華夏時(shí)報(bào)記者 劉詩萌 北京報(bào)道

2021年夏天，在樓市洶涌澎湃的調(diào)控潮之中，一股限制房價(jià)下跌過快的“暗流”正在涌動。

9月9日，株洲日報(bào)報(bào)道稱，因有市民、網(wǎng)民反映部分企業(yè)采取大幅降低銷售價(jià)格并明顯低于市場正常價(jià)格銷售或代理銷售新建商品房，株洲市住建局對這些企業(yè)進(jìn)行了約談，并要求立即停止違規(guī)銷售行為，下架所有涉嫌低價(jià)銷售的房源信息。

在近一個(gè)月的時(shí)間里，這已經(jīng)是第6座發(fā)布“限跌令”的城市。8月中旬，二線城市沈陽、昆明和三線城市岳陽、唐山、江陰5座城市紛紛出臺政策穩(wěn)定房價(jià)，通過約談降價(jià)房企、規(guī)定最低備案價(jià)等措施，打擊惡意降價(jià)。

“部分企業(yè)近期資金壓力加大，在一線、新一線城市銷售受到政策影響，就在一些中小城市進(jìn)行降價(jià)促銷以回籠資金。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，每個(gè)城市的市場基本面邏輯不同，必須客觀去看待其不同的表現(xiàn)。如果市場偏弱的話，適當(dāng)出臺一些鼓勵購房的政策，或者對現(xiàn)有政策進(jìn)行優(yōu)化也是有必要的。只有這樣，才能真正促進(jìn)市場和企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定。

一個(gè)月內(nèi)6座城市“限跌”

數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控超過68次。在一片主管部委約談、整頓中介、二手房限價(jià)、打擊經(jīng)營貸等收緊政策下，也有多個(gè)城市發(fā)出了防止房價(jià)下降過快的“限跌令”。

打響“限跌”第一槍的是湖南岳陽。8月11日，岳陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，對岳陽市中心城區(qū)新建商品住房銷售實(shí)施價(jià)格備案，要求商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則將提示無法網(wǎng)簽。并且，備案價(jià)6個(gè)月時(shí)間內(nèi)不得調(diào)整。

從數(shù)據(jù)上看，岳陽的一手房價(jià)格近期確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的下調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，5月份岳陽的新建商品住房價(jià)格定基指數(shù)，即與2020年1月相比上漲0.6%，6月份了下降0.3%，而到7月份一下子又下降了0.7%。也就是說，兩個(gè)月內(nèi)岳陽一手房價(jià)格下降了1%。一手房的不景氣同樣對二手房產(chǎn)生了沖擊，7月份岳陽二手房價(jià)格下降0.6%，和牡丹江并列70城中跌幅第一位。

不久后，昆明、沈陽、唐山三地傳出了地方政府為“救市”約談房企的消息。就在岳陽發(fā)布政策的同一天，昆明市房協(xié)組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司，召開落實(shí)“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會，要求房企若惡意降價(jià)將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽；13日，唐山市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，10家房企參加，要求打擊惡意降價(jià)；17日，因某樓盤降價(jià)3000元/平米，沈陽沈北新區(qū)多個(gè)政府部門聯(lián)合約談了部分開發(fā)企業(yè)。

31日，江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，同時(shí)嚴(yán)禁低價(jià)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。如出現(xiàn)嚴(yán)重破壞當(dāng)?shù)厥袌鲋刃蚝蜕鐣€(wěn)定的行為，將取消所有批次預(yù)售改為現(xiàn)房銷售。加上9月份發(fā)布政策的湖南株洲，近一個(gè)月的時(shí)間里共有6座城市出臺“限跌”政策，要求開發(fā)商不得惡意降價(jià)。

房價(jià)下跌過快也是風(fēng)險(xiǎn)

從城市層級來看，近期傳出“限跌”的城市均屬于弱二線和三四線城市。事實(shí)上，不僅是這些城市，2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)格，全國樓市都在信貸收緊下出現(xiàn)退燒現(xiàn)象。例如一線城市深圳加碼嚴(yán)查房貸后，二手房成交量嚴(yán)重縮水；北京在學(xué)區(qū)房連遭多校劃片等政策打擊后，成交量也出現(xiàn)了一定的下調(diào)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，在房價(jià)全面上漲的影響下，房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴。1-8月累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控突破420次，超過了2020年同期的368次，全面刷新歷史記錄。

但相比有實(shí)際人口流入、地價(jià)整體仍居高不下的一線城市和熱點(diǎn)新一線城市，弱二線和三四線城市對樓市降溫更為敏感。嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，疫情下資金尋求保值和避險(xiǎn)紛紛進(jìn)入一線和新一線城市，因此這些大城市除了本身體量大的優(yōu)勢外，需求也十分旺盛。而小城市的需求確實(shí)沒有想象中那么充足，市場冷靜后的反彈也沒有預(yù)期那么快，導(dǎo)致各地壓力較大。

盡管從數(shù)據(jù)上看，這些中小城市并不是對土地財(cái)政、房地產(chǎn)投資依賴度最強(qiáng)的城市，但由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，它們對抗房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)的能力更低。因此，房價(jià)下降帶來的影響不僅是部分房主退房維權(quán)等不利于穩(wěn)定的社會事件，更可能這些地方政府的土地財(cái)政捉襟見肘。在并不久遠(yuǎn)的過去，2018年年末就曾出現(xiàn)過一波三四線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的“松綁潮”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“限跌令”表面是部分房企在負(fù)債高壓下?lián)屌?，背后其?shí)進(jìn)一步說明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。他指出，近兩年來樓市調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格，一邊是對熱點(diǎn)城市的新房、二手房的“限價(jià)令”，一邊是多個(gè)城市新房的“限跌令”。很明顯，房價(jià)大漲會放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房價(jià)斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，也會影響波及金融系統(tǒng)。

8月底，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長李揚(yáng)在中國城市百人論壇2021夏季論壇上表示，要警惕房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。“如果有一天房子價(jià)格低于現(xiàn)有負(fù)債，賣了都還不了款，市場真正的危機(jī)就到來了。”他說。