多位分析人士表示，北京二手房后續(xù)成交規(guī)模預(yù)計(jì)將繼續(xù)回落，新房預(yù)計(jì)“金九”成色稍顯不足。

一線城市樓市入秋

在政策的層層加碼之下，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，今年開(kāi)局成色不足。進(jìn)入9月份以來(lái)，延續(xù)此前下跌趨勢(shì)，北上廣深等一線樓市成交幾乎清一色出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。在“房住不炒”的指導(dǎo)思想下，樓市正進(jìn)入冷靜期。

受需求釋放、“學(xué)區(qū)房”追捧、違規(guī)資金流入等因素疊加影響，北京市二手房市場(chǎng)上半年經(jīng)歷了一輪偏熱潮，這讓存量市場(chǎng)成為樓市調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)。

為此，嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房、打擊“假離婚”買(mǎi)房、嚴(yán)查樓市違規(guī)行為、嚴(yán)禁“貨不對(duì)板”、教師輪崗破除學(xué)區(qū)房“神話”等政策接連落地。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京二手房成交量自6月以來(lái)保持環(huán)比下降，價(jià)格雖仍有上揚(yáng)，但漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小，開(kāi)始釋放平穩(wěn)信號(hào)。

“從9月上半月的情況看，北京二手房市場(chǎng)成交量仍保持穩(wěn)中向下。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，二手房市場(chǎng)觀望情緒正在加重。

新房方面，北京中原新房數(shù)據(jù)顯示，8月北京新房成交市場(chǎng)“微涼”，總成交額和成交量連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌情況，且9月前兩個(gè)周的成交套數(shù)持續(xù)環(huán)比下滑。

但北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原向記者強(qiáng)調(diào)，9月新房成交不可控因素較多，短期內(nèi)難以預(yù)測(cè)，加之北京市對(duì)新房市場(chǎng)秩序整頓趨嚴(yán)，接下來(lái)雖有首批集中供地項(xiàng)目入市，也很難對(duì)整體市場(chǎng)造成顯著沖擊，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)維持總體穩(wěn)定。

整體“穩(wěn)預(yù)期”力度加強(qiáng)的大背景下，多位受訪分析人士均表示，北京二手房后續(xù)成交規(guī)模預(yù)計(jì)將繼續(xù)回落，新房預(yù)計(jì)“金九”成色稍顯不足。

學(xué)區(qū)房領(lǐng)跌

“最近還是那個(gè)樣子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德勝片區(qū)一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這個(gè)曾被譽(yù)為“頂級(jí)學(xué)區(qū)”的片區(qū)，近期成交情況依然處在冰點(diǎn)以下。

以一套建成于1980年的老舊公房為例，房子建筑面積38平方米，6月中旬掛牌價(jià)為866萬(wàn)元，買(mǎi)家出價(jià)800萬(wàn)元也沒(méi)能談到業(yè)主心里去。而近日，這套房最終以680萬(wàn)元成交了，前后差價(jià)達(dá)到120萬(wàn)元。

7月初，北京西城嚴(yán)格實(shí)施多校劃片入學(xué)政策，迅速拉開(kāi)了學(xué)區(qū)房降價(jià)的大幕，德勝、月壇“頂級(jí)學(xué)區(qū)”里，大幅降價(jià)的案例層出不窮。

在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的走訪中，甚至有賣(mài)家僅隔一個(gè)月，就少賣(mài)了150萬(wàn)元，這甚至是三線城市一套房的總價(jià)。

8月25日，北京公布將大面積、大比例推進(jìn)干部教師交流輪崗，對(duì)學(xué)區(qū)房炒作起到釜底抽薪的作用，權(quán)威人士紛紛表示，“如果實(shí)施徹底，以后都沒(méi)有‘名校’概念了，最多只是片區(qū)均衡，對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格是根本的打擊”。

一系列重錘之下，北京頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大幅下調(diào)。

而西城學(xué)區(qū)房降價(jià)情況并非孤例。

對(duì)應(yīng)海淀區(qū)“超級(jí)牛小”中關(guān)村(000931,股吧)三小的蜂鳥(niǎo)家園，一直被稱(chēng)為海淀學(xué)區(qū)房的“晴雨表”。該小區(qū)房屋在2021年初的“學(xué)區(qū)房漲價(jià)潮”中，曾創(chuàng)下“一夜?jié)q價(jià)20萬(wàn)元、30萬(wàn)元”“半年漲價(jià)150萬(wàn)元”的紀(jì)錄。

目前蜂鳥(niǎo)家園的在售數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)業(yè)主心理也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。一套建筑面積51.63平方米的1室0廳房屋，報(bào)價(jià)720萬(wàn)元，單價(jià)不到14萬(wàn)元/平方米，還有談價(jià)余地，這種價(jià)格幾乎回歸到了本輪漲價(jià)前水平。

二手房成交持續(xù)下行

北京二手房市場(chǎng)也開(kāi)始做出反應(yīng)。

8月5日，北京住建委對(duì)已經(jīng)相對(duì)嚴(yán)格的樓市調(diào)控再次打補(bǔ)丁，封堵“假離婚”買(mǎi)房問(wèn)題，規(guī)定原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合北京市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，離異夫妻任何一方均不得在北京市購(gòu)買(mǎi)商品住房。

