房企中報(bào)發(fā)布之后，一個(gè)不容忽視的行業(yè)問題浮出水面。在房企營業(yè)收入、利潤同比均獲增長的同時(shí)，毛利率出現(xiàn)普遍下降。對(duì)于行業(yè)大面積增收不增利，新京報(bào)房產(chǎn)新聞部以銷售規(guī)模50強(qiáng)房企為基礎(chǔ)，推出《2021年上半年50強(qiáng)房企毛利率排行榜》（簡稱“榜單”），以探求毛利率下降的癥結(jié)。
從榜單來看，今年上半年，50強(qiáng)房企平均毛利率為22.41%，而去年上半年則為28.1%，同比下降5.69個(gè)百分點(diǎn)。50家房企中，僅有3家房企毛利率維持正增長，毛利率下降的房企達(dá)到47家。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率為何下降？在毛利率“跌”聲一片中，誰幸免？誰陷虧損？
50強(qiáng)房企47家毛利率下跌
據(jù)榜單顯示，今年上半年，50強(qiáng)房企平均毛利率為22.41%，而去年上半年則為28.1%，同比下降5.69個(gè)百分點(diǎn)。
在50家房企中，僅有3家房企毛利率維持正增長，而且增長均維持在一位數(shù)以內(nèi)。其中，今年上半年，時(shí)代中國毛利率為33.35%，同比增長6.4個(gè)百分點(diǎn)；華發(fā)股份（600325）毛利率為29.58%，同比增長4.98個(gè)百分點(diǎn)；招商蛇口（001979）毛利率為25.8%，同比增長1.95個(gè)百分點(diǎn)。
從榜單來看，今年上半年，50強(qiáng)房企毛利率最高者為寶龍地產(chǎn)，雖然毛利率為35.18%，但是同比去年仍然下降了1.88個(gè)百分點(diǎn)。而寶龍地產(chǎn)近年來的毛利率保持平穩(wěn)，自2017年以來，毛利率均超過30%。今年上半年，寶龍地產(chǎn)營收同比增長20.73%，物業(yè)開發(fā)是其主要收入來源，合約銷售額約530.39億元，同比增長約68.2%。這也是其毛利率能排在前位的原因。
排名第50位的藍(lán)光發(fā)展（600466）上半年毛利率同比下降了32.51個(gè)百分點(diǎn)至-5.24%，成為50強(qiáng)房企毛利率下跌幅度最高的房企。
今年以來，藍(lán)光發(fā)展陷入流動(dòng)性危機(jī)，出現(xiàn)債務(wù)違約的情況。截至2021年7月12日，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息合計(jì)45.44億元。境內(nèi)多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大幅下調(diào)藍(lán)光發(fā)展的信用等級(jí)。
值得關(guān)注的是，除了藍(lán)光發(fā)展外，絕大多數(shù)的房企毛利率也出現(xiàn)下降，50強(qiáng)房企中有47家毛利率下跌。而且很多大型規(guī)模房企雖然營收增長，但在毛利率的排行中，則處于弱勢(shì)地位。
綠地控股（600606）雖然上半年獲得“營收王”的稱號(hào)，但在毛利率的排行中，排名第48位。中國恒大排名第46位，碧桂園排名第37位，中國金茂排名第34位，融創(chuàng)中國排名第29位。
華僑城A雖然以33.32%的毛利率位列第三位，但是相比去年同期的54.85%，也下跌了21.53個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，毛利率同比去年減少幅度較大的房企，包括藍(lán)光發(fā)展、中國恒大、中國金茂、濱江集團(tuán)（002244）、大悅城（000031）控股、金地集團(tuán)（600383）、華僑城A，下跌的百分點(diǎn)均在兩位數(shù)以上。
地價(jià)上升、銷售限價(jià)制約毛利率
在房企中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，利潤以及毛利率成為被提問的焦點(diǎn)問題。
那么，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率為何下降？對(duì)此，億翰智庫分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的下滑是歷史必然的趨勢(shì)。從事物的發(fā)展規(guī)律來看，當(dāng)行業(yè)發(fā)展足夠成熟，高利潤率的狀態(tài)大概率不能長久維持。
“行業(yè)已經(jīng)過了暴利時(shí)代。”旭輝控股董事局主席林中在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上這樣表示，在穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的引導(dǎo)下，行業(yè)一定會(huì)走向平穩(wěn)健康的發(fā)展，也會(huì)進(jìn)入一個(gè)全方位、高強(qiáng)度的競(jìng)爭，所以帶來行業(yè)利潤率的回落。
