隨著各大上市房企陸續(xù)發(fā)布2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，房企中報(bào)季已接近尾聲。以銷售規(guī)模為基礎(chǔ)，北京商報(bào)記者梳理了50強(qiáng)房企歸母凈利潤(rùn)排行，整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下滑已成共識(shí)，近八成房企歸母凈利潤(rùn)增幅低于20%；上半年歸母凈利潤(rùn)同比上漲的有37家，占比74%，而同比下跌的則有13家，占比為26%。其中，“利潤(rùn)王”中海再次交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單，也成為了上半年唯一一家歸母凈利潤(rùn)突破200億元的房企，但放緩至2%的增速也不容忽視；“老實(shí)本分”的萬科雖然歸母凈利潤(rùn)突破百億元，但上半年同比增幅卻呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。利潤(rùn)保衛(wèi)戰(zhàn)已經(jīng)成為繼“三條紅線”之外，房企不得不面對(duì)的第二道考題。

八成房企凈利潤(rùn)增幅不超20%

房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，各大房企逐漸告別規(guī)模論，利潤(rùn)的“故事”似乎也不太樂觀。

北京商報(bào)記者梳理的50強(qiáng)房企歸母凈利潤(rùn)排行中，中海以207.8億元位列50家房企的第一名，其也是上半年唯一一家歸母凈利潤(rùn)突破200億元的房企；碧桂園、恒大緊隨其后，上半年歸母凈利潤(rùn)分別為150億元、143.8億元；而萬科排名卻低于華潤(rùn)和融創(chuàng)中國(guó)，位列第六名，上半年萬科雖實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)111億元，卻較去年同期下降11.68%，這也大大出乎外界預(yù)料。

上半年，50強(qiáng)房企歸母凈利潤(rùn)同比上漲的有37家，占比74%，其中漲幅低于10%的有14家；而歸母凈利潤(rùn)同比下跌的則有13家，占比26%。整體凈利潤(rùn)均值約為42億元，有16家超過平均值；增幅均值約31%，僅有11家房企超過這一平均值。值得一提的是，排名前十的房企中，除恒大這一“特殊情況”外，僅有華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)和世茂集團(tuán)漲幅保持在兩位數(shù)，其他房企皆保持低增長(zhǎng)幅度，即便是排名第一的中海也僅有1.23%的漲幅。

在排名前十名的房企中，歸母凈利潤(rùn)表現(xiàn)較為突出的為世茂集團(tuán)，2021年上半年，世茂集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)為62.83億元，同比增長(zhǎng)19.32%。龍湖集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)74.19億元，同比增長(zhǎng)17.05%。

整體來看，上半年歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)較為明顯的房企有禹洲集團(tuán)、招商蛇口、九龍倉(cāng)置業(yè)、中國(guó)恒大、綠地香港、保利置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、佳源國(guó)際控股、新城控股和正榮地產(chǎn)，其他房企歸母凈利潤(rùn)增幅皆低于20%。

不可持續(xù)的大增

在上半年凈利潤(rùn)表現(xiàn)優(yōu)異的房企中，有一批“特殊”群體，漲幅均超過100%。禹洲集團(tuán)上半年歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)493.77%，招商蛇口同比增長(zhǎng)365.32%，九龍倉(cāng)置業(yè)同比增長(zhǎng)166.68%，中國(guó)恒大同比增長(zhǎng)119.92%，綠地香港同比增長(zhǎng)119.44%、保利置業(yè)同比增長(zhǎng)100.77%。

之所以說它們“特殊”，是因?yàn)檫@些房企的增長(zhǎng)大多不具備可持續(xù)性。

今年上半年，禹洲集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)分別大增459.83%和493.77%，能實(shí)現(xiàn)如此“超常”發(fā)揮，也與其去年同期的低業(yè)績(jī)指標(biāo)有關(guān)。北京商報(bào)記者了解到，禹洲集團(tuán)為此還鬧了一次“烏龍”，先交完業(yè)績(jī)報(bào)告，再進(jìn)行重列改錯(cuò)。

恒大上半年取得盈利的關(guān)鍵在于其不斷的賣賣賣。總金額32.5億元出售恒騰網(wǎng)絡(luò)11%股份，回收現(xiàn)金約11.8億港元；出售盛京銀行1.9%股份，總金額10億元；出售深圳市高新投7.08%股權(quán)，總金額約10.4億元；出售恒大冰泉49%股權(quán)，總金額約20億元；出售5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)及非核心資產(chǎn)，總代價(jià)約92.7億元。

