在當(dāng)下的房企地產(chǎn)行業(yè)，并購(gòu)?fù)撬傩帯?/div>
管理者都明白，只有滿足生存條件時(shí)，企業(yè)才有能力將目光從生存問(wèn)題轉(zhuǎn)向策略問(wèn)題。中國(guó)房企的戰(zhàn)略走向，傳統(tǒng)上是資本積累的老路子，缺少并購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)，特別是在海外市場(chǎng)并購(gòu)方面明顯不足。但隨著近兩年成功與失敗的案例不斷增多，房企也在探索中有所成長(zhǎng)。
當(dāng)前，并購(gòu)趨勢(shì)主要有以下幾方面：收購(gòu)方，面臨高成本土地和市場(chǎng)限價(jià)壓力；被收購(gòu)方，面臨高債務(wù)和融資難兩大問(wèn)題。部分房企為緩解現(xiàn)金流，出售手中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，融資優(yōu)勢(shì)明顯的房企則趁機(jī)低成本投入實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。
隨著房地產(chǎn)融資政策收緊，行業(yè)出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，疫情給中小企業(yè)帶來(lái)更大的壓力，預(yù)計(jì)今年將會(huì)迎來(lái)新一波并購(gòu)潮。
房企成并購(gòu)主力，橫向并購(gòu)未來(lái)可期
2021年上半年，進(jìn)入后疫情時(shí)期，企業(yè)之間的并購(gòu)重組也在如火如荼地推進(jìn)。并購(gòu)重組是激活企業(yè)和盤(pán)活資產(chǎn)的重要途徑，同時(shí)也是上市公司價(jià)值重塑的過(guò)程。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，截至8月10日，按最新公告日提取數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域共有110起公司并購(gòu)重組事件，總計(jì)金額超過(guò)1500億元，位居申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)的第11位。其中，第二季度并購(gòu)規(guī)模激增，涉及金額高達(dá)910.66億元，同比增長(zhǎng)58.57%，環(huán)比增長(zhǎng)98.89%。
具體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商與信托是并購(gòu)活動(dòng)的主要力量。根據(jù)已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)，上半年開(kāi)發(fā)商并購(gòu)重組涉及的總價(jià)值約656.27億元。
近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入雖在增長(zhǎng)，但盈利與資本積累能力呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢(shì)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)往往遭遇到更激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)政策不適，生存較為困難。
因此，并購(gòu)重組自然也成為中小房企減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，提升存活率最直接有效的方式。優(yōu)質(zhì)的并購(gòu)重組對(duì)房企業(yè)績(jī)和基本面提升作用非常明顯，在行業(yè)整體利潤(rùn)下滑的背景下，觀點(diǎn)指數(shù)看好企業(yè)通過(guò)并購(gòu)重組做大做強(qiáng)的方式，尤其是行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。
近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)活動(dòng)頻率和規(guī)模有所下降，且以橫向并購(gòu)與混合并購(gòu)為主。具體來(lái)看，縱向并購(gòu)比例自2019年后有所反彈，但預(yù)期并不會(huì)有顛覆性增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中，建材、建筑與工程是主要標(biāo)的方。不過(guò)目前集中供地以及“三道紅線”政策讓拿地成本及資本化費(fèi)用成為主要增長(zhǎng)點(diǎn)，縱向并購(gòu)的優(yōu)勢(shì)被損害。
橫向并購(gòu)逐漸成為房企并購(gòu)活動(dòng)中的主流，后疫情時(shí)代宏觀經(jīng)濟(jì)和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況有所改善，優(yōu)質(zhì)房企將目光從生存問(wèn)題更多轉(zhuǎn)向策略性增長(zhǎng)，而橫向并購(gòu)也成為規(guī)模擴(kuò)張與利潤(rùn)增長(zhǎng)的重要途徑。
混合并購(gòu)在2019年居于高位，隨后腰斬。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力并不強(qiáng)。世界歷史上發(fā)生過(guò)的130余次經(jīng)濟(jì)危機(jī)超過(guò)半數(shù)與房地產(chǎn)有關(guān)。而且，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%, 還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
可以說(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。拓寬其他領(lǐng)域、多元化發(fā)展變得順理成章，目前結(jié)果來(lái)看混合并購(gòu)與橫向并購(gòu)的規(guī)模差距正逐步縮減。
償債壓力誘發(fā)企業(yè)并購(gòu)，“割肉”以解燃眉之急
融資環(huán)境改變是房企并購(gòu)案件的直接動(dòng)力源。