萬科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上直言：“萬科的銷售增長對(duì)毛利下降的對(duì)沖是有限的，甚至不足以對(duì)沖利潤率的下滑。”
“2017年以來，地售比（地價(jià)占售價(jià)的比例）一直在上升，所以開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢(shì)。從銷售端逐漸地體現(xiàn)在結(jié)算端?？梢钥吹?，從今年一季度、中期乃至全年可能都是這樣一個(gè)邏輯。萬科未來兩年還是有一定的毛利率下降的壓力。”萬科執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華如是說。
金科股份（000656）董事長周達(dá)也提到，2020年、2021年結(jié)轉(zhuǎn)的大部分項(xiàng)目基本上都是在2018年、2019年所獲取的土地，而那時(shí)候的土地競(jìng)爭比較激烈。此外，周達(dá)認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)的毛利率下行也受2018年以后，包括限價(jià)等調(diào)控政策的影響。
“毛利率下降的主要原因是市場(chǎng)限價(jià)，該批結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目主要是在2017年、2018年拿的項(xiàng)目，在獲取項(xiàng)目之前并沒有限價(jià)政策，隨后便出現(xiàn)限價(jià)政策和市場(chǎng)下行的問題。”旭輝控股CEO林峰這樣表示。
除了上述共性之外，房企對(duì)于毛利率的下降還有著不同的說法。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示，從銷售端來看，由于2019年下半年之后，尤其是2020年、2021年項(xiàng)目的質(zhì)量大幅度提升，所以銷售毛利水平在2020年是低點(diǎn)，2021年已經(jīng)到了上升通道。
除了與近年地價(jià)占房價(jià)比重提高外，金地集團(tuán)在中報(bào)中還解釋稱，部分低毛利項(xiàng)目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。
業(yè)內(nèi)：毛利率下降趨勢(shì)持續(xù)，明年或觸底
“未來一段時(shí)間，在限價(jià)和土地等政策的作用下，房地產(chǎn)毛利率仍將延續(xù)下降的走勢(shì)。”這一判斷幾乎成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。
其中，億翰智庫分析人士認(rèn)為，房企的利潤率空間相對(duì)有限，整體利潤率向著制造業(yè)利潤率過渡的趨勢(shì)是比較確定的。
問題是，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率何時(shí)觸底？林中預(yù)測(cè)，可能到明年年底見底。
程光煜也提到，“預(yù)計(jì)明年年中至年底，可以看到收入端毛利水平的低點(diǎn)。由于已銷售未結(jié)轉(zhuǎn)的毛利水平相對(duì)比較穩(wěn)定，在2020年和2021年獲取的項(xiàng)目當(dāng)期銷售毛利水平大概在20%到25%之間。”
對(duì)于行業(yè)毛利率的整體水平，周達(dá)也認(rèn)為，未來會(huì)保持在20%到25%，這將是行業(yè)的整體水平。
相比之下，林峰預(yù)計(jì)，在政府限地價(jià)、限售價(jià)的情況下，未來行業(yè)的毛利率可能還會(huì)進(jìn)一步下降。較優(yōu)秀的企業(yè)，毛利率可能會(huì)做到20%左右，差一點(diǎn)的可能是15%左右。
“整個(gè)行業(yè)利潤一定要回到平均回報(bào)水平。”祝九勝認(rèn)為，因企業(yè)個(gè)體的差異，可以推斷的是，誰的精細(xì)管理做得好、產(chǎn)品好、服務(wù)好，誰更能贏得客戶、贏得投資人的青睞，回報(bào)水平就會(huì)高一點(diǎn)。
在億翰智庫分析人士看來，房企普遍反映毛利率在25%以內(nèi)。但事實(shí)上，未來利潤率仍需要經(jīng)歷一個(gè)持續(xù)探底的過程，至于2021年會(huì)不會(huì)成為利潤率的底部，還需進(jìn)一步去觀察企業(yè)的投資拿地情況， 成本費(fèi)用的管控情況等。可以肯定的是，由于地價(jià)房價(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控，調(diào)控持續(xù)升級(jí)，融資政策不斷加碼，即使利潤率觸達(dá)底部，也不太可能會(huì)出現(xiàn)大幅度的反彈等。
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