與上述兩家房企不同，招商蛇口凈利潤(rùn)大增的背后是蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs成功上市，此舉為招商蛇口帶來約14.58億元的稅后收益。針對(duì)REITs利潤(rùn)貢獻(xiàn)的持續(xù)性，招商蛇口方面也告訴北京商報(bào)記者，這個(gè)創(chuàng)新路徑，是國(guó)家要推的方向，也符合招商蛇口在持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展，肯定要繼續(xù)做的，但下半年有沒有，目前還不方便透露。“但可以明確的是，上半年如此高的增幅肯定是不可持續(xù)的。”

13家負(fù)增長(zhǎng)

50強(qiáng)房企中，歸母凈利潤(rùn)同比下跌的有13家，除新力控股外，其余12家房企均達(dá)到兩位數(shù)的降幅。值得一提的是，上述房企表現(xiàn)出最大的特點(diǎn)就是“增收不增利”，營(yíng)業(yè)收入表現(xiàn)良好，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)較大幅度的下降。

歸母凈利潤(rùn)排名末位的3家分別是金地商置、首開股份和金地集團(tuán)，同比分別下降33.69%、33.7%和38.79%。

金地商置和金地集團(tuán)或存在同樣的問題，那就是少數(shù)股東來“分食”。2021年上半年，金地少數(shù)股東損益為10.75億元，近四成利潤(rùn)被少數(shù)股東“分走”，整體比重也較去年同期有所上升。金地商置的少數(shù)股東損益也出現(xiàn)激增的情況，相較于去年同期增長(zhǎng)了102.63%。

而首開股份歸母凈利潤(rùn)的下降，主要是由于其他收益大幅下降以及所得稅費(fèi)用上升。2021年上半年，首開股份其他收益大幅下降92.4%，由2505.8萬元降至189.6萬元；所得稅費(fèi)用則上升了44.8%，由6.8億元上升至9.8億元。

除房企成長(zhǎng)所不得不面對(duì)的“主觀”原因，也有部分房企因“客觀”原因而導(dǎo)致凈利潤(rùn)表現(xiàn)不佳。以富力為例，之所以凈利潤(rùn)下滑如此明顯，也是其主動(dòng)降價(jià)促銷所導(dǎo)致的。2021年上半年，富力地產(chǎn)采取了降低價(jià)格以刺激銷售、去庫(kù)存的營(yíng)銷策略，銷售均價(jià)由2020年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，同比下降4%。

賣資產(chǎn)、搞促銷，富力為降負(fù)也是拼盡全力。在今年中期的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉直言，所有的公司都在拼命地提高現(xiàn)金流，富力自然也不例外，甚至不惜忍痛犧牲一部分利潤(rùn)，以求滿足“安全線”要求。

房企“認(rèn)識(shí)”的轉(zhuǎn)變

地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)告別高利潤(rùn)時(shí)代，行業(yè)整體的“自律性”或主動(dòng)、或被動(dòng)也被推至高點(diǎn)，政策限購(gòu)、地價(jià)上漲、成本提升，未來的利潤(rùn)空間“壓縮”也或常態(tài)化。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，近期房企利潤(rùn)下滑最主要的原因是此前高價(jià)拿地后，恰好遭遇限購(gòu)政策。高價(jià)地塊未能達(dá)到預(yù)期效果，利潤(rùn)空間遭到擠壓，結(jié)轉(zhuǎn)收入的滯后性，會(huì)于2020年下半年和2021年全年集中釋放?？紤]到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)政策，未來行業(yè)利潤(rùn)改善空間有限，整體將以平穩(wěn)為主。“好在第二批集中供地正在對(duì)市場(chǎng)給予回應(yīng)，土拍規(guī)則的調(diào)整，地價(jià)上漲的制約性將得到抑制。”謝逸楓如是說。

進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加碼不斷。據(jù)了解，2020年上半年，各地發(fā)布與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的調(diào)控政策共計(jì)304次，其中包括全國(guó)各地力度不一的人才政策、購(gòu)房補(bǔ)貼政策、落戶政策以及前期為房企減負(fù)等適度寬松政策。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，從政策分類角度來看，今年有關(guān)“資金來源”“房地價(jià)聯(lián)動(dòng)”以及“限購(gòu)”的政策占比明顯提升，而此類政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用相對(duì)較強(qiáng)。

房地產(chǎn)行業(yè)整體“唱衰”，也更加期待拐點(diǎn)的到來，但更多是房企對(duì)于市場(chǎng)的針對(duì)性調(diào)整。碧桂園的“多元化”轉(zhuǎn)型，龍湖的“提質(zhì)增效”，萬科的“管理紅利時(shí)代”，這也集中反映各大房企對(duì)于行業(yè)認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)變。

“管理紅利時(shí)代，對(duì)行業(yè)來說最大的變化是房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性。行業(yè)出路只有一條，踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過勞動(dòng)掙加工制造和服務(wù)的錢。”萬科董事長(zhǎng)郁亮如是說道。