8月份，隨著前期出臺的調(diào)控政策不斷發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，疊加市場進入淡季，市場熱度進一步回落。8月新房、二手房上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，并降至年內(nèi)最低水平。
9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年8月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)看，8月份新建商品住宅上漲城市數(shù)量為46個，較7月份減少5城；二手房價格上漲城市數(shù)量為27個，較7月份再減少14個。
國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀稱，2021年8月份，各地全面落實房地產(chǎn)長效機制，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢。
降溫態(tài)勢已經(jīng)明確，半數(shù)城市二手房價格下跌
按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，8月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點；深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個月下降。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，各類城市的漲幅都不同程度出現(xiàn)回落，部分城市開始出現(xiàn)房價下跌，市場預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，這也預(yù)示著今年“金九銀十”的熱度亦會保持下滑態(tài)勢，比去年會出現(xiàn)明顯降溫。
張波認為，二手住宅本身更能反映市場真實熱度，從四個一線城市的銷售價格來看，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。其他三個城市也是在調(diào)控補丁不斷加碼的背景下，房價雖有上漲，但上漲力度明顯趨弱，市場成交量開始出現(xiàn)萎縮，預(yù)示著下一步房價會上漲乏力。
從7月份二手房價格環(huán)比漲幅排名前十的城市來看，分別是?？?、廣州、成都、瀘州、北京、呼和浩特、大連、長春、南京、長沙。其中，海口二手房價格環(huán)比上漲0.8%，連續(xù)兩個月環(huán)比漲幅排名第一；廣州、成都和瀘州的二手房價格漲幅并列第二，環(huán)比上漲0.5%。
伴隨著多地著手對二手房市場調(diào)控，二手房價格上漲的城市數(shù)量持續(xù)減少。
8月份，70個大中城市中，二手房價格下跌的城市數(shù)量為34個，也就是說，近半數(shù)城市的二手房價格顯示下降。具體而言，包括南充、昆明、牡丹江、石家莊、貴陽、深圳、太原、惠州、湛江、常德、宜昌、安慶、金華、徐州、唐山、烏魯木齊、南寧、福州、大理、遵義、桂林、襄陽、濟寧、九江、吉林、包頭、秦皇島、鄭州、哈爾濱、北海、贛州、銀川、蘭州、寧波。
“從二手房的降價城市數(shù)量看，8月份是疫情以來下跌數(shù)量最多的一個月，達到了34個。此前3月份二手房最火爆，下跌數(shù)量最少，為9個。而隨著當(dāng)前銀行信貸政策的收緊、二手房參考價制度的推進、學(xué)區(qū)房的積極管控等，當(dāng)前二手房下跌城市數(shù)量增加，房價泡沫剔除。南充和昆明兩個城市環(huán)比跌幅較大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說道。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，昆明和南充的二手房價格均環(huán)比下降0.6%，在70個大中城市中降幅最大。
另外，按照國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，8月，還有9個城市的二手房價格已經(jīng)止?jié)q，天津、合肥、廈門、南昌、武漢、重慶、丹東、揚州、平頂山的二手房價格與7月持平。
張波認為，整體來看，8月各類城市均已確定性進入降溫通道，雖有部分城市的房價依然保持一定上漲，但總體的上漲力度已經(jīng)趨緩，“金九銀十”同比大降溫，成色不足將是大概率趨勢。
新房項目去化率回落，部分城市出臺“限跌令”
從新房市場表現(xiàn)來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。
具體到各城市表現(xiàn)，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，新房價格環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是深圳、青島、重慶、烏魯木齊、西安、大連、杭州、濟南、長沙、西寧。其中，深圳新房價格漲幅領(lǐng)跑70城，環(huán)比漲幅為1%，其次為青島、重慶和烏魯木齊，環(huán)比漲幅為0.8%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心解讀稱，深圳在出臺二手房指導(dǎo)價后，二手房降溫顯著，促使部分需求持續(xù)涌入新房市場，加之深圳土地供應(yīng)不足，新房項目供不應(yīng)求，帶動新房市場熱度提升。
部分城市房價保持上漲的同時，70城中有20城顯示新房價格開始下降。按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，8月份，新房價格環(huán)比下降的城市共有20城，這些城市分別是鄭州、廣州、贛州、煙臺、瀘州、遵義、太原、蘭州、湛江、石家莊、哈爾濱、南寧、岳陽、常德、昆明、惠州、桂林、南充、唐山、秦皇島。
而在這些房價下行的城市中，湖南岳陽以及云南昆明、河北唐山三個城市已在8月發(fā)布過“限跌令”。
其中，岳陽住建局于8月9日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》，其中明確商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85％。昆明和唐山則召集房企負責(zé)人召開座談會，明確打壓惡意降價行為。
從整體看，市場降溫趨勢正在逐步蔓延。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一二線主要城市新房項目開盤去化率保持回落，8月降至年內(nèi)最低值50%，逼近2020年一季度疫情剛發(fā)生時情形；從成交情況看，監(jiān)測的重點66城市新房成交量連續(xù)環(huán)比下降，8月成交水平較去年、2019年同期均下降；同時，新房價格環(huán)比下跌城市數(shù)量也增多，一線城市廣州自去年4月以來也出現(xiàn)首次下跌。
展望后市，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為，預(yù)計隨著接下來金九銀十傳統(tǒng)旺季的到來，房企加大促銷力度，以價換量現(xiàn)象增加，新房價格漲幅或?qū)⒗^續(xù)回落。而二手房市場在多措并舉之下或也將延續(xù)降溫局面。
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