作者：馬一凡
既是意料之中，也是意料之外，“限跌、托市”突然成了傳統(tǒng)“金九銀十”的關(guān)鍵詞。“金九”成色不足，降價促銷戰(zhàn)況激烈。
在經(jīng)歷了艱難的7月、8月之后，樓市下行跌落的趨勢并沒有發(fā)生扭轉(zhuǎn)，眾多房企的“搶收”壓力更大了。雖然幾個熱點(diǎn)城市還在限購、限漲，但更多城市則加入了限跌、托市行列。
省會城市昆明8月超70個樓盤均價下跌；為了實(shí)現(xiàn)跑量，多家房企愿意降價數(shù)千元每平方米，針對周邊競品的價格戰(zhàn)已經(jīng)打得火熱。
“最夸張的是某家房企拿地價格5000元/平方米，只賣4000元/平方米。”一名房企高層對第一財(cái)經(jīng)表示。
針對市場出現(xiàn)的新變化，已有至少7城出臺樓市“限跌令”，包括江陰、大連、昆明、沈陽、岳陽、菏澤、株洲等城市，不過，整體一輪較大的降價潮似乎無可避免。
老家的中介頻頻打來促銷電話
“今年中秋回來看房嗎？國慶小長假不回來看看嗎？”臨近佳節(jié)，在上海“滬漂”的白領(lǐng)王靜不時接到老家中介的電話。
王靜的老家是蘇北一個縣城，過去一整年房價都在猛漲，不知不覺均價就破萬了。不過最近中介的電話給她釋放了一個信號——房價松動了。
王靜說，她一直關(guān)注的某樓盤，在網(wǎng)絡(luò)平臺上價格是8500元/平方米-9000元/平方米，但是在中介的口中，這個樓盤有“內(nèi)部員工折扣”，只需要約7000元/平方米。
最近，老家還發(fā)生了一件事，一樓盤降價促銷，引發(fā)前一期業(yè)主不滿，他們認(rèn)為自己買貴了，于是前去維權(quán)，在小縣城引起了不小的轟動。“大家都知道房子要降價了，越來越多的人處于觀望狀態(tài)。”
另一位“滬漂”邵元，老家在昆明。“今年6月回昆明看了好幾個樓盤，價格都在2萬元以上，還有接近3萬元的。最近接到銷售的電話，問我節(jié)日期間要不要再去看看，他們會推出一批特價房，2萬元以下，大概降了兩三千元的樣子。”
邵元老家昆明新房跌幅已經(jīng)位居全國前列，像他這樣的購房者還想再等等，當(dāng)?shù)氐姆繀f(xié)組織卻急了。今年8月，昆明房協(xié)召開了落實(shí)“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”座談會，要求昆明TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司參加，其中提到惡意降價、擾亂市場的行為一旦發(fā)生，相關(guān)開發(fā)商將被約談。
“對于滯銷項(xiàng)目降價打折，是今年下半年必然出現(xiàn)的情況，我敢說幾乎所有的房企現(xiàn)在首要任務(wù)都是搶銷售、搶回款。但是為啥有些項(xiàng)目被定義為惡意降價？因?yàn)檎娴某霈F(xiàn)了一下子單價降個六七千甚至上萬的樓盤，整個市場都亂了，賣一套、虧一套。”一名房地產(chǎn)一線營銷人士對第一財(cái)經(jīng)表示。
“東南西北”都迎降價潮
昆明是最早出臺“限跌令”的城市之一，但8月新房市場繼續(xù)延續(xù)量價齊跌的態(tài)勢。
根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，8月昆明主城商品住宅成交均價14028元/平方米，環(huán)比下降2.95%，同比下降8.65%。價格下滑原因則是有大量剛需項(xiàng)目以低價備案，市面上還有很多特價房源。
據(jù)當(dāng)?shù)毓俜矫襟w統(tǒng)計(jì)，昆明主城在售的約90個樓盤中，8月與5月對比，漲價的樓盤僅有12個，有78個樓盤成交均價都在下跌。
大部分樓盤的價格跌幅在每平方米幾百元至一千元內(nèi)，不過也有“打了個骨折”的。
比如
