活存量，通過稅收優(yōu)惠等政策鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)轉(zhuǎn)化閑置低效的商業(yè)樓、酒店等，增加現(xiàn)有供給；再拓展增量，繼續(xù)提升大城市租賃住宅用地占比、加強(qiáng)公租房建設(shè)用地規(guī)劃、增加保障性租賃住房等；還得落實(shí)好“租售同權(quán)”，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，實(shí)時(shí)監(jiān)控租金價(jià)格水平，整頓惡性競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象，及時(shí)處罰違規(guī)經(jīng)營(yíng)、損害承租人權(quán)益的行為。不得不提一句，德國(guó)法律規(guī)定3年內(nèi)漲幅上限為15%，這為我們提供了一些啟示。