多重政策之下，上海二手房市場(chǎng)近期進(jìn)入了明顯下行通道，成交量、成交均價(jià)均呈下降態(tài)勢(shì)。
據(jù)同策好房提供的數(shù)據(jù)，8月23-29日的一周內(nèi)，上海二手房成交套數(shù)為4249套，遠(yuǎn)低于6月份時(shí)周均6000套的水平；同時(shí)，成交均價(jià)環(huán)比再降2.24%至3.7萬(wàn)元/平方米，低于7月份4萬(wàn)元的單價(jià)。
8月份的疾速降溫，與月初開(kāi)始執(zhí)行的“三價(jià)就低”房貸審核新規(guī)關(guān)系密切。第一財(cái)經(jīng)記者在采訪中了解到，涉稅評(píng)估價(jià)通常是簽約合同價(jià)的5-7折，首套的首付成本最高可至近7成。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一新規(guī)可遏制資金進(jìn)入二手房市場(chǎng)，避免市場(chǎng)再被催熱，有助于市場(chǎng)降溫。
但購(gòu)房門(mén)檻的提高，把部分在途購(gòu)房者打了個(gè)措手不及。“涉稅評(píng)估價(jià)打了5折”的購(gòu)房者，面臨的是50萬(wàn)-150萬(wàn)的首付缺口。
不過(guò)，目前中介、銀行均無(wú)法對(duì)在途交易給出更有針對(duì)性的解決辦法。記者從多家銀行了解到，僅對(duì)于網(wǎng)簽或提交貸款申請(qǐng)?jiān)?月6日前的客戶，可按舊的貸款政策執(zhí)行；而只交了定金的客戶，則無(wú)法“酌情”調(diào)整。
降溫效果初步顯現(xiàn)
上海二手房市場(chǎng)在過(guò)去大半年的政策調(diào)控下，已出現(xiàn)明顯降溫。
上半年在新房集中供應(yīng)、二手房房貸周期拉長(zhǎng)等的影響下，上海二手房市場(chǎng)成交量從1月份4.4萬(wàn)套的歷史高點(diǎn)，大幅下降至6月的2.8萬(wàn)套。
7月初，隨著上海二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)新規(guī)的出臺(tái)，大量不合格房源被清退。成交亦同時(shí)降溫。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手房成交2.4萬(wàn)套，環(huán)比下降15%，同比下降16%。
這一成交套數(shù)絕對(duì)值為今年以來(lái)除2月份以外，成交最低的月份，環(huán)比也首次出現(xiàn)下跌。
如今，與信貸政策直接綁定的“三價(jià)就低”貸款新規(guī)執(zhí)行后，對(duì)居民端杠桿形成壓降，直接降低了二手房市場(chǎng)熱度。
據(jù)同策好房提供的數(shù)據(jù)顯示，8月2日-29日的四周內(nèi)，周成交套數(shù)基本在4000套左右，最低不足3500套，遠(yuǎn)低于6、7月份時(shí)周均逾6000套的成交；同時(shí)，成交均價(jià)也從逾4萬(wàn)元/平方米降至3.7萬(wàn)元/平方米。
同策研究院資深分析師肖云祥分析，“三價(jià)就低”的政策符合“信貸兩集中”的精神，有效防止資金大量流入二手房市場(chǎng)，避免催熱市場(chǎng)、推高房?jī)r(jià)。
“改變過(guò)去購(gòu)房頂格貸款的想法，在滿足居民購(gòu)房需求的同時(shí)，給予貸款額度，在銀行貸款額度收緊的背景下，防止貸款資金資源的擠兌。”肖云祥進(jìn)一步表示。
如今，隨著時(shí)間推移，部分交易的成功進(jìn)行，中介對(duì)小區(qū)涉稅評(píng)估價(jià)已有大致推算，可據(jù)此向客戶提供意見(jiàn)。