“我一個(gè)客戶(hù)，原本打算辦個(gè)離婚，之后把3套房都放到一個(gè)人名下，趁機(jī)再買(mǎi)套房子的，這下子買(mǎi)不成了。”北京朝陽(yáng)一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，而這種情況也不是個(gè)例。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾介紹過(guò)，“317新政”之后，北京離婚購(gòu)房的情況呈擴(kuò)大趨勢(shì)，僅近一段時(shí)間以來(lái)，就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購(gòu)房。“這既影響了調(diào)控的效果，也容易產(chǎn)生一系列法律風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。”他表示。

“假離婚”買(mǎi)房行為被政策封堵之后，一定程度上降低了北京二手房市場(chǎng)的熱度。

北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2021年8月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)為15942套，環(huán)比下降10.7%，已連續(xù)兩個(gè)月下行。

許小樂(lè)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，北京二手房成交量8月單月同比下降約兩成，但仍超過(guò)2019年同期約兩成；價(jià)格方面雖保持上漲，但漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小，釋放了平穩(wěn)信號(hào)。

“從9月上半月的情況看，北京二手房市場(chǎng)成交量仍保持穩(wěn)中向下。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是，經(jīng)過(guò)上半年的集中入市后，購(gòu)房需求有所降低，市場(chǎng)觀望情緒加重。”許小樂(lè)表示。

北京中原市場(chǎng)研究部則分析認(rèn)為，二手房成交量持續(xù)下跌的原因，一是在于整體調(diào)控及貸款額度收緊等政策影響，下半年各銀行二手房信貸支持力度明顯下滑，政策威力不容低估；二是，隨著去年年底開(kāi)始的一輪二手房?jī)r(jià)的追漲，二手房買(mǎi)家的熱情逐漸回落，供需雙方拉鋸戰(zhàn)達(dá)到新的平衡點(diǎn)，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)僵持狀態(tài)。

業(yè)主報(bào)價(jià)信心方面，8月份中原報(bào)價(jià)指數(shù)為24.04%，環(huán)比下降12.41個(gè)百分點(diǎn)，指數(shù)連續(xù)6個(gè)月回落，二手預(yù)期持續(xù)回落。

“預(yù)計(jì)從嚴(yán)政策威力下，二手房成交規(guī)模將繼續(xù)回落，市場(chǎng)‘入秋’。”北京中原市場(chǎng)研究部表示。

新房“微涼”

以“相對(duì)健康”著稱(chēng)的北京新房市場(chǎng)，在嚴(yán)格調(diào)控之下，呈現(xiàn)出總體趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

北京中原新房數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京新房連續(xù)2個(gè)月量?jī)r(jià)齊跌，成交均價(jià)再次刷新今年月度新低，且9月前兩個(gè)周的成交套數(shù)持續(xù)環(huán)比下滑。

根據(jù)中原新房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月北京新房市場(chǎng)總成交額335.88億元，環(huán)比7月下跌23%；成交量5112套，環(huán)比下滑19%；成交均價(jià)為51598元/平方米，環(huán)比減少3362元/平方米，為今年月度新低；套均價(jià)657萬(wàn)元，環(huán)比7月減少38萬(wàn)元。

在北京嚴(yán)查樓市違規(guī)行為并真真切切處罰了新城控股(601155,股吧)等公司項(xiàng)目的大背景下，北京東五環(huán)一新房項(xiàng)目工作人員告訴記者，項(xiàng)目都在正常推，沒(méi)有什么急切心理。

另一方面，北京首批集中供地項(xiàng)目9月開(kāi)始將陸續(xù)入市，新房補(bǔ)充供給能否帶來(lái)新房市場(chǎng)的變化？

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原分析認(rèn)為，相關(guān)新房供給一定程度上能夠促進(jìn)當(dāng)前市場(chǎng)交易活躍程度，但不會(huì)影響當(dāng)前市場(chǎng)交易價(jià)格。

“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，今年首批土地供給從地塊、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看更偏向于改善型與品質(zhì)型產(chǎn)品，是對(duì)現(xiàn)存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的有效補(bǔ)充。諸多項(xiàng)目在同區(qū)域內(nèi)已數(shù)年未供給同定位產(chǎn)品，會(huì)一定程度上激發(fā)目標(biāo)群體購(gòu)房興趣。”高原表示，同時(shí)，由于首批土地實(shí)行“一地一策”方式，價(jià)格與周邊同定位產(chǎn)品普遍接近，加之北京市對(duì)新房市場(chǎng)秩序整頓趨嚴(yán)，相關(guān)產(chǎn)品入市很難對(duì)整體市場(chǎng)造成顯著沖擊。

高原強(qiáng)調(diào)說(shuō)，雖然市場(chǎng)價(jià)格在改善型產(chǎn)品占比提升的驅(qū)動(dòng)下會(huì)有所上升，但這是結(jié)構(gòu)性因素，并不意味著漲價(jià)了，具體到單一片區(qū)或單一產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，價(jià)格將會(huì)維持總體穩(wěn)定。