A股兩家地產(chǎn)龍頭萬科、金地的2021年年中報表現(xiàn)都不甚出色，成為房地產(chǎn)行業(yè)從高潮轉(zhuǎn)入低谷的一個注腳。
萬科、金地同于2021年8月30日發(fā)布年中報，這兩份財務(wù)報告的主基調(diào)大抵可以概括為“增收不增利”。萬科在營收錄得同比增長14.2%至1671.1億元之時，歸母凈利潤卻只有110.5億元，同比下降11.7%；金地則在報告期內(nèi)實現(xiàn)營收342.74億元，同比大幅上漲72.45%的同時，錄得歸母凈利潤18.25億元，同比下跌38.79%。
業(yè)內(nèi)對這樣的局面雖普遍持消極態(tài)度，但是從金地連續(xù)兩日股價飆漲的市場反應(yīng)來看，這也是行業(yè)被重塑的標(biāo)志。在新的周期下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一輪洗牌后，新的行業(yè)格局似乎正在逐漸形成。
一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，“招保萬金”時隔多年再聚首前十，當(dāng)高杠桿、高負(fù)債不再，穩(wěn)健審慎的房企迎來了他們的春天。行業(yè)的主旋律變奏了。
結(jié)算陣痛期
過去這幾年，整個房地產(chǎn)行業(yè)也在沖刺銷售規(guī)模。然而隨著地價抬升，多數(shù)房企都跳不出“增收不增利”的圈套，萬科如此、金地集團(tuán)更是如此。
金地年中報顯示，2021年上半年，金地集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入342.74億元，同比上升72.45%；盈利水平方面，集團(tuán)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.25%，與2020年同期的39.6%相比下降了約25個百分點，歸屬于上市公司股東的凈利潤18.25億元，同比下降38.79%。
金地集團(tuán)董事、高級副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍解釋稱，公司半年度整體毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關(guān)，另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，部分低毛利項目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。“位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個項目在本期集中結(jié)轉(zhuǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入的比例超過50%，這些項目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為8.7%。”
在房地產(chǎn)利潤空間普遍遭到壓縮的行業(yè)背景下，管理層強(qiáng)調(diào)，金地集團(tuán)毛利潤和凈利潤的下降幅度顯著低于行業(yè)其他公司。
利潤率下滑是主旋律，明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時分析道，很大一部分原因是2017年和2018年高價地太多，導(dǎo)致現(xiàn)在結(jié)算數(shù)據(jù)不太好看。“但這是暫時性的，隨著這些負(fù)面因素的消除，未來利潤率會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所回升，因為高地價消化得差不多了，2019年和2020年的地，地價占房價的比重已經(jīng)較之前降下來了。”
“但總體上來說，未來整個行業(yè)的毛利率會在20%-25%之間，凈利潤在10%左右，這要比較優(yōu)秀才能做到。”艾振強(qiáng)指出。
作為A股的行業(yè)龍頭，金地集團(tuán)今年的股價隨同大市，并不能讓投資者滿意。在業(yè)績會上，被問及市值管理的問題時，金地管理層表示，會積極與資本市場溝通交流，被問及是否有回購計劃以及未來的分紅計劃時，金地集團(tuán)方面并沒有做出直接的答復(fù)。
不過在金地年中報發(fā)布后，金地的股價有明顯回升。截至9月1日收盤，金地集團(tuán)股價為11.48元/股，觸及漲停板，總市值為518.3億元。
在銷售額表現(xiàn)上，金地今年上半年也錄得較好增長。報告期內(nèi)，金地集團(tuán)實現(xiàn)合同銷售約1628.3億元，同比增長約60.2%，超過2021年上半年百強(qiáng)房企平均增速(37.8%)約 22.4個百分點；實現(xiàn)合同銷售面積753.0萬平方米，同比增長55.3%。銷售額大幅增長之后，金地時隔多年也終于重回前十。
重塑行業(yè)格局
除了金地集團(tuán)在銷售榜上的逆襲之外，“招保萬金”的另一位曾經(jīng)掉隊的成員招商蛇口也已經(jīng)登榜歸來。
據(jù)招商蛇口2021年中報，上半年，其實現(xiàn)銷售金額1769.8億元，同比上升59.9%，克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口上半年全口徑金額排名行業(yè)第7。從2019年初的第18位，到2020年初的第11位，再到如今的第7位，招商蛇口在銷售榜上穩(wěn)步前進(jìn)，大有重奪昔日陣地的氣勢。
至此，“招保萬金”再度重聚前十。根據(jù)克爾瑞研究發(fā)布的2021年上半年房企銷售數(shù)據(jù)顯示，昔日地產(chǎn)四大龍頭萬科集團(tuán)、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)分別列位行業(yè)第3、5、7、10位。
這幾家房企有一個明顯的特征是在經(jīng)營上均為偏穩(wěn)健風(fēng)格，拿地策略上也十分審慎，在過去許多年，房地產(chǎn)行業(yè)許多靠舉債擴(kuò)張的房企逆襲成為黑馬漸漸將“招保萬金”的地位擠落，而今王者再度歸來，或許意味著房地產(chǎn)格局正在經(jīng)歷新一輪的洗牌。
“今年以來，招保萬金再次齊聚地產(chǎn)銷售前十，具有國資背景的招商和金地發(fā)展迅猛。當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)格局以及未來的發(fā)展趨勢，確實有呈向國央企背景的房企以及流動性較好的頭部房企快速集中之勢。” IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。
如果從這幾家房企今年上半年的拿地規(guī)模來看，這幾家房企因為融資成本低、在手現(xiàn)金多，的確在土地市場上十分從容，也具備逆周期擴(kuò)張的實力。
以金地為例，今年上半年，金地新獲取土地81宗，總面積約1247萬平方米，其中權(quán)益儲備約531萬平方米，總投資額約924億元，權(quán)益投資額約411億元，按簽約金額和拿地總投資額計算，上半年金地集團(tuán)拿地銷售比達(dá)到56.75%。
而根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年上半年，萬科、保利、金地、招商蛇口分別位列中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積的第2、3、10、11位。
在新的一輪洗牌中，房地產(chǎn)行業(yè)的天平已經(jīng)漸漸傾斜。
艾振強(qiáng)指出，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，提高利潤無非就是降低成本，其中拿地成本受到大環(huán)境的影響，而融資成本卻是各憑本事，具有國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)在這方面顯然具有先天優(yōu)勢。“國央企融資利率低好幾個點，像金地、萬科這種有國資背景的企業(yè)優(yōu)勢還是很大的。”
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