距離“三道紅線”融資規(guī)定出爐一年有余，各大房企的降負(fù)債目標(biāo)完成得如何？隨著2021年中報(bào)披露結(jié)束，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也全部呈現(xiàn)。

以銷售規(guī)模50強(qiáng)房企為基礎(chǔ)，基于貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新京報(bào)房產(chǎn)新聞?wù)硗瞥觥?021年上半年50強(qiáng)房企“三道紅線”指數(shù)榜》（簡(jiǎn)稱“榜單”）。從榜單來(lái)看，今年上半年，各大房企通過(guò)加速銷售回款、減少拿地、調(diào)整融資結(jié)構(gòu)等持續(xù)降杠桿、降負(fù)債，50強(qiáng)房企中，21家房企位列“綠檔”，22家房企為“黃檔”，5家房企為“橙檔”，2家房企為“紅檔”。

值得關(guān)注的是，29家踩線的房企中，有28家房企是踩中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率這一指數(shù)超標(biāo)。這意味著，在“三道紅線”中，最難調(diào)整的是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，也是絕大多數(shù)房企“踩線”的主要原因。21家房企位列“綠檔”，22家房企為“黃檔”

從去年下半年開(kāi)始，“三道紅線”融資監(jiān)管開(kāi)始實(shí)施，強(qiáng)監(jiān)管下，對(duì)于普遍高負(fù)債、高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)形成一定威懾力。

據(jù)榜單顯示，50強(qiáng)房企中，21家房企位列“綠檔”，占比42%；22家房企為“黃檔”，占比44%；5家房企為“橙檔”，2家房企為“紅檔”。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)去年下半年的快速降杠桿、降負(fù)債，各大房企的負(fù)債指標(biāo)出現(xiàn)較大調(diào)整，“三道紅線”也出現(xiàn)大面積降檔。2021年上半年，部分房企雖有降檔，但是整體保持穩(wěn)定，50強(qiáng)房企中，有7家房企實(shí)現(xiàn)降檔。

其中，“綠檔”房企中，萬(wàn)科、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)相比2020年末下降1檔，成功轉(zhuǎn)綠。而包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、招商蛇口(001979,股吧)、華潤(rùn)置地等在內(nèi)的18家房企保持“綠檔”。

22家“黃檔”房企中，僅祥生控股通過(guò)降一檔實(shí)現(xiàn)。5家“橙檔”房企中，綠地控股(600606,股吧)、中國(guó)恒大、華發(fā)股份(600325,股吧)通過(guò)降一檔達(dá)到。

值得關(guān)注的是，在“紅檔”房企中，藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)連升兩檔。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年中，藍(lán)光發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84%，凈負(fù)債率為227.8%，現(xiàn)金短債比為0.28。

今年以來(lái)，藍(lán)光發(fā)展陷入流動(dòng)性危機(jī)，出現(xiàn)債務(wù)違約的情況。截至2021年7月12日，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息合計(jì)45.44億元。與此同時(shí)，今年7月以來(lái)，境內(nèi)多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大幅下調(diào)藍(lán)光發(fā)展的信用等級(jí)。

富力地產(chǎn)的“三道紅線”仍保持“紅檔”。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年中，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為0.55，凈負(fù)債率為123.5%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.9%。

此外，華夏幸福(600340,股吧)、泰禾集團(tuán)(000732,股吧)的銷售規(guī)模掉出50強(qiáng)房企，但是作為曾經(jīng)的TOP50，尤其是兩家房企的負(fù)債情況尤為關(guān)注。從“三道紅線”指標(biāo)來(lái)看，兩家房企均為“紅檔”。

據(jù)了解，“三道紅線”即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%，凈負(fù)債率不超過(guò)100%，現(xiàn)金短債比不低于1。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，“三道紅線”分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

具體來(lái)看，如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；“一線”超出閾值為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；“三線”均未超出閾值為“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

28家房企剔除預(yù)收款負(fù)債率超標(biāo)

相比于去年下半年房企大面積降檔，今年上半年，50強(qiáng)房企中，只有7家房企實(shí)現(xiàn)降檔。

值得關(guān)注的是，除了21家“綠檔”房企外，50強(qiáng)房企中，28家房企剔除預(yù)收款后的負(fù)債率超過(guò)70%，這意味著，在“三道紅線”中，最難調(diào)整的是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，也是絕大多數(shù)房企“踩線”的主要原因。