“以嘉定江橋二村的二手房為例，市場(chǎng)價(jià)是在4.6萬(wàn)元/平方米，（涉稅價(jià)）打折可能到3.2萬(wàn)元/平方米，中間的差價(jià)乘上面積，就是需要補(bǔ)的差價(jià)。”
有中介告訴記者，以前手中140萬(wàn)現(xiàn)金購(gòu)置一套300萬(wàn)左右的房子很常見(jiàn)，現(xiàn)在則只能是兩百三四十萬(wàn)的房子了，“這樣的一抓一大把”，預(yù)期降低、持觀望情緒的購(gòu)房者增多后，“房?jī)r(jià)可能會(huì)有所回落”。
“最近我明顯感覺(jué)，房?jī)r(jià)跌了。”某長(zhǎng)期關(guān)注二手房市場(chǎng)的購(gòu)房者說(shuō)。
被誤傷的在途交易
“三價(jià)就低”新政帶來(lái)市場(chǎng)朝著更健康的方向發(fā)展，但在新政過(guò)渡期，仍然有一些在途交易者陷入了困局。
由于近期房租上漲、房東賣(mài)房等原因，在上海工作生活近5年的張澄（化名）夫婦二人決定置業(yè)。而由于到7月份，其社保繳納時(shí)間才足夠60個(gè)月，因此5月份時(shí)，二人在選定房源后，先下了15萬(wàn)定金，并約定9月15日網(wǎng)簽，另有229萬(wàn)貸款。
張澄籌措好余下的首付款后，8月5日通過(guò)中介與房東協(xié)商，將網(wǎng)簽時(shí)間提前至8月14日，貸款面簽也定于同日進(jìn)行。
一切準(zhǔn)備就緒的張澄卻在次日得知，因?yàn)樽钚碌?ldquo;三價(jià)就低”規(guī)定，不建議繼續(xù)辦理。
所謂“三價(jià)就低”，是8月6日起，上海各銀行開(kāi)始執(zhí)行的二手房房貸新規(guī)，銀行放貸額度將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，擇最低一項(xiàng)作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。而一般情況下，三個(gè)價(jià)格中涉稅評(píng)估價(jià)最低。
有關(guān)部門(mén)稱，涉稅評(píng)估價(jià)是“房產(chǎn)交易計(jì)稅最低控制價(jià)”。記者從某區(qū)房管部門(mén)處了解到，計(jì)稅價(jià)格一直很低，由稅務(wù)部門(mén)給出，而“房屋的市場(chǎng)價(jià)格本來(lái)就很高，高出（涉稅價(jià)）一倍都是有可能的”。
這一評(píng)估價(jià)也成了購(gòu)房的最大障礙。中介向張澄反饋的涉稅評(píng)估價(jià)為180萬(wàn)，僅為合同價(jià)的50%。
“按評(píng)估價(jià)的65%貸款，首付要增加112萬(wàn)元，實(shí)際首付比例也從35%提高至近67%。”這對(duì)張澄來(lái)說(shuō)，已是個(gè)無(wú)法再拼湊的數(shù)字了。
與房東多次協(xié)商無(wú)果的張澄，將在9月中旬面臨違約。盡管違約金不一定全額支付，但15萬(wàn)的定金大概很難拿回來(lái)了，“半年的工資平白沒(méi)了”。如今，張澄在向房東發(fā)起解約后，向法院提起了訴訟。
只支付了定金的張澄或許還是相對(duì)幸運(yùn)的。
在上海完成研究生學(xué)業(yè)的黎鵑（化名）和老公二人，畢業(yè)后通過(guò)積分落戶，在今年上半年踏入了火熱的樓市。選中一套總價(jià)410萬(wàn)的老房后，她在7月23日付了定金，8月8日交齊144萬(wàn)首付，進(jìn)行網(wǎng)簽。
彼時(shí)對(duì)三價(jià)就低尚不知情的黎鵑很快接到銀行信貸人員的通知，其房屋的涉稅評(píng)估價(jià)約為204萬(wàn)，貸款額度也從此前的266萬(wàn)降至133萬(wàn)，中間逾百萬(wàn)差額需自行支付。
