“活下去”，不再只是口號。
據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)共有244家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書，以此來看，平均每天就約有一家房企破產(chǎn)。
最新的一例在廣東。8月底，粵系老牌房企粵泰被申請破產(chǎn)清算。這家早在20多前就進(jìn)軍房地產(chǎn)，且曾與“華南五虎”齊名的房企，終于不看債務(wù)壓力，走向了破產(chǎn)邊緣。
數(shù)據(jù)顯示，從2019年至今，累計(jì)申請破產(chǎn)的房企超過1000家，大多數(shù)都是中小房企。
1天1家房企破產(chǎn)，聽起來相當(dāng)夸張，但實(shí)際上只是九牛一毛。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)年鑒，截至2019年底，全國共有9.9萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，每年破產(chǎn)幾百家，實(shí)屬正常，且與往年也無較大差異。
房企數(shù)量雖然如此龐大，但大多數(shù)只是曾經(jīng)有過涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，許多中小房企可能只是一個空殼，甚至只是項(xiàng)目公司，很多早已沒了實(shí)際開發(fā)業(yè)務(wù)，申請破產(chǎn)并不令人意外。
這是市場正?，F(xiàn)象。
值得注意的是，與中小房企破產(chǎn)相比，一些大型龍頭房企開始陷入債務(wù)危機(jī)。
日前，央行、銀保監(jiān)會約談恒大集團(tuán)：要求努力保持經(jīng)營穩(wěn)定，積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場和金融穩(wěn)定。
此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年以來，已有華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、三盛宏業(yè)、福晟集團(tuán)、協(xié)信、泛海等房企已經(jīng)接連出現(xiàn)債務(wù)違約情況。
這其中，華夏幸福曾經(jīng)是TOP10房企，泰禾集團(tuán)曾位列TOP20陣營，藍(lán)光發(fā)展則是四川房企“一哥”……
三大房企一度均為“千億房企”，無論是市場規(guī)模還是影響力，都非中小房企可比。
從規(guī)模來看，華夏幸福整體違約規(guī)模超過800億元，作為大股東的中國平安為此計(jì)提了182億的損失；泰禾集團(tuán)整體違規(guī)規(guī)模超過400億元，藍(lán)光發(fā)展違約規(guī)模超過150億元……
這些出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的企業(yè)，有兩個共同特點(diǎn)。
一是基本都是民營企業(yè)。與國企、央企相比，民營企業(yè)融資成本較高，且缺乏官方信用背書，一旦高速擴(kuò)張期遭遇了政策重壓，高負(fù)債很容易演變成債務(wù)危機(jī)。
事實(shí)上，2021年以來，在房企融資“三道紅線”和眾多“限”字訣的約束下，各大城市的土地拍賣市場，基本成了地方國企或央企的天下，民營房企要么退場，要么變得十分謹(jǐn)慎。
二是這些房企幾乎都是高負(fù)債、高杠桿模式的擁躉，而在防金融風(fēng)險(xiǎn)的政策大環(huán)境下，可謂首當(dāng)其沖。
房地產(chǎn)是典型的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債行業(yè)，對資金環(huán)境和融資環(huán)境極其敏感。高杠桿曾經(jīng)是擴(kuò)張的利器，但也是讓企業(yè)步入黃昏的達(dá)摩克利斯之劍。
這種模式，在上一輪“去庫存”階段，曾讓無數(shù)房企賺得盆滿缽滿，躍居千億房企之列，乃至躋身世界500強(qiáng)之林。
但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，樓市調(diào)控空前趨緊，高杠桿和高負(fù)債，轉(zhuǎn)瞬成為壓在大多數(shù)企業(yè)頭上的重?fù)?dān)。
能拯救這些深陷債務(wù)危機(jī)的龍頭房企的，或許是新一場大水漫灌，但在防金融風(fēng)險(xiǎn)的重要關(guān)口，這樣的機(jī)遇可遇而不可求。
事實(shí)上，從2021年開始，我國的樓市調(diào)控與以往有了實(shí)質(zhì)性的不同，這背后有三大背景。
一是教育反內(nèi)卷、資本反壟斷、樓市反炒房的雷厲風(fēng)行。房地產(chǎn)固然牽一發(fā)而動全身，不可能像教育培訓(xùn)行業(yè)一樣出現(xiàn)一刀切的硬著陸，但“軟著陸”早已是共識。
二是高層重提防金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)、地方債務(wù)等是重點(diǎn)領(lǐng)域。
三是共同富裕的提出，意味著房地產(chǎn)作為國民財(cái)富放大器的地位開始削弱，房價(jià)暴漲制造的貧富差距，即將受到約束。
這是新的一輪大洗牌，普通人感受可能還不明顯，但身處其間的開發(fā)商們早已體會到山雨欲來的滋味。
房地產(chǎn)大洗牌，對哪些房企的影響最大？
一類是中小房企。
中小開發(fā)商，資金實(shí)力不及大開發(fā)商，融資成本相對高企，抗風(fēng)險(xiǎn)能力過弱，難以適應(yīng)市場形勢的風(fēng)云突變，“跑路”的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過大型房企。
同時，隨著三四線城市棚改告一段落，支撐三四線房價(jià)擴(kuò)張的基本盤不復(fù)存在。在經(jīng)濟(jì)下行、人口外流的大背景下，其樓市必然要接受新一輪洗牌，其間的風(fēng)險(xiǎn)不得不防。
事實(shí)上，近日，已有不少中小城市乃至二線城市發(fā)布了“限跌令”，要么要求房企降幅幅度不得超過15%，要么直接約談降價(jià)房企，這無疑是相當(dāng)直觀的另類市場信號。
另一類是高杠桿的龍頭房企。
高杠桿本來是樓市繁榮期的擴(kuò)張利器，卻也是樓市橫盤期的致命詛咒，隨著國際國內(nèi)大環(huán)境變化，爆雷的房企可能還會層出不窮。
所以，未來買房，除了關(guān)心地段、環(huán)境和“租金回報(bào)率”之外，更要關(guān)注開發(fā)商，不要在刀尖上舞蹈。
黃奇帆預(yù)測，今后十幾年，我國房企數(shù)量會減少三分之二以上。這意味著，未來，或?qū)⒂袛?shù)萬家房企消失。
活下去，才剛剛開始。
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