眾多房企披露了2021年中期財報。
雖然整體業(yè)績穩(wěn)中有升，但盈利水平下降幾乎成為各大房企的共性。被業(yè)內(nèi)視為“利潤王”的中海地產(chǎn)，上半年毛利率和凈利率分別同比下降2.1個百分點(diǎn)和3.9個百分點(diǎn)；包括碧桂園、萬科在內(nèi)的多家行業(yè)龍頭，盈利水平均有不同程度的下滑。
頭部房企尚且如此，中小房企的盈利情況可想而知。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2021年上半年，54家房企凈利潤率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，五年來首次跌破至10%以下。其中中糧控股、大發(fā)地產(chǎn)等13家房企的凈利潤率低于5%。
實(shí)際上，從2020年開始，房企盈利水平便已明顯下滑。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年66家行業(yè)典型上市房企中，毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達(dá)到62家和51家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企達(dá)到47家，占比逾7成。
曾經(jīng)無限風(fēng)光的房地產(chǎn)行業(yè)，為何逐漸走下高盈利的神壇？
一方面，近年來土地市場競爭加劇、土地成本顯著上升，房企在前期斬獲的高價地陸續(xù)入市，對利潤空間影響較大。
以2021年第一批集中供地為例，雖然規(guī)模房企憑借資金優(yōu)勢收獲頗豐，但由于溢價率過高，所以地塊盈利空間并不樂觀。相關(guān)機(jī)構(gòu)測算，杭州首批集中供地成功出讓57宗地塊，虧損及零利潤地塊占比為64.86%。南京首批集中供地出讓51宗地，虧損及零利潤地塊占比為64.71%。
其次，部分城市采取的限價政策，也提前鎖定了開發(fā)商的定價空間，導(dǎo)致利潤進(jìn)一步壓低。比如杭州，2019年6月開始執(zhí)行“雙限政策”，即“限房價、限地價”。2020年和2021年至今，杭州多宗地塊掛牌，均明確規(guī)定“封頂樓面價”以及未來新房的“毛坯銷售均價、毛坯最高價、最高精裝修標(biāo)準(zhǔn)”。
另外，受新冠肺炎疫情、“三道紅線”指標(biāo)以及償還債務(wù)等壓力，部分房企采用“以價換量”來維系現(xiàn)金流，利潤再度被侵蝕。比如2021年上半年，廣西柳州部分樓盤由首開的8000元/平方米，直降到6字頭甚至5字頭。桂林部分房企“接近成本線售房”，大幅降低首付門檻。
不過，利潤持續(xù)下滑，對于行業(yè)發(fā)展來說其實(shí)并不算壞事。從宏觀層面看，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展還大有可為，生育政策放開會為房地產(chǎn)發(fā)展奠定購買力基礎(chǔ)；從行業(yè)層面看，利潤率降低是行業(yè)發(fā)展必然階段，房地產(chǎn)行業(yè)依然是中國經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，國家出臺調(diào)控政策的初衷，也是為促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
對于房企而言，隨著利潤率持續(xù)下滑，房企拿地會更加謹(jǐn)慎和聚焦，追求確定性和安全性。比如世茂集團(tuán)、綠地香港、新力控股、建發(fā)國際等房企，在今年紛紛提出謹(jǐn)慎拿地，寧愿不拿，也不能錯拿。融創(chuàng)、金科、雅居樂、旭輝則紛紛采取多元化拿地方式，對沖行業(yè)毛利率下行。
如今，行業(yè)進(jìn)入低增長、低利潤階段，不可避免殘酷的洗牌，房企要努力提升自身成本管控能力和經(jīng)營管理效率，持續(xù)挖掘利潤空間，增強(qiáng)自身的核心競爭力。
比如碧桂園，2020年2月合并29個區(qū)域后，5月又對15個區(qū)域進(jìn)行了拆分，到年末提出“極簡組織”，以此順應(yīng)精細(xì)化管理趨勢。萬科為縮小人員管理半徑，今年開始將原有五大區(qū)域拆分為七大區(qū)域，目的是做好產(chǎn)品和服務(wù)、精益運(yùn)營、發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。
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