已被首付掏光的兩個(gè)農(nóng)民家庭，無(wú)法再補(bǔ)足這個(gè)缺口。而房東則希望通過(guò)賣(mài)房獲得更高積分以便打新，因此并不愿輕易放棄此次交易，要求按合同走。協(xié)商無(wú)果的黎鵑尚不知該如何向父母開(kāi)口。
買(mǎi)賣(mài)雙方期待“變通”
二人的遭遇并非個(gè)例。“現(xiàn)在我們的群里還有365人。”有同樣經(jīng)歷的購(gòu)房者告訴記者。
面對(duì)被卡住進(jìn)退兩難的購(gòu)房者，中介也給不出解決方案。
某中介僅向交了首付的購(gòu)房者提供了幾個(gè)貸款中介，再無(wú)更多應(yīng)對(duì)措施。“他們承認(rèn)自己有責(zé)任，讓我們投訴到總部”，購(gòu)房者稱，但總部亦無(wú)進(jìn)一步反饋。
另一大型中介內(nèi)部人士表示，除了友好協(xié)商，也沒(méi)有更多辦法，“還是要看買(mǎi)賣(mài)雙方的意思”。
事實(shí)上，面對(duì)首付被動(dòng)提高的情況，除湊出首付抑或能和平解約的人之外，有許多選擇了棄購(gòu)。“我從門(mén)店了解到，有的客戶就直接放棄了，成交大幅下降。”某滬上中介內(nèi)部人士向記者透露。
諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳曉也表示，作為中介，能做的就是正確解讀政策，告訴在途購(gòu)房者無(wú)需恐慌，并協(xié)助解決好客戶的貸款情況。
而作為貸款發(fā)放方的銀行，盡管在新規(guī)執(zhí)行節(jié)點(diǎn)上有所不同，但對(duì)在途交易也未給出周全的應(yīng)對(duì)。
某股份制銀行支行負(fù)責(zé)人僅表示，網(wǎng)簽時(shí)間在8月6日前，可按舊貸款規(guī)則執(zhí)行；而此前交了定金、6日后才進(jìn)行網(wǎng)簽的其他在途交易，目前尚無(wú)突破空間。
而農(nóng)行則是以貸款申請(qǐng)時(shí)間為準(zhǔn)，要執(zhí)行過(guò)去的貸款政策須在8月6日前提交貸款申請(qǐng)。另有中小銀行也表示，網(wǎng)簽在政策后的，按新規(guī)“現(xiàn)在沒(méi)人會(huì)酌情的。”
“每家銀行政策有所不一樣，我們這邊也是按照網(wǎng)簽時(shí)間來(lái)算。”另有某股份制銀行內(nèi)部人士透露，但首套、小中介的交易就不會(huì)接了，其所在銀行房貸額度已超標(biāo)，“今年特別難做”。
有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，“三價(jià)就低”目前針對(duì)政策出臺(tái)前已簽約未放款或已交定金的情況，各銀行的處理方式各異，而信息不對(duì)稱已對(duì)部分剛需形成誤傷。
在陳曉看來(lái)，這種政策一般都會(huì)有個(gè)緩沖期，出具政策執(zhí)行的細(xì)節(jié)，對(duì)在途交易的做好相應(yīng)的處理措施。
例如，8月24日，安徽合肥發(fā)布了學(xué)區(qū)房限購(gòu)新規(guī)的同時(shí)，亦規(guī)定了在途交易處理措施，即在新規(guī)發(fā)布節(jié)點(diǎn)前，已簽訂網(wǎng)簽合同的、或簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并交付定金的等情況，則按原限購(gòu)政策執(zhí)行。
“希望有關(guān)部門(mén)也能補(bǔ)充在途交易的處理措施，”多位購(gòu)房者抱著這樣的期望。“如果能按照能原規(guī)定去貸款的話，我們也很愿意繼續(xù)執(zhí)行合同，畢竟就是買(mǎi)個(gè)房子自己住。”張澄表示。
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