在持續(xù)不斷的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場終于從“量變”轉(zhuǎn)為“質(zhì)變”。
9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布8月70大中城市房價數(shù)據(jù)，以及前8月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。在眾多數(shù)據(jù)指標中，量與價的變化最引人關(guān)注。
今年8月單月，全國商品房銷售面積為12545萬平方米，銷售額12617億元。無論同比還是環(huán)比，均連續(xù)兩個月下滑。
價格方面，8月70大中城市的房價漲幅以持平和回落為主。被視為市場先導指標的二手房價格，下降的城市數(shù)量達到34個，近幾年來首次多于上漲的城市數(shù)量。
若以市場化屬性更強的二手房價格作為參照，8月樓市的變化可總結(jié)為“量價齊跌”。不少分析人士認為，樓市出現(xiàn)“拐點”，在供需兩端的持續(xù)調(diào)控下，快速發(fā)展后的調(diào)整期即將到來，作為傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，成色恐將不足。
1、北京樓市“初秋微涼”
“最近還是那個樣子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德勝片區(qū)一名房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，這個曾被譽為“頂級學區(qū)”的片區(qū)，近期成交情況依然處在冰點以下。
嚴禁炒作學區(qū)房、打擊“假離婚”買房、嚴查樓市違規(guī)行為、嚴禁“貨不對板”、教師輪崗破除學區(qū)房“神話”等政策接連落地后，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京二手房成交量自6月以來保持環(huán)比下降，價格雖仍有上揚，但漲幅連續(xù)兩個月縮小，開始釋放平穩(wěn)信號。
“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩(wěn)中向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，二手房市場觀望情緒正在加重。
以一套建成于1980年的老舊公房為例，房子建筑面積38平方米，6月中旬掛牌價為866萬元，買家出價800萬元也沒能談到業(yè)主心里去。而近日，這套房最終以680萬元成交了，前后差價達到120萬元。
在21世紀經(jīng)濟報道記者的走訪中，甚至有賣家僅隔一個月，就少賣了150萬元，這甚至是三線城市一套房的總價。
8月25日，北京公布將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗，對學區(qū)房炒作起到釜底抽薪的作用，權(quán)威人士紛紛表示，“如果實施徹底，以后都沒有‘名校’概念了，最多只是片區(qū)均衡，對學區(qū)房價格是根本的打擊”。
北京中原市場研究部則分析認為，二手房成交量持續(xù)下跌的原因，一是在于整體調(diào)控及貸款額度收緊等政策影響，下半年各銀行二手房信貸支持力度明顯下滑，政策威力不容低估；二是，隨著去年年底開始的一輪二手房價的追漲，二手房買家的熱情逐漸回落，供需雙方拉鋸戰(zhàn)達到新的平衡點，市場進入一個相對僵持狀態(tài)。
新房方面，北京中原新房數(shù)據(jù)顯示，8月北京新房成交市場“微涼”，總成交額和成交量連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌情況，且9月前兩個周的成交套數(shù)持續(xù)環(huán)比下滑。
但北京鏈家研究院院長高原向記者強調(diào)，9月新房成交不可控因素較多，短期內(nèi)難以預(yù)測，加之北京市對新房市場秩序整頓趨嚴，接下來雖有首批集中供地項目入市，也很難對整體市場造成顯著沖擊，預(yù)計價格會維持總體穩(wěn)定。
整體“穩(wěn)預(yù)期”力度加強的大背景下，多位受訪分析人士均表示，北京二手房后續(xù)成交規(guī)模預(yù)計將繼續(xù)回落。
2、二手房指導價政策顯效
今年以來，房地產(chǎn)銷售的增長曲線一直在下行。今年前8月，全國商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%；商品房銷售額119047億元，同比增長22.8%。與年初（今年1-2月）超過100%的增速相比，已經(jīng)明顯放緩。
這一方面是因為今年年中以后，市場銷售的增速逐漸乏力；另一方面則是由于疫情影響導致去年年初基數(shù)較低，此后市場逐漸復(fù)蘇，基數(shù)也明顯提高。
今年下半年以來，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模在沖高后出現(xiàn)回落。7月和8月，月度交易量連續(xù)下滑，8月的商品房銷售面積甚至低于2019年同期。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出，除了去年的高基數(shù)外，季節(jié)因素和政策因素導致的銷售下滑也不容忽視。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，8月房地產(chǎn)市場調(diào)控類政策出臺36次，自4月以來調(diào)控頻次持續(xù)增加，調(diào)控持續(xù)加碼。
其中，近期多地集中出臺的二手房指導價調(diào)整，已經(jīng)直接影響到交易價格。
“二手房指導價”是指二手房交易的參考價格。近期，已有包括深圳、上海、廣州、合肥、西安、東莞等在內(nèi)的13個城市對二手房指導價進行調(diào)整，從而遏制實際交易價格過高。從8月的房價表現(xiàn)來看，這種調(diào)整效果十分明顯。
今年8月，一二三線城市的新房價格平均環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.2%，以回落和持平為主。同期的二手房價格漲幅分別為0.2%、0.2%和0.1%，略低于新房價格漲幅。