陽光城(4.570, -0.17, -3.59%)滇池半山，去年8月均價為16469元/平方米，今年8月均價則為10989元/平方米，降價近6000元/平方米，降幅達(dá)到33%。世茂璀璨臻樾，今年5月均價為19028元/平方米，8月均價則為16027元/平方米，降價超3000元/平方米。新城瑯樾，5月均價9440元/平方米，8月均價為7874元/平方米，降價接近1600元/平方米，相當(dāng)于打了個85折。
其中最具爭議的就是
陽光城滇池半山的大降價了。今年7月31日，在周邊競品首開的同一日，
陽光城滇池半山推出了“最低單價9980元”的營銷活動，不僅相較自己前期售價猛降數(shù)千元，還比競品單價便宜了四五千。于是該項(xiàng)目售樓處立刻門庭若市、人山人海，但這種營銷手法也引起了前期業(yè)主的不滿，不少業(yè)主要求退房。在大促銷兩天后，
陽光城滇池半山宣布恢復(fù)原價。
在一線城市北京，部分偏高端系產(chǎn)品但是銷售情況不佳的樓盤也在降價促銷。
比如大興區(qū)黃村的綠地海珀云翡，其所在地塊為綠地2016年時以4.7萬元/平方米樓面價競得。該項(xiàng)目一直以均價約7.5萬元/平方米銷售，不過在部分網(wǎng)絡(luò)平臺上，今年8月起該樓盤價格已經(jīng)調(diào)整到6.5萬元~6.7萬元/平方米。此外，還有中介經(jīng)紀(jì)人透露，綠地海珀云翡不時拿出幾套特價房，個別小面積房源的售價相比第一期開盤時降了約2萬元/平方米。
中部省會城市鄭州，原本今年房價一路攀升，但受到7月洪水和8月疫情影響，新房銷量嚴(yán)重下滑，許多開發(fā)商祭出打折舉措以求快速回籠資金。
比如鄭州管南片區(qū)，受到產(chǎn)業(yè)布局的利好，今年3月份后房價從1.5萬元/平方米漲到1.7萬元/平方米?，F(xiàn)在片區(qū)內(nèi)新城、綠地等大開發(fā)商的項(xiàng)目則帶頭降價，新城時光印象推出了幾套一口價房源，低至15000元/平方米起，降價約2000元/平方米；而同屬該區(qū)域的綠地花語城，部分房源甚至降到了9000元/平方米。
東部長三角地區(qū)一直被認(rèn)為是全國樓市最堅(jiān)挺的地方，部分城市也開始支撐不住了。
南通作為江蘇省GDP漲幅前列城市，過去一年房價漲幅也很兇猛。不過到了今年8月份，也開始有房企帶頭降價。
位于南通錫通園區(qū)的
陽光城未來悅，8月底登上了南通銷售周榜第一名的位置，原因是進(jìn)行了大規(guī)模的特價活動，以價換量，吸引了大批購房客。
第一財(cái)經(jīng)獲悉，
陽光城未來悅最初的取證備案價格超過18000元/平方米，今年8月推出“精裝好房12xxx元/㎡起”的優(yōu)惠活動，比周邊競品便宜了數(shù)千元。降價首周便賣出108套，經(jīng)過這一場“大搶跑”，項(xiàng)目一期已經(jīng)基本售罄。截止發(fā)稿時，公開信息顯示該項(xiàng)目競品江海云辰預(yù)計(jì)9月中旬價格調(diào)整，置業(yè)顧問表示目前均價在1.55萬/平方米左右，而該項(xiàng)目在6月份的開盤備案均價為1.93萬元/平方米
整體來看，房企的優(yōu)惠促銷活動越來越多，折扣、大禮包、買房送車……種種營銷方式如雨后春筍般冒了出來。而除了上述這些城市，二線城市西安、南寧、太原、長春，大灣區(qū)城市中山、江門等，也已經(jīng)進(jìn)入樓市下行通道。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，目前除了杭州等少數(shù)過熱城市外，全國房地產(chǎn)都在信貸收緊下出現(xiàn)退燒現(xiàn)象，信貸收緊對于市場的影響明顯加強(qiáng)，成交量的低迷才是剛剛開始，2021年很可能會出現(xiàn)一輪非常明顯的降價潮。
（應(yīng)受訪者要求，王靜、邵元為化名）
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