今年初以來(lái)，杭州、上海、東莞等地接連出政策將法拍房納入限購(gòu)，北京也早早明確購(gòu)買法拍房需要限購(gòu)資格。不過(guò)，近期有網(wǎng)友對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者爆料稱，有機(jī)構(gòu)可以幫助客戶繞過(guò)北京的限購(gòu)政策，購(gòu)買法拍房。

《華夏時(shí)報(bào)》記者在采訪調(diào)查過(guò)程中了解到，目前繞開限購(gòu)購(gòu)買法拍房難度較大。相關(guān)從業(yè)者表示，有兩種途徑，一種是如果該房源的主管法院所在城市法拍房不限購(gòu)，且文件也沒(méi)有表明該房源限購(gòu)，那購(gòu)買該房源不需要購(gòu)房資格。第二種則是可以通過(guò)購(gòu)買債權(quán)來(lái)間接購(gòu)買房源，這也不需要購(gòu)房資格。

法拍限購(gòu)有“空子”？

近日，有人爆料稱，北京購(gòu)買法拍房可以“撿漏”，直接繞過(guò)限購(gòu)政策成交。爆料人表示，雖然北京的法拍房早已經(jīng)納入限購(gòu)范圍，對(duì)于購(gòu)房資格有著較為嚴(yán)格的考量，但仍有人通過(guò)購(gòu)買法拍房進(jìn)行“炒房”。

從事法拍房中介工作的林鵬（化名）對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“（目前繞開法拍房限購(gòu)的一種炒房手段）并不是說(shuō)完全不需要資質(zhì)或者完全不限購(gòu)，要看房源。有的房源在北京，但是歸外地法院主管，如果當(dāng)?shù)貙?duì)法拍房不限購(gòu)，那這種房源在北京也不需要購(gòu)房資格。”

除了林鵬之外，《華夏時(shí)報(bào)》記者又采訪了兩位法拍房的從業(yè)人員程華（化名）以及劉夢(mèng)（化名），其均表示，北京的法拍房分為限購(gòu)和不限購(gòu)兩類，一般不限購(gòu)的法拍房房源主管法院是外地法院。

程華向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，客戶可以在阿里拍賣平臺(tái)上查看房源。在標(biāo)的物介紹頁(yè)面可以看到該房源的主管法院或者查封法院，而競(jìng)買須知頁(yè)面則可以看到競(jìng)買人需要滿足哪些條件。

針對(duì)程華的介紹，《華夏時(shí)報(bào)》記者在阿里拍賣平臺(tái)查詢了一處房源。該房源是北京市朝陽(yáng)區(qū)廣達(dá)路的一處住宅，被伊金霍洛旗人民法院查封，競(jìng)買人條件則是具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可。但另一處同在北京朝陽(yáng)區(qū)的法拍房源，被北京法院查封，文件公告則表明競(jìng)買人要滿足當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房條件。

對(duì)此，劉夢(mèng)解釋，購(gòu)買法拍房在遞交資質(zhì)審核材料時(shí)，是向主管法院所在城市的住建部門遞交審核，因此部分北京法拍房源可以“繞開”限購(gòu)。“雖說(shuō)被外地法院查封的房源不少，但是可以繞開限購(gòu)的北京房源實(shí)際上不多。我接手的一個(gè)北京住宅被長(zhǎng)沙法院查封，但是文件明確表示競(jìng)買人要符合北京的限購(gòu)條件，這樣的房源就不能繞開限購(gòu)。”劉夢(mèng)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

不過(guò)，林鵬對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“如果主管法院所在城市法拍房也限購(gòu)，或者主管法院是北京的法院，那繞開限購(gòu)‘也有途徑’。”“一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)買法拍房購(gòu)買的是房子的產(chǎn)權(quán)。如果這套房源流拍，客戶可以通過(guò)購(gòu)買債權(quán)來(lái)間接持有房源，也就是購(gòu)買債權(quán)房，這個(gè)是不需要限購(gòu)的。”林鵬對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

不過(guò)近年來(lái)法拍房限購(gòu)趨嚴(yán)。林鵬稱，操作空間相比較前幾年已經(jīng)大幅減少，能夠“撿漏”的房源數(shù)量也較少。購(gòu)買法拍房時(shí)，法拍中介機(jī)構(gòu)可以幫助客戶辦理全部的手續(xù)，包括前期調(diào)研和后期房屋問(wèn)題的處理。

法拍房?jī)r(jià)格越來(lái)越接近市價(jià)

對(duì)比市場(chǎng)上同類型的房源而言，法拍房的價(jià)格一般較市場(chǎng)價(jià)低，這是法拍房吸引大批購(gòu)房者的原因。林鵬對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，整體來(lái)看，目前法拍房的價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)大概低15%左右。

“之前法拍房比較小眾，多數(shù)購(gòu)房者不了解，價(jià)格優(yōu)惠空間更大。但是，隨著近兩年法拍房開始進(jìn)入大眾視線，法拍房的優(yōu)惠在減少，部分優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格甚至與市場(chǎng)價(jià)無(wú)異。”林鵬對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。“另外，房源的起拍價(jià)實(shí)際上并不具備參考性，很多客戶看到起拍價(jià)低，會(huì)覺(jué)得未來(lái)增值空間巨大。但優(yōu)質(zhì)房源在經(jīng)過(guò)頻頻叫價(jià)之后，價(jià)格不斷上漲。因此，市場(chǎng)價(jià)才更加具有指導(dǎo)作用。”林鵬表示。

