上市房企半年報(bào)發(fā)布業(yè)已收尾，房企業(yè)績下滑速度加快。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年A股上市房企歸母凈利潤總計(jì)達(dá)663億元，同比下降19.4%，下降幅度較2020年同期擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)，上市房企的毛利率和凈利率也均較去年同期下滑。
專家表示，房地產(chǎn)業(yè)防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿壓力上升，加之地價(jià)上升對利潤的侵蝕等，房企“躺賺”逐漸成為往事，行業(yè)利潤率持續(xù)下滑。面對風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)增多，房企應(yīng)堅(jiān)持長期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，優(yōu)化業(yè)務(wù)與融資結(jié)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)銷售去化及回款，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，做好控杠桿這篇文章。
毛利率凈利率雙雙下滑
從今年中報(bào)披露數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率普遍下降，頭部房企也難以幸免，各盈利指標(biāo)均回落至歷史低位。銷售前十的房企中，僅招商蛇口毛利率保持增長。
據(jù)中信建投證券統(tǒng)計(jì)，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體結(jié)算毛利率和歸母凈利率均下滑：118家A股上市房企整體毛利率為18.19%，較2020年同期下降7.1個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率為5.90%，較2020年同期下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。港股上市的內(nèi)地房企毛利率和歸母凈利率也均較去年同期有所下降。
中信建投房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑的原因在于過去兩年限價(jià)房開始進(jìn)入結(jié)算期。限價(jià)政策短期難有松動(dòng)，疊加上游大宗商品價(jià)格上漲，未來一兩年行業(yè)結(jié)算毛利率難言獲得趨勢性改善。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水也稱，受地價(jià)成本高企等影響，房企毛利改善空間有限。長期來看，行業(yè)進(jìn)入成熟期后，尤其是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進(jìn)入去金融化通道，行業(yè)利潤率可能保持在更低水平。
穩(wěn)中求進(jìn)成共識(shí)
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正發(fā)生改變，行業(yè)格局迎來重塑。面對各方面壓力，不少房企高管在業(yè)績發(fā)布會(huì)上坦言市場壓力較大，積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路、穩(wěn)中求進(jìn)成為行業(yè)共識(shí)。
“未來房企需轉(zhuǎn)變增長方式，加快變革，注重經(jīng)營效益、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品服務(wù)、精細(xì)管理、可持續(xù)發(fā)展，加快向數(shù)字化企業(yè)轉(zhuǎn)型。”旭輝集團(tuán)執(zhí)行董事兼主席林中日前在業(yè)績發(fā)布會(huì)上如是說。
正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝也稱，“三條紅線”和集中供地政策對行業(yè)影響很大，經(jīng)營模式要進(jìn)行改革。未來房企規(guī)模要與經(jīng)營能力互相匹配，要與行業(yè)、基本政策面匹配，適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。
劉水表示，在房地產(chǎn)金融審慎管理和償債高峰雙重壓力下，房企需在發(fā)展中解決降負(fù)債問題，單純依賴剎車減速無法完成債務(wù)優(yōu)化，甚至?xí)l(fā)存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為完成降杠桿和穩(wěn)規(guī)模的雙目標(biāo)，房企將更加依賴經(jīng)營性現(xiàn)金流入，只有以預(yù)算和資金管理為核心，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理保障現(xiàn)金流安全，才是穩(wěn)健經(jīng)營、長足發(fā)展的根本。
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