今年以來(lái)，房企融資主要發(fā)生了三個(gè)變化：集中供地的推廣，促使金融機(jī)構(gòu)對(duì)于企業(yè)有更高的要求，傾向于給信用較好、規(guī)模較大的房企發(fā)放貸款；政策要求企業(yè)內(nèi)部融資計(jì)劃需要更早地進(jìn)行安排，審核流程對(duì)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)要求提高，這對(duì)企業(yè)流動(dòng)性而言是個(gè)極大的考驗(yàn)；企業(yè)傾向于以合作拿地的方式減輕融資壓力，部分省市如浙江地區(qū)要求拿地保證金為自有資金，無(wú)法通過(guò)融資取得。
另一方面，今年房企將迎來(lái)新的償債高峰期，房地產(chǎn)行業(yè)信用債余額總量為17419.13億元。在此背景下，不少房企被迫轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以解燃眉之急。“三道紅線”政策加劇了馬太效應(yīng)的形成，房企的資金鏈?zhǔn)艿酵{，行業(yè)集中度不斷提升。
以往印象中只有小房企才面臨被收并購(gòu)，如今龍頭企業(yè)違約的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。未來(lái)隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、引入股權(quán)融資等現(xiàn)象將會(huì)更加頻發(fā)。
8月11日，有市場(chǎng)消息稱，中國(guó)恒大在考慮將旗下恒大物業(yè)部分股權(quán)出售給由萬(wàn)科牽頭組成的一個(gè)財(cái)團(tuán)。就在8月10日晚間，中國(guó)恒大公告，公司正在接觸幾家潛在獨(dú)立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn)，包括但不限于出售公司上市附屬公司恒大汽車(chē)和恒大物業(yè)的部分權(quán)益。
無(wú)獨(dú)有偶，前不久藍(lán)光發(fā)展慘遭股債雙雙下跌，包括“19藍(lán)光02”“16藍(lán)光01”“20藍(lán)光02”。其中，“20藍(lán)光02” 于5月27日恢復(fù)交易之后再度跌下48元，較發(fā)行價(jià)100元已腰斬，盤(pán)中二次臨停。
今年2月，藍(lán)光發(fā)展就因流動(dòng)性不足將持有藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。5月，雖然萬(wàn)科表示與藍(lán)光只是項(xiàng)目合作關(guān)系，但是藍(lán)光此前在龍崗高地價(jià)拿下的項(xiàng)目芙蓉山悅已被萬(wàn)科收購(gòu)。并且，無(wú)錫和駿地產(chǎn)房地產(chǎn)有限公司已經(jīng)將100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了常州萬(wàn)科旗下的常州旭程企業(yè)管理有限公司。
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手新模式，并購(gòu)或成為IPO替代途徑
8月初，
陽(yáng)光城公告稱，擬將其持有的陽(yáng)光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司，在買(mǎi)方股東現(xiàn)有股權(quán)基礎(chǔ)上增發(fā)換取其4.8%的股份。據(jù)悉，這是國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)首宗純換股并購(gòu)交易，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開(kāi)創(chuàng)行業(yè)整合新模式。
本次并購(gòu)有兩點(diǎn)較為新穎：第一是并購(gòu)發(fā)生在行業(yè)大中企業(yè)之間，并不是傳統(tǒng)的“大魚(yú)吃小魚(yú)”模式。作為并購(gòu)標(biāo)的的
陽(yáng)光城物業(yè)去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.7億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.7億元，在損益層面具備上市的能力。并購(gòu)方萬(wàn)物云去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收182.0億元，規(guī)模位于行業(yè)前列。
第二是交易方式的改變，本次交易以換股方式進(jìn)行，而非現(xiàn)金交易。換句話說(shuō)，
陽(yáng)光城在交易完成的基礎(chǔ)上可以繼續(xù)增持萬(wàn)物云股份，同時(shí)設(shè)立新公司承接未來(lái)新增的交付項(xiàng)目。
今年，物業(yè)行業(yè)并購(gòu)的特點(diǎn)是出現(xiàn)頭部企業(yè)之間的合并，這透露了房企間的估值差異增大。
陽(yáng)光城的例子中，兩者之間在營(yíng)收與利潤(rùn)規(guī)模上差距在10倍左右，而在換股比例上的差異在20倍以上。
這意味著，即使同為行業(yè)頭部企業(yè)，估值差異也有超過(guò)2倍的可能。房企行業(yè)龍頭物管公司在綜合實(shí)力以及市場(chǎng)期待方面已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于第二梯隊(duì)物管公司，物業(yè)行業(yè)也很大可能形成同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣的競(jìng)爭(zhēng)模式。
隨著資本慢慢從房地產(chǎn)板塊的流出和政策的不確定性，行業(yè)估值水平預(yù)期受到很大沖擊，未來(lái)或許IPO不再是物業(yè)做大的唯一路徑，而龍頭企業(yè)的競(jìng)賽為中小物業(yè)企業(yè)提供一條退出的新道路。
結(jié)合當(dāng)前形式，新房交付下滑，增值服務(wù)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力激烈，突破組織和業(yè)務(wù)壁壘的龍頭物企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)放大，未來(lái)物業(yè)行業(yè)的集中度將迅速提升，流量整合下產(chǎn)生的合作模式將更加具有投資吸引力。
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