分城市來看，在新房價格仍以上漲為主的情況下，8月二手房價格下跌的城市達到34個，上漲的城市數(shù)量僅有27個。若拋開去年年初疫情的影響，最近6年來，二手房價上漲的城市數(shù)量達到最低。其中，二三線城市成為下跌的主體，昆明、南充、石家莊、牡丹江的價格跌幅靠前。
貝殼研究院認為，除了指導價調(diào)整的因素外，市場下行的預(yù)期在二手房市場傳遞的更快。相對而言，重點城市新房限價下仍存在一二手倒掛，吸引購房需求轉(zhuǎn)向新房市場。
“全國房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2021年9月后，隨著信貸政策由寬松回歸正常，未來房價漲幅有望放緩，房價下調(diào)城市的數(shù)量將不斷增加。
3、房企不敢拿地了
9月15日中午12點，杭州第二批集中供地中的十幅競品質(zhì)地塊報停止遞交申請文件及繳納保證金。據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院得到的報名情況反饋來看，10幅競品質(zhì)地塊中，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求，其余9幅地塊報名未達標，無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，相當于“流拍”。
業(yè)內(nèi)人士指出，杭州地塊流拍的主要原因在于利潤率低。面對競品質(zhì)地塊的門檻要求、現(xiàn)房銷售、起價過高等條件，房企參與意愿較低，此前有杭州第三方機構(gòu)測算過競品質(zhì)地塊的利潤，以底價拿地的情況下，就有五宗地塊有虧損風險，其余地塊利潤最高也不超過4%。
杭州并不是孤例。剛于9月14日結(jié)束第二批集中供地土拍報名的合肥、成都，均出現(xiàn)不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地塊中有5幅因故終止；成都第二批集中供地75幅地塊有17幅因故終止。此外，截至9月15日，沈陽第二批集中供地46幅土地中，只有10幅土地有房企報名。
“寒流”來襲，房企不約而同收縮拿地。一方面是住宅市場調(diào)控、房企融資端調(diào)控下，企業(yè)戰(zhàn)略改變的連鎖反應(yīng)；另一方面則是“房企拿地金額不能超過年度銷售額的40%”這一調(diào)控政策正在顯效的具體表現(xiàn)。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，從6月開始，全國涉宅用地流拍643幅，其中一二線城市流拍125幅，三四線城市流拍518幅。由此可見，按照監(jiān)管要求，今年正式邁入降杠桿測試期的房地產(chǎn)行業(yè)，為了流動性，房企正在收縮投資戰(zhàn)線。
受政策、市場影響，第二批集中供地中的民企身影減少了，國企拿地漸成主流。
以成都正在拍賣的58幅土地報名情況來看，國企在第二批集中供地中占據(jù)主流地位。據(jù)成都本土研究機構(gòu)透露，成都這次土拍共吸引45家房市場企，其中央企、國企30家，民企15家。其中中鐵建參拍宗數(shù)和金額最多，參拍了15幅土地，保證金共計42.83億；首開9幅，保證金共計34.21億；中糧11幅，保證金共計25.68億；金地10幅、保證金共計25.64億；保利7幅、保證金共計22.66億。這5家為本次保證金繳納TOP5房企，保證金金額均超20億，且均為央企或國企。民企報名較多的是龍湖12宗、保證金共計18.39億。
4、“金九銀十”恐落空
支撐“拐點”的論據(jù)，除了量與價的變化外，還包括投資、融資、拿地等一系列指標的變化。
今年8月，全國房地產(chǎn)投資（累計）增速已從年初的38.3%降至10.9%。除中部地區(qū)仍保持兩位數(shù)增長外，東部、西部和東北地區(qū)的增速都已降至個位數(shù)。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10733萬平方米，同比下降10.2%；土地成交價款6647億元，下降6.2%。
受“三條紅線”、“五檔管理”等政策的影響，房企融資也受到限制。今年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金134364億元，增速從年初的51.2%降至14.8%。
值得注意的是，7月和8月以來，部分房企采用降價的方式促進銷售，并回籠資金，但效果并不理想。由于7月和8月的銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑，房企資金來源中的“定金及預(yù)售款”、“個人按揭貸款”兩項指標的增速均出現(xiàn)下滑。
北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，調(diào)控政策對供需兩端都帶來限制，這也導致房企信心普遍有所減退。同時，市場信號的傳導，也帶來一系列的連鎖反應(yīng)：銷售不佳影響回款、回款不暢影響融資、融資不足影響投資。
統(tǒng)計局發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.85，為今年以來的最低值。
前述房企人士還認為，在近期的第二輪集中供地中，因報名人數(shù)不足而流拍的現(xiàn)象明顯增多，說明房企的信心仍然不足。
在這種情況下，作為傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，市場走勢如何？
潘浩認為，由于企業(yè)融資端持續(xù)承壓，因此銷售回款將繼續(xù)成為房企運營的生命線。面對傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售節(jié)點，房企為應(yīng)對市場不確定性、確保年度銷售任務(wù)的達成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼，推出一定的促銷措施是常規(guī)操作。其中，部分存在較大現(xiàn)金流壓力的房企，可能進行較大力度的促銷。
前述房企人士則認為，在現(xiàn)有的政策壓力和市場信心下，“金九銀十”的熱度勢必不會太大。相反，在年末沖刺業(yè)績的階段，房企會實施較大力度的促銷活動，市場也有望在年末出現(xiàn)“翹尾”。
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