《華夏時(shí)報(bào)》記者在阿里拍賣平臺(tái)上看到，一般住宅起拍價(jià)較評(píng)估價(jià)低30%-60%左右，且有不少優(yōu)質(zhì)房源的圍觀次數(shù)已經(jīng)超過(guò)了千次?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，同類型房源之間的評(píng)估價(jià)和起拍價(jià)也會(huì)根據(jù)有無(wú)占用等情況出現(xiàn)一定差異。例如，部分法拍房源因?yàn)閼糁饔薪?jīng)濟(jì)糾紛，已經(jīng)被債權(quán)人占用，法院不會(huì)在房屋拍賣前保證后續(xù)房源不會(huì)繼續(xù)被占用，需要競(jìng)得人自行處理。

以杭州為例，8月30日，杭州“網(wǎng)紅”樓盤時(shí)代奧城的一套法拍房完成了拍賣。該房源開始競(jìng)拍僅1分鐘，就被出價(jià)11次。經(jīng)過(guò)77輪報(bào)價(jià)之后，房源以1107萬(wàn)元的價(jià)格成交，超過(guò)起拍價(jià)652萬(wàn)元，超過(guò)評(píng)估價(jià)458萬(wàn)元，單價(jià)約為8.18萬(wàn)元/平米。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，時(shí)代奧城二手房的掛牌價(jià)一般在8.8-9.7萬(wàn)元/平米左右，此次法拍房房源成交價(jià)再加上相關(guān)的稅費(fèi)以及過(guò)戶等費(fèi)用，和市場(chǎng)上二手房的價(jià)格差距已經(jīng)不大。

林鵬表示，此前，有不少投資客購(gòu)買法拍房進(jìn)行“炒房”，自家公司每年也會(huì)購(gòu)入幾套合適的法拍房進(jìn)行投資。目前自己所在的公司每年法拍房的成交量在30-40套左右。“法拍房的價(jià)格空間已經(jīng)沒(méi)有之前那么大了，我們現(xiàn)在法拍房的業(yè)務(wù)規(guī)模也不及前兩年。”林鵬對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

林鵬表示，法拍房市場(chǎng)之所以存在“撿漏”心理，主要也是因?yàn)槭欠衲軌蛸?gòu)買到合適的房源很大程度上依賴運(yùn)氣。“法拍房房源數(shù)量肯定是比市場(chǎng)上二手房數(shù)量少，而且法拍房在樓層、戶型、地理位置上的選擇也比較少。很多客戶擔(dān)心后續(xù)法拍房的流通問(wèn)題，其實(shí)手續(xù)完成之后，法拍房在市場(chǎng)流通上與一般的二手房無(wú)異。”林鵬對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

多城將法拍房納入限購(gòu)

林鵬對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，購(gòu)買法拍房從有合適的房源到全部手續(xù)完成一般在半年之內(nèi)。“不過(guò)，只要遇到了合適的房源，我們還是希望客戶能夠盡快出手，如果政策發(fā)生變動(dòng)，購(gòu)買法拍房的難度就增加了。”林鵬說(shuō)。

近期，多地已經(jīng)出臺(tái)政策針對(duì)法拍房限購(gòu)“打補(bǔ)丁”。除了北京之外，還有多個(gè)城市也已經(jīng)將法拍房納入了限購(gòu)范圍。8月2日，東莞發(fā)布文件表示，企事業(yè)單位、社會(huì)組織以及自然人通過(guò)司法拍賣途徑購(gòu)買東莞市商品住房的，需要符合東莞市住房限購(gòu)政策要求。在2021年1月份，上海也將法拍房納入限購(gòu)范圍，競(jìng)買人參與競(jìng)買的，需要在上海具有購(gòu)房資格。隨后，在2021年3月份，杭州也將法拍房納入限購(gòu)，全面圍堵炒房通道。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，將法拍房納入限購(gòu)是全面堵住炒房渠道的重要舉措，目的是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，對(duì)可能引起市場(chǎng)過(guò)熱的行為進(jìn)行相應(yīng)的限制。

除了購(gòu)買手續(xù)較為繁瑣之外，林鵬表示，購(gòu)買法拍房仍有一定的風(fēng)險(xiǎn)。“因?yàn)榉ㄅ姆恳话愣加屑m紛，有的房子可能已經(jīng)被（債權(quán)人）占用，或者需要繳納土地出讓金等，涉及到多個(gè)方面，在‘撿漏’的同時(shí)，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”

例如，北京朝陽(yáng)的一處法拍房源拍賣公告顯示，標(biāo)的物可能存在水、電、物業(yè)費(fèi)等欠費(fèi)情況，均由買受人承擔(dān)。此外，標(biāo)的物可能存在相關(guān)欠費(fèi)及驗(yàn)收手續(xù)不全等導(dǎo)致暫時(shí)無(wú)法辦理房產(chǎn)證的情況，法院不承擔(dān)標(biāo)的物瑕疵保證。