已連續(xù)天量賣地4年的杭州，第一次在土拍市場受到冷遇。截至15日中午12時，杭州第二批集中供地10宗競品質(zhì)地塊報名截止，有9宗地塊報名未達標，相當于提前宣告流拍。
沈陽和合肥兩座省會城市的第二次集中供地，也都有過半數(shù)的地塊提前“流拍”。15日下午，沈陽46幅地塊的報名也截止了，24宗地塊被宣布提前停止交易；合肥也宣布，原定9月17日開拍的17宗地塊，僅剩下8宗將如期出讓。
成都在今天經(jīng)歷了一場史上成交速度最快的土拍，共賣地19宗，其中15宗地塊沒有競價過程，直接零溢價成交，不復首輪集中供地時70多家房企搶地的火熱場面。嘉興海寧則誕生了近三年來第一宗涉宅流拍地塊。
盡管自然資源部在8月曾召開閉門會議，要求各城第二次集中供地的宅地溢價率不得超15%，且不得提高起拍價，被視為地方政府讓利，但是置身嚴格調(diào)控大環(huán)境中的房企，多數(shù)還是選擇了“躺平”。
去年，全國“賣地”總收入高達8.4萬億元，同比增長16%，土地出讓金收入超千億的城市達14個。不過種種跡象表明，地方政府的土地財政依賴或?qū)⒏淖儭?/div>
“現(xiàn)房銷售”門檻高
8月26日，杭州曾重新上架第二批集中出讓宅地，總出讓地塊數(shù)為31宗，此外，杭州10個行政區(qū)每區(qū)派出一宗代表地塊，試水“競品質(zhì)”。
而現(xiàn)在，非常不受開發(fā)商待見的就是這10宗競品質(zhì)地塊。雖然杭州第二次上架土地前將這10宗地塊溢價率上限由10%調(diào)整為5%，還降低了其中3宗土地起始價，但報名者寥寥。
“最大的問題出在現(xiàn)房銷售上，杭州是薄利的流量型市場，房企看中的是去化快，資金能快速周轉(zhuǎn)，競品質(zhì)地塊要求現(xiàn)房銷售，這是大多數(shù)房企不能承受的。”杭州一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)表示。
過去房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量問題多、維權(quán)頻發(fā)，坊間對“現(xiàn)房銷售”的呼聲很高，杭州也想通過這次試點“現(xiàn)房銷售”“競品質(zhì)”，來尋找整治房地產(chǎn)亂象的方法。不過，房企的反應非常冷淡。
根據(jù)參拍細則，房企需要先提供建設方案，方案通過后才能進入競價環(huán)節(jié)，競得后樓盤需要通過驗收，然后現(xiàn)房銷售。
浙報傳媒地產(chǎn)研究院稱，經(jīng)過對10宗競品質(zhì)地塊初步測算，房企即便以底價拿地，仍有5宗地塊有虧損風險，其余地塊利潤最高不超過4%。
不僅利潤低，現(xiàn)房銷售足以拖垮房企的現(xiàn)金流。“之前我們能在杭州拿一些外界看似利潤微薄的地塊，是因為杭州市場熱度高，拿地后迅速開工、取證、預售，資金能流動起來快速投入到下一個項目，現(xiàn)房銷售完全打破了這種邏輯，流拍是意料之中。”一家華東房企內(nèi)部人士表示。
房企對現(xiàn)房銷售欠缺熱情，但杭州還給這10宗地塊設置了更高的門檻。普通地塊掛牌，如果有1家企業(yè)報名，就能直接底價競得，而這些競品質(zhì)地塊，則要求報名房企達到3家，才能進入后續(xù)環(huán)節(jié)，否則就取消出讓。
杭州的自信源于過去其土拍的火熱，杭州一直是“賣地”大戶，也曾是房企非常愿意重倉的城市。2018年，杭州賣地攬金2440億元，超過北上廣深；2019年全年賣地2840億元，再居全國首位；2020全年賣地收入2500億，僅此于上海，是深圳5倍；直至今年上半年，其賣地收入仍超過2000億，又回到了全國第一。
地價不斷高漲的杭州，今年7月發(fā)生了宋都退地事件，揭開了房企虧本搶地的內(nèi)幕。宋都寧愿痛失5000萬保證金也要堅決退地，甚至把與祥生、寶龍的糾紛吵到了臺面上。事件反映出中小房企如今資金壓力的緊張，以及杭州地價創(chuàng)新高背后的“無利可圖”。
一家華東大型房企并未在上一輪杭州供地中分到羹，其內(nèi)部人士透露：“濱江董事長說杭州項目的利潤率在1%-2%，根據(jù)我們內(nèi)部測算，部分地塊虧損百分之十幾。”所以他認為這一次杭州10宗競品質(zhì)地塊“涼涼”也在意料之中。
一城更比一城“涼”
不止是杭州，沈陽與合肥第二批次集中供地的報名情況更冷清。
15日下午2時，沈陽46幅宅地參拍報名截止，只有14宗地塊有房企報名，沈陽不得不宣布原定于9月17日開拍的24宗地塊停止交易。
