房地產(chǎn)行業(yè)銷售疲弱，物管行業(yè)成為資本市場(chǎng)的“一抹亮色”。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年上半年，已公布業(yè)績(jī)的51家物企營(yíng)收合計(jì)904億元，同比上漲54%；凈利潤(rùn)總和約147億元，同比增66%；上市物企平均在管面積約1.2億平方米，其中碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)在管面積均超過(guò)4億平方米。
“物業(yè)管理行業(yè)目前仍處于產(chǎn)業(yè)化初級(jí)階段，能確定性地展望到五年以上維度的量升、價(jià)增、業(yè)務(wù)擴(kuò)容等長(zhǎng)邏輯。”中金公司（601995）發(fā)布研報(bào)指出，預(yù)測(cè)行業(yè)總在管面積有望自2019年末的約300億平方米，擴(kuò)容至2030年末560億平方米，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市占率則有望自2020年末的33%，提升至2030年末的63%。
整體業(yè)績(jī)和規(guī)模穩(wěn)步提升的同時(shí)，物管行業(yè)分化格局也愈發(fā)明顯。9月17日，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江告訴時(shí)代周報(bào)記者，隨著做大規(guī)模成為行業(yè)共識(shí)，大型物企的市占率會(huì)越來(lái)越高，2030年百?gòu)?qiáng)物企市占率達(dá)到63%會(huì)是大概率事件，甚至十強(qiáng)企業(yè)占比會(huì)超過(guò)33%。
同日，花樣年董事局主席兼彩生活董事局主席潘軍也告訴時(shí)代周報(bào)記者，未來(lái)三年，物管行業(yè)的主旋律依舊是做大規(guī)模。
“對(duì)于規(guī)模不大的區(qū)域性物管公司來(lái)說(shuō)，如果服務(wù)做得好，那就可以持續(xù)做下去。但如果規(guī)模和服務(wù)都做不上去，那公司被收購(gòu)的可能性會(huì)比較大。”潘軍續(xù)稱，后期物管行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)出兩類企業(yè)，一個(gè)是區(qū)域龍頭，一個(gè)是全國(guó)化龍頭。
格局分化明顯
根據(jù)億翰智庫(kù)研報(bào)，2021年上半年，有45家物業(yè)企業(yè)披露在管面積，總在管面積達(dá)到53.46 億平方米，平均在管面積為1.16億平方米。
其中碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)到6.44億平方米，穩(wěn)居當(dāng)前上市物企首位。恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)在管面積分別為4.5億平方米、4.28億平方米、4.24億平方米，均處在第一梯隊(duì)。
相比之下，康橋悅生活、中駿商管、朗詩(shī)綠色生活、華發(fā)物業(yè)服務(wù)、新希望服務(wù)等5家上市企業(yè)在管面積在2000萬(wàn)平方米以下，祈福生活服務(wù)、燁星集團(tuán)、宋都服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)等4家上市企業(yè)在管面積在1000萬(wàn)平方米以下，與行業(yè)平均規(guī)模差距懸殊。
“相較于成長(zhǎng)型企業(yè)而言，頭部物企因具備良好的品牌聲譽(yù)及資源能力，在市場(chǎng)上保持較高競(jìng)爭(zhēng)力，能進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張。成長(zhǎng)型企業(yè)則由于資金、資源及區(qū)域選擇上的限制，該類企業(yè)的面積增量及拓展方式遠(yuǎn)不及前者，由此造成物管行業(yè)兩極分化加劇的態(tài)勢(shì)。”億翰智庫(kù)指出。
營(yíng)業(yè)收入的分化同樣明顯。2021年上半年，已披露中期報(bào)的50 家上市企業(yè)營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)892.47億元，行業(yè)平均營(yíng)收為17.85億元，營(yíng)收增速均值達(dá)55.1%。
其中突破100億元營(yíng)收的企業(yè)僅有碧桂園服務(wù)一家，位列第二、第三位的恒大物業(yè)及雅生活服務(wù)分別獲78.73億元、62.47億元；除上述三家企業(yè)之外，高于50億元的企業(yè)有2家，高于40億元的企業(yè)有3家。融信服務(wù)、德信服務(wù)集團(tuán)、浦江中國(guó)、佳源服務(wù)、宋都服務(wù)等14家企業(yè)的營(yíng)收均低于5億元。
億翰智庫(kù)指出，正是由于規(guī)模增長(zhǎng)帶動(dòng)企業(yè)營(yíng)收增加，上市物企營(yíng)收也隨規(guī)模分化，呈現(xiàn)出長(zhǎng)尾效應(yīng)。