事實(shí)上，“三道紅線”指標(biāo)中，最易改善的是現(xiàn)金短債比，房企可通過(guò)加快資金回籠、適度調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的方式增加貨幣資金和減少短期有息負(fù)債，快速改善這個(gè)指標(biāo)。其次是凈負(fù)債率，除了加快資金回籠，房企還可通過(guò)控制并降低總有息負(fù)債規(guī)模、擴(kuò)大盈利增加權(quán)益等方式改善。“而預(yù)收賬款的提升，考驗(yàn)房企銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多方面的綜合運(yùn)營(yíng)管控能力，非‘立竿見(jiàn)影’之舉，因此該指標(biāo)的改善相對(duì)其他兩個(gè)指標(biāo)而言所需時(shí)間更長(zhǎng)。”克而瑞研究報(bào)告曾指出。

億翰智庫(kù)分析表示，“三道紅線”等杠桿控制政策出臺(tái)后，房企降杠桿、減負(fù)債、優(yōu)結(jié)構(gòu)的動(dòng)作持續(xù)推進(jìn)，也均取得了理想成效，效果最明顯的是凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比兩大指標(biāo)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率則難度相對(duì)較大，但在房企的規(guī)劃中，在政策規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)前完成“三道紅線”綠檔也是比較確定的，而且長(zhǎng)期化的維持綠檔也將成為房企新的挑戰(zhàn)。

在年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在談及“三道紅線”時(shí)稱，“三道紅線”其實(shí)還是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，都是比較務(wù)實(shí)的指標(biāo)，不是很難的。

多家房企稱“三道紅線”明年達(dá)標(biāo)

一邊是資金強(qiáng)監(jiān)管，一邊是降負(fù)債任務(wù)，房企要如何做？在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，不少企業(yè)高管給出了“三道紅線”完成時(shí)間表以及具體做法。

美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈表示，預(yù)計(jì)最快2022年底實(shí)現(xiàn)“綠檔”。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2021年6月末，美的置業(yè)的凈負(fù)債率由2020年底的79.2%降至58.2%，現(xiàn)金短債比提升至2.21，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至74.7%。由此，美的置業(yè)2021年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，處于“黃檔”行列。

林戈表示，美的置業(yè)主要在4個(gè)方面發(fā)力，嚴(yán)格按照40%的預(yù)算拿地，加快去化與回款，增加現(xiàn)金流厚度；加快交付結(jié)轉(zhuǎn)，增厚凈資產(chǎn)；用好合作開(kāi)發(fā)模式，保持美的置業(yè)65%以上權(quán)益的同時(shí)，通過(guò)引入少股股東，增加權(quán)益資本；通過(guò)增質(zhì)提效，打造產(chǎn)品溢價(jià)能力。

中國(guó)奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌說(shuō)，“目前只有剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率踩線，預(yù)計(jì)明年底達(dá)到‘三道紅線’的標(biāo)準(zhǔn)。”

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“今年上半年，公司信貸狀況顯著改善，短期負(fù)債有所下降。未來(lái)將持續(xù)減少大量有息負(fù)債并重點(diǎn)關(guān)注流動(dòng)性。”展望下半年，李思廉還表示，“下半年經(jīng)營(yíng)市況波動(dòng)及資本市場(chǎng)的不確定性持續(xù)存在。為此，公司將繼續(xù)專注于現(xiàn)金流管理。此外，公司專注于實(shí)現(xiàn)較高的協(xié)議銷售，保持謹(jǐn)慎的支出及考慮潛在資產(chǎn)銷售，加快達(dá)成2021年去杠桿目標(biāo)。”

“今年的目標(biāo)是‘三道紅線’全部進(jìn)入綠檔。”旭輝控股CEO林峰說(shuō)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三線四檔”融資規(guī)定，旭輝控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為101.9%，凈負(fù)債率為60.4%，現(xiàn)金短債比為2.68，繼續(xù)保持“黃檔”行列。

但是需要指出的是，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的環(huán)境是，穿透式的資金監(jiān)管，融資受限，降負(fù)債也面臨著挑戰(zhàn)。

據(jù)悉，在“三道紅線”融資規(guī)定出爐后，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的監(jiān)管層層加碼，包括房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，多地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)入市，監(jiān)管部門(mén)要求試點(diǎn)企業(yè)購(gòu)地金額不得超年度銷售額40%，“三道紅線”試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)管視野等。