房地產(chǎn)行業(yè)高增速時(shí)代“往事如風(fēng)”。隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)難度逐步提升，愈來愈多的房企通過多元化和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，尋找新增長(zhǎng)極。中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，目前大部分房企選擇走“地產(chǎn)+”路線，但切入新賽道的房企也在增多。

券商分析人士表示，行業(yè)利潤(rùn)空間持續(xù)壓縮，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈且頭部化，相對(duì)較早地培育新增長(zhǎng)點(diǎn)或成房企未來競(jìng)爭(zhēng)的有力“護(hù)盾”。

記者 張軍

換新賽道

以房地產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)的延伸是房企常見形態(tài)，最近幾年也有不少房企“作別”房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，換新賽道。

老牌房企廣宇發(fā)展擬“作別”地產(chǎn)類業(yè)務(wù)，“擁抱”正火熱的新能源產(chǎn)業(yè)。公司9月5日晚公告，擬將所持所屬房地產(chǎn)公司及物業(yè)公司股權(quán)等資產(chǎn)負(fù)債與公司股東魯能集團(tuán)、公司關(guān)聯(lián)方都城偉業(yè)合計(jì)持有的魯能新能源100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換。

中國(guó)證券報(bào)記者注意到，廣宇發(fā)展上半年的營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)同比雙雙下降，房地產(chǎn)產(chǎn)品的毛利率也同比下降1.16%至28.43%。擬置入資產(chǎn)則是正熱門的新能源產(chǎn)業(yè)。根據(jù)魯能集團(tuán)官網(wǎng)披露，公司綠色能源布局全國(guó)12個(gè)省，運(yùn)營(yíng)風(fēng)電、光伏電站43個(gè)，裝機(jī)容量400萬千瓦，年發(fā)電量70億千瓦時(shí)。

盡管該計(jì)劃目前未有細(xì)則和落地時(shí)間，但市場(chǎng)對(duì)廣宇發(fā)展的這一轉(zhuǎn)型給予了肯定。9月6日、7日廣宇發(fā)展股價(jià)兩日大幅高開漲停。

中天金融剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)展日前也有了新動(dòng)態(tài)。公司日前公告，擬作價(jià)180億元出售旗下中天城投100%股權(quán)。中天金融目前主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、證券、保險(xiǎn)等。按照公告披露，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正是由全資子公司中天城投集團(tuán)負(fù)責(zé)。

中天金融表示，這是基于公司未來聚焦金融業(yè)發(fā)展的安排，進(jìn)一步優(yōu)化公司金融業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局。若該交易完成，或意味著公司未來的主要收入將來自金融業(yè)務(wù)。

頭部房企中，中國(guó)恒大早前67.47億港元收購(gòu)香港時(shí)穎公司100%股份進(jìn)軍新能源汽車，目前已見成效。恒大汽車半年報(bào)披露，上半年公司新能源汽車產(chǎn)生收益3700萬元。

布局“地產(chǎn)+”

對(duì)多元化戰(zhàn)略布局較早的房企而言，“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略正逐步顯效，包括萬科、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等均相繼披露了經(jīng)營(yíng)情況。

世茂集團(tuán)2020年提出以房地產(chǎn)開發(fā)為核心“主體”，以商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理及金融為“雙翼”，以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為“尾翼”的“大飛機(jī)戰(zhàn)略”。半年報(bào)數(shù)據(jù)披露，上半年公司非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66億元，同比增長(zhǎng)128%，占總營(yíng)業(yè)收入的9%，進(jìn)一步提升。

世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇表示，該戰(zhàn)略是世茂集團(tuán)未來抵抗行業(yè)不確定性的較好手段之一，公司目標(biāo)是未來三年非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入占到總收入的20%以上。“未來世茂集團(tuán)也會(huì)加大輕資產(chǎn)的投入，提升輕資產(chǎn)對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)。”

融創(chuàng)中國(guó)布局多年的文旅等產(chǎn)業(yè)也開始收獲成果。融創(chuàng)中國(guó)半年報(bào)披露，融創(chuàng)文旅上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.1億元，同比增長(zhǎng)166%；管理利潤(rùn)提升至4.4億元。

中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在內(nèi)部會(huì)議上表示，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)是公司未來三年的發(fā)展重點(diǎn)。目前，公司“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)包括文旅、服務(wù)等，通過幾年努力，已有了非常好的基礎(chǔ)。未來，公司會(huì)盡快提升“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力，目標(biāo)是非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收超過公司總營(yíng)收的10%。文旅板塊將更加聚焦于雪場(chǎng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店住宿。

華僑城A表示，目前行業(yè)毛利率處于下行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率會(huì)存在一定程度的下滑。公司基于成熟的成片綜合開發(fā)模式，以及包括文旅綜合項(xiàng)目在內(nèi)的各板塊及業(yè)務(wù)相互融合形成有機(jī)整體，產(chǎn)生了明顯的協(xié)同與集群效應(yīng)，未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平會(huì)趨于平穩(wěn)。

券商分析人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間持續(xù)壓縮，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈且頭部化，相對(duì)較早培育新增長(zhǎng)點(diǎn)或成房企未來競(jìng)爭(zhēng)的有力“護(hù)盾”。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇

上半年，隨著土地、融資及銷售政策的嚴(yán)控，頭部房企占據(jù)資源和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，行業(yè)集中度不斷提升，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度也愈演愈烈。經(jīng)濟(jì)效益水平整體降低對(duì)行業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理提出了更高要求。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，1000億元以上銷售額房企有24家，銷售額均值為2253.9億元；第二陣營(yíng)（500億元-1000億元）的27家房企銷售額均值降至733.4億元；第三陣營(yíng)（300億元-500億元）的銷售額均值為374億元。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年活躍在熱門城市土拍市場(chǎng)的多是頭部房企，部分中小房企在熱門城市土地市場(chǎng)上甚至“顆粒無收”。某中小房企投資總監(jiān)直言，“拿了也沒（盈利）空間。”

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受融資緊張疊加償債高峰期影響，房企現(xiàn)金流壓力大，對(duì)銷售回款依賴程度增加，預(yù)計(jì)下半年銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在內(nèi)部溝通會(huì)上直言，“三道紅線”對(duì)行業(yè)發(fā)展是非常好的，但將帶來行業(yè)洗牌。行業(yè)調(diào)控將帶來優(yōu)勢(shì)房企的凸顯，但不是說頭部企業(yè)一直就是頭部，房地產(chǎn)行業(yè)的特征是，從拿地到項(xiàng)目交付需要兩三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)過程中優(yōu)秀的房企會(huì)浮現(xiàn)出來。