規(guī)模戰(zhàn)成為行業(yè)主旋律
業(yè)績(jī)分化同時(shí)，企業(yè)間的收并購(gòu)成為常態(tài)。“目前物管行業(yè)的市場(chǎng)集中度還是偏低，所以多數(shù)物管公司首先去考慮的，是通過(guò)收并購(gòu)把規(guī)模做上來(lái)。”李長(zhǎng)江告訴時(shí)代周報(bào)記者。
據(jù)億翰智庫(kù)報(bào)告，2020年，上市物企披露的有效收購(gòu)事件共76起，共花費(fèi)金額107億元，是2019年有效收并購(gòu)事件27起的2.81倍。
其中超大型物企收并購(gòu)案例中，碧桂園服務(wù)先后收購(gòu)城市縱橫、合富輝煌、滿國(guó)康潔等標(biāo)的，重點(diǎn)發(fā)力增值服務(wù)業(yè)務(wù)；大型物企中，藍(lán)光嘉寶服務(wù)先后完成17次股權(quán)收并購(gòu)，共花費(fèi)10.1億元；中型物企中，合景悠活在2020年交表至上市階段進(jìn)行了6起收并購(gòu)。
2021年以來(lái)，物管行業(yè)收并購(gòu)熱情不減，中小型收購(gòu)事件持續(xù)不斷。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，上半年，物管行業(yè)的收并購(gòu)事件總交易金額就已經(jīng)接近133億元，超過(guò)2020年全年。
今年3月，碧桂園服務(wù)以54.32億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶71.17%的股權(quán)，這不僅是首例上市物企間的并購(gòu)案，同時(shí)也創(chuàng)下2018年以來(lái)交易額度最高的一次；6月9日，碧桂園服務(wù)又在場(chǎng)外增持藍(lán)光嘉寶322萬(wàn)股，涉資1.64億港元，持股量增至74.3%。
李長(zhǎng)江告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前公司正在和幾家物管企業(yè)商談并購(gòu)事宜。在標(biāo)的物的選擇上，公司會(huì)優(yōu)先考慮大企業(yè)，但對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)表優(yōu)秀的中小企業(yè)也不拒絕。
克而瑞指出，整體來(lái)看，收并購(gòu)力度最大的物管企業(yè)基本是行業(yè)龍頭企業(yè)，這些企業(yè)依靠其強(qiáng)大的資金實(shí)力通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模，提高行業(yè)集中度。與此同時(shí)，“大魚(yú)吃小魚(yú)”成為常態(tài)，中小物管企業(yè)的處境也變得越發(fā)艱難，物管企業(yè)開(kāi)始分化。
上市物企數(shù)量再創(chuàng)新高
物業(yè)上市公司數(shù)量也在快速增長(zhǎng)。
2020年，共有17家物企成功登陸資本市場(chǎng)，比2014―2018年上市物業(yè)數(shù)量總和還多7家，其中不乏世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等行業(yè)頭部物企及在細(xì)分物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域比較有代表性的物業(yè)企業(yè)。
2021年以來(lái)，共有包括榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)、中駿商管、朗詩(shī)綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)、康橋悅生活及融信服務(wù)在內(nèi)的11家物企上市，而去年同期上市企業(yè)數(shù)量6家，數(shù)量幾近翻倍。
截至今年9月初，共有52家物企成功登陸資本市場(chǎng)。另有24家物企正在排隊(duì)，包括祥生活服務(wù)、富力物業(yè)、中南服務(wù)、新力服務(wù)等。
中信證券指出，三道紅線之下，無(wú)論企業(yè)的物業(yè)管理板塊是否已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟，部分企業(yè)都急于推動(dòng)物業(yè)管理公司分拆上市。通過(guò)股權(quán)融資的方式補(bǔ)充權(quán)益，將會(huì)顯著改善企業(yè)杠桿水平，尤其是資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。
不過(guò)，隨著港交所上市門檻提高，物企上市獲批進(jìn)度明顯放緩。克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2020年1―9月初上市的6家物企，從初次交表到成功上市，平均歷時(shí)171天；而2021年同期的11家物企平均用時(shí)207天。以此估算，正在排隊(duì)的24家上市物企或?qū)⒃谀甑字撩髂瓿跫猩鲜小?/div>
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