隨著 “三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等金融審慎制度的建立和實施，銀行對房地產(chǎn)相關(guān)貸款繼續(xù)保持審慎態(tài)度，對樓市降溫起到積極成效。但在房貸整體收緊的情況下，不少真實購房需求因無法獲得貸款被抑制的聲音也在傳出。對居民來說，購房需求無法有效滿足；對房企來說，銷售下滑回款慢對現(xiàn)金流造成一定壓力。市場呼吁更精細化地配置房貸資源。
對房企來說，變現(xiàn)能力至關(guān)重要。從房地產(chǎn)開發(fā)流程來看，房企獲取土地后，通過在建工程抵押獲取信貸資金。達到預(yù)售條件后，完成商品房銷售，歸還前期借貸資金，通過銷售回款進行后續(xù)開發(fā)。從數(shù)據(jù)來看，多家知名房企7、8月份銷售額均出現(xiàn)大幅下滑，8月份銷售同比增速更是下降超過20%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，資產(chǎn)端變現(xiàn)速度放緩，現(xiàn)金流回款狀況有所惡化的一個原因是銀行按揭貸款放款變慢，在沒有充足信貸支持的情況下，購房需求被動壓降或延后，使得房企銷售情況惡化。這一情況從近期金融數(shù)據(jù)也可見端倪，8月份居民中長期貸款同比降低了23.55%。
當(dāng)前按揭貸款額度不足的新聞見諸報端，這與年初以來實行的房貸集中度管理有關(guān)。有銀行壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放規(guī)模，還有銀行部分區(qū)域性分行因僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得后續(xù)該地區(qū)新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。在此情況下，即使是出于剛需的買房客也只能排隊等待按揭發(fā)放。對房企來說，按揭貸款投放速度的放緩，會帶來銷售回款慢的問題，從而對自身現(xiàn)金流產(chǎn)生壓力。對高周轉(zhuǎn)高杠桿的房企來說，風(fēng)險可能“一觸即發(fā)”。
該政策實施以來，住戶部門新增中長期貸款占比呈現(xiàn)下行趨勢，意味著政策初顯成效，居民高杠桿購房情況有所緩解，也有利于降低房地產(chǎn)體系給銀行業(yè)帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險。但需要警惕的是，樓市的過快降溫，同樣可能帶來風(fēng)險。在堅守“房住不炒”的同時，也應(yīng)及時滿足真實的購房需求。如何將房貸資源更有效配置，考驗著監(jiān)管者對房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的精細化調(diào)控智慧和能力。
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