要通過(guò)調(diào)控政策堅(jiān)持扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，讓部分高杠桿企業(yè)受到懲罰，避免周期性反彈，不能為了短期利益而犧牲未來(lái)。

據(jù)媒體報(bào)道，全國(guó)多個(gè)城市公布“限跌令”，嚴(yán)禁地產(chǎn)企業(yè)低價(jià)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

發(fā)布“限跌令”的主要是一些二三線城市，樓市存在下行壓力，但在一線城市，則繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格的調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)上漲。對(duì)于在一二三線城市都有項(xiàng)目的企業(yè)而言，或?qū)⒚媾R一定的壓力，一些企業(yè)出現(xiàn)了財(cái)務(wù)危機(jī)。

目前一些地區(qū)和城市的房?jī)r(jià)存在下行壓力，原因各異，很大程度上是源于供給過(guò)多，而需求不足。在這些城市，雖然過(guò)去曾因一線城市房?jī)r(jià)引發(fā)的普漲效應(yīng)而出現(xiàn)上漲，但本地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口與收入都不支持房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高上漲，因此，當(dāng)一線城市不再繼續(xù)上漲并向二三線城市傳導(dǎo)時(shí)，價(jià)格虛高的問(wèn)題就會(huì)顯現(xiàn)。

隨著中國(guó)政府落實(shí)“房住不炒”政策，對(duì)一線城市的樓市進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置債務(wù)紅線，對(duì)銀行按揭規(guī)模進(jìn)行限制，二三線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目就可能會(huì)有“降價(jià)搶跑，落袋為安”的沖動(dòng)。這種狀況很容易引起價(jià)格戰(zhàn)，導(dǎo)致交易秩序的混亂并制造不穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，因此，限跌政策有利于穩(wěn)定秩序與預(yù)期，避免踩踏式行情出現(xiàn)。

但是，市場(chǎng)存在買漲不買跌的情緒，當(dāng)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)與預(yù)期后，銷售就會(huì)變得冷清，交易量很可能會(huì)大幅下滑。而一些房地產(chǎn)企業(yè)則面臨債務(wù)壓力，有迫切去庫(kù)存降杠桿的要求，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨流動(dòng)性壓力。目前，這種壓力僅僅存在于部分企業(yè)。但如果交易量持續(xù)走低，有可能會(huì)傳導(dǎo)到更多企業(yè)。

這也是中國(guó)樓市與其他國(guó)家樓市不同的地方。在日本和美國(guó)，房地產(chǎn)危機(jī)主要是因?yàn)橘?gòu)房者過(guò)高的杠桿在房?jī)r(jià)下跌后形成按揭壞賬并將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到金融體系。但中國(guó)購(gòu)房者的杠桿率受到了嚴(yán)格的限制，這是因?yàn)橘?gòu)房者首套房首付比例至少三成，且大部分住房是在過(guò)去低價(jià)格時(shí)期購(gòu)買的，2016年以來(lái)購(gòu)房者的規(guī)模占比較小，即使樓市出現(xiàn)下跌，住房按揭的壞賬率也較為有限，主要是高杠桿炒房者或者生意失敗的家庭面臨還款風(fēng)險(xiǎn)。

目前樓市面臨的可能風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性問(wèn)題，大部分企業(yè)預(yù)期政府會(huì)周期性放松樓市，因此，許多都使用了過(guò)高的杠桿。當(dāng)政府不再繼續(xù)周期性放松的時(shí)候，這些企業(yè)就有可能會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。這也是目前市場(chǎng)所擔(dān)心的，害怕引起金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)行業(yè)的規(guī)模較大，如果出現(xiàn)行業(yè)性的風(fēng)險(xiǎn)，不管是對(duì)就業(yè)以及GDP，還是對(duì)金融秩序，都可能出現(xiàn)難以預(yù)測(cè)的影響。

過(guò)去該行業(yè)的一些企業(yè)總是在賭經(jīng)濟(jì)下行時(shí)政府會(huì)刺激樓市，并且往往取得成功，推動(dòng)房?jī)r(jià)脈沖式上漲。幫助房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿的做法，一般是通過(guò)漲價(jià)吸引購(gòu)買者，讓居民部門繼續(xù)加杠桿，而轉(zhuǎn)移杠桿的做法進(jìn)一步導(dǎo)致居民部門在今年第二季度的杠桿率達(dá)到62%。

毫無(wú)疑問(wèn)，那些承受壓力的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快出售資產(chǎn)應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力。理論上而言，目前的政策組合對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與金融體系的影響應(yīng)該經(jīng)過(guò)了壓力測(cè)試，同時(shí)中國(guó)還在準(zhǔn)備進(jìn)行大規(guī)模的公共租賃住房建設(shè)，因此，市場(chǎng)部門的房地產(chǎn)投資下降可以用公共租賃住房投資來(lái)補(bǔ)充，從而起到支撐經(jīng)濟(jì)的作用。

房地產(chǎn)處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域，涉及到金融和財(cái)政兩大領(lǐng)域，但也可能成為影響經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、形成金融風(fēng)險(xiǎn)的因素。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，逐步縮小房地產(chǎn)部門的規(guī)模和杠桿率，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的軟著陸是非常重要的。當(dāng)前，要通過(guò)調(diào)控政策堅(jiān)持扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，讓部分高杠桿企業(yè)受到懲罰，避免周期性反彈，不能為了短期利益而犧牲未來(lái)。監(jiān)管部門也要為這種懲罰做好風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和防范的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)行業(yè)泡沫的有序出清。