21世紀經(jīng)濟報道記者唐韶葵 上海報道

“今天剛剛拿到合同，還沒網(wǎng)簽呢。”9月15日，林溪（化名）從銷售手里拿過一份一手房購房合同時，臉上表情帶著興奮與擔憂。她告訴一起去樓盤的朋友，其在7月份就搖到了上海第三批住宅供應的其中一個樓盤，并順利買到房子。但由于上海一手房網(wǎng)簽管控比較嚴，直到兩個月后，林溪才拿到購房合同準備網(wǎng)簽。

與之對應的是，上海二手房市場自8月份推出“三價就低”的銀行按揭政策以來，成交進入斷崖式下滑狀態(tài)。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，上海8月份新建商品住宅成交面積90.83萬平米，同比下降8%；成交均價為57183元/平方米，同比下降2%；二手住宅成交150.3萬平米，同比下降25.12%，成交均價為38207元/平方米，同比下降7.45%。

“市場與往年相比確實不一樣了。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海嚴控一手房網(wǎng)簽數(shù)量；二手房在“三價就低”之后又出現(xiàn)成交下滑，比如8月份就只有1.7萬套，相比此前的月均2.3萬套，直接少了6000套成交量。

二手房量縮價跌

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房8月成交1.8萬套，環(huán)比下跌24%，同比下跌40%，并且二手房新增掛牌量也有所降低。此外，8月份上海二手房成交均價也出現(xiàn)了今年以來的首次下降，環(huán)比下降8%，同比下降5%。

自7月份以來，上海二手房已呈現(xiàn)兩個月的成交下跌，目前是量縮價跌的態(tài)勢，市場流動性明顯減弱。綜合二手中介機構的分析，市場變化主要受三個方面的影響：首先是因為本輪價格屬于短期跳漲，上半年大部分拆遷補償款資金進入二手房市場；其次，今年上海針對二手房調(diào)控的力度在增加，從供給端的房東到流通端的中介、再到提供資金的金融機構，都有針對性的限制。比如核驗價對于二手房市場預期就有很大影響，雖然表面看只是影響了外網(wǎng)展示，但實際上有效地降低了購房者對價格的預期。核驗價直接導致二手房市場掛牌量大量下架，供給量的減少導致成交的下降；最后，“三價就低”影響了首付比例和貸款成數(shù)、降低了支付能力，部分購房者被動下調(diào)預算。當前住房按揭貸款額度緊張，銀行放款周期拉長到4-6個月，無論一二手房都積壓了大量的排隊房源。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認為，上海一二手聯(lián)動比較明顯，很多置換需求是把二手房賣掉后再買新房，由于二手房賣不掉導致新房也買不成，因此又連累新房市場。隨著調(diào)控的持續(xù)，預計后市上海住房市場仍呈下降趨勢，尤其是二手房市場下跌要超過新房市場。

9月初，不少中介人員都接到了一些房東急售的房源，降價幅度從幾十萬到上百萬不等。

一手房成交周期緩慢

9月第一周，上海一手房成交524套；第二周成交291套，成交量接近腰斬。根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（8.30－9.5）新建商品住宅成交面積18.2萬平方米。

“正常情況下應該是18萬平方米以上，接近20萬平方米甚至多一點。”盧文曦指出，除了成交下跌，一手房成交節(jié)奏明顯放緩了。九月份以來，上海新開盤只有一個，還有幾個處于認籌階段。以往的情況是，九月一手房市場基本上就開始加速跑，為“金九”開局準備。像今年這樣的開局，往后肯定成交量接不上。二手房的帶看量也下來了，消費者的觀望情緒很明顯，9月基本上沒看到簽約。不止盧文曦，滬上不少中介人士都認為，上海今年的“金九”“金”不起來了，“銀十”呢？只能寄希望于所有的新盤都能夠開盤，但上市不代表馬上就能夠開盤，要先排隊認籌，還有一個先后順序。

市場觀望情緒和銀行放貸周期拉長，導致一手樓市節(jié)奏出現(xiàn)了明顯放緩。

林溪的買房經(jīng)歷也表明，上海目前正在嚴控新盤出貨與銀行放貸的節(jié)奏。“控節(jié)奏，控流量，控情緒。”盧文曦指出，因為今年住宅集中供應，所以整個樓市節(jié)奏全部打亂了，不見得淡季一定會淡、旺季也不一定會旺了；一手房控網(wǎng)簽，成交量也不見得全部是正常流量，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都吃不準到底是市場真的不好還是調(diào)控的結(jié)果，但是流量控制是一定的。

中介人員對于客戶的咨詢，大多數(shù)會表明目前處于調(diào)整階段，但市場很快會回暖。

為了凸顯公平性，上海最近還對一手房項目調(diào)高入圍比。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，這并不意味著調(diào)控的放松。大部分放寬入圍人數(shù)的項目都是比較熱門的項目，基本上比較確定將會有大量的人去認購，這個時候一味去卡認籌率，不僅不利于維護市場的良性運行，反而可能會適得其反，再次導致認購難、買房難的局面，從而違背新房搖號政策的初衷。

此外，定向放松入圍空間也反映出當前市場主要矛盾的變化。當前市場的主要矛盾，已經(jīng)由搖號政策出臺前購房人數(shù)太多導致中簽率太低而買不到房子的矛盾，轉(zhuǎn)化為積分頻繁創(chuàng)新高導致入圍太難依然買不到房子的矛盾。

對于市場中的買家而言，上海一手房這樣的調(diào)整，聚焦于緩和熱門項目的積分比拼，也有助于緩解因供應暫停而積壓太久的購買需求釋放的壓力。

面對如此局面，今年恐怕要看年底成交總量才能給樓市定性。正如盧文曦所言，近期一手房源供應的短缺，令上海樓市“金九”的起步較為艱難。雖然有所反彈，但成交低于20萬平方米的“冷熱”線，說明在持續(xù)政策作用下市場即便想營造出“金九”的交易氛圍，買家入市意愿不一定有前期那么高漲。

“一手房還算是穩(wěn)定，包括現(xiàn)在認籌的幾個盤，據(jù)說又要觸發(fā)積分制了，就說明市場需求還是穩(wěn)定的，沒有太大的問題。”盧文曦認為，上海一手房短期成交可能還會震蕩格局。

更有房企人士指出，上海這樣的樓市局面至少要延續(xù)到明年一季度。