沈陽獲報名數(shù)最多的新樂地塊，也僅有4個房企報名，其余大部分地塊僅有1家房企報名。
由于沈陽土地出讓新規(guī)特別要求競買人繳納的購地資金必須為自有資金，中小房企在此次報名中不見蹤影。參拍房企多為央企，包括華潤、中海、大悅城、華發(fā)、金地、中鐵等。
同日，合肥也宣布，原定9月17日開拍的17宗地塊，僅剩下8宗將如期出讓。
成都則在15日進行了第二輪集中土拍第一日的出讓，共賣地19宗，其中15宗地塊沒有競價過程，直接零溢價成交，還有4宗地塊賣出了溢價，位于天府新區(qū)和高新區(qū)，溢價率在9.6%-10.3%之間，沒有一宗觸及15%的紅線。土拍首日，成都最終共計收金207億元。
成都這次供地，拿地開發(fā)商多為本地國企以及央企，比如成都市金牛國投產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)有限公司、成都城投置地、成都軌交，以及中鐵建、首開、華發(fā)、大悅城等，民企里只看到龍湖、復地的身影。
未參與集中供地的城市，土拍市場也非常冷。15日，嘉興海寧出讓一宗重點涉宅地，最終因無房企競價而流拍。嘉興海寧在全國百強縣排名第17位，經(jīng)濟基礎(chǔ)好，樓市堅挺，這是海寧近三年來涉宅地首次流拍，上一次流拍還要追溯到2018年第三季度。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，土拍市場中，房企“躺平”現(xiàn)象值得重點關(guān)注，近期房企債務壓力和經(jīng)營壓力大的案例不斷增多，房企各類擔憂增加，拿地意愿減弱，對各城土地供應目標的完全構(gòu)成較大挑戰(zhàn)。
今日國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國房企土地購置面積同比增速為-10.2%，一定程度上拖累了全國房屋新開工速度。
對于數(shù)據(jù)情況，國家統(tǒng)計局罕見對部分大型房企面臨的困難作出解讀。“一些大型房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運營過程中出現(xiàn)了困難，對于整個行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察。從房地產(chǎn)市場運行來看，今年以來隨著各地區(qū)各部門堅持‘房住不炒’的原則，持續(xù)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，整體運行保持平穩(wěn)態(tài)勢。”國家統(tǒng)計局發(fā)言人付凌暉稱。
整體來看，樓市、地市的下行，房企背負的壓力，都在此次調(diào)控“擠泡沫”的預期范圍內(nèi)。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，至今年8月，全國連續(xù)16個月的房價上漲終于停止，70個大中城市二手房價格環(huán)比漲幅首次為0，新建商品房價格漲幅持續(xù)收窄。
過去，地方政府過度依賴土地出讓收入彌補收支缺口，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，地方土地出讓收入從1998年的507億元，一路飆漲至2020年的8.4萬億元，增長165倍。
今年6月，財政部等四部門發(fā)布通知，決定將四項政府非稅收入的征收機構(gòu)改為稅務部門，其中就包括國有土地使用權(quán)出讓收入。這項職責劃轉(zhuǎn)備受關(guān)注，被視為中央引導地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)更加謹慎合理，“賣地”收入將透明化，地方政府需要主動降低對土地財政的依賴。
8月，自然資源部再召開會議，要求各城第二次集中供地的宅地溢價率不得超15%，且不得提高起拍價，繼續(xù)壓制地方政府的土地財政依賴度。
從過往經(jīng)驗看，每一次樓市下行，都伴隨過土地市場的冷清和部分土地流拍，然而類似這一次集中供地大面積流拍情況從未發(fā)生過，土拍規(guī)則巨變、對地方土地財政依賴的制約等宏觀背景也是第一次出現(xiàn)。
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