中國(guó)樓市調(diào)控的決心從沒(méi)有像今天這么堅(jiān)定，這么深入根本。
前段時(shí)間，新政提出，熱點(diǎn)城市土拍封頂溢價(jià)率只能到15%。消息剛傳出來(lái)，底下十幾個(gè)城市立馬就中止了二次供地。
還沒(méi)等外界反應(yīng)過(guò)來(lái)，以往猶如脫韁野馬般的土地，就再次被掛在各市官網(wǎng)：
頂破了天，也就是15%的溢價(jià)率。
而在此之前，這些城市原本的封頂溢價(jià)率是多少呢？
天津，最高封頂溢價(jià)率達(dá)50%，深圳45%，杭州、南京30%......甚至乎，重慶首輪土拍根本沒(méi)有設(shè)置封頂溢價(jià)率，最高的地塊直接干到了129%，翻了一倍有余。
現(xiàn)在，任你土地多金貴，還是有什么別的壞心思，統(tǒng)一削平頭處理。
就連以往一邊壓數(shù)據(jù)，一邊通過(guò)競(jìng)配建、競(jìng)自持這些手段，間接抬高土地價(jià)格的方法，也被毫不留情地指出：
“不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)。”
很明顯，調(diào)控已經(jīng)不要紙面數(shù)據(jù)了，而是要真切落地到具體的民生感受。
畢竟，人們有沒(méi)有動(dòng)力買(mǎi)房生娃，看的不是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，而是房產(chǎn)銷(xiāo)售、中介還有房東嘴里說(shuō)出來(lái)的數(shù)字。
未來(lái)，中國(guó)樓市的調(diào)控規(guī)劃中，要落實(shí)到房?jī)r(jià)這個(gè)終端，政府和土地這個(gè)關(guān)鍵一環(huán)，絕對(duì)不會(huì)缺位。
畢竟，只有管住賣(mài)面粉的人，面粉和面包才有穩(wěn)住的可能。
這不，在新政提出沒(méi)多久，作為社會(huì)主義先行示范區(qū)的深圳就率先出手，繼首推二手房指導(dǎo)價(jià)后，通過(guò)房地聯(lián)動(dòng)，讓新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)了剛性下降。
深圳的大轉(zhuǎn)向，是否意味著樓市“只漲不跌”的神話徹底終結(jié)？讓房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)剛性下跌，是可復(fù)制、可推廣的嗎？
讓我們回到深圳身上尋找答案。
深圳這次真的搞出來(lái)了大動(dòng)作，乍一看是讓利房企，根本卻在于惠及民眾。
具體有五個(gè)規(guī)則調(diào)整：
1.強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”，進(jìn)一步下調(diào)住房銷(xiāo)售限價(jià)；
2.競(jìng)自持租賃住房+搖號(hào)；
3.嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)地資金審查機(jī)制；
4.強(qiáng)化企業(yè)信用約束；
5.健全市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制
先說(shuō)第一點(diǎn)。
在8月29日發(fā)布的二次土拍公告中，深圳的封頂溢價(jià)率從45%，統(tǒng)一下調(diào)至15%，同時(shí)下調(diào)限價(jià)盤(pán)售價(jià)3%-9.1%，最大力度將近打了九折。
光看這個(gè)百分比，你可能沒(méi)有什么實(shí)際感受。
以未來(lái)房?jī)r(jià)降價(jià)幅度最大的前海桂灣地塊為例，原本的商品住房毛坯房最高均價(jià)為9.9萬(wàn)元/㎡，調(diào)整為9.2萬(wàn)元/㎡，降幅為7000元/㎡。
而今年一月份，同板塊的龍光前海某限價(jià)樓盤(pán)的毛坯房，開(kāi)盤(pán)均價(jià)就已經(jīng)去到了10.7萬(wàn)元/㎡，還被闊綽的深圳人民爭(zhēng)破了頭，一日掃光。
再算上今年五月份深圳發(fā)布的裝修價(jià)格指導(dǎo)意見(jiàn)，未來(lái)這個(gè)地塊開(kāi)盤(pán)，就算是全精裝修，也只需要9.7萬(wàn)元/㎡。
這意味著，明后年的新房，會(huì)比今年的房子還便宜。
就這一招，直接按死了未來(lái)三年內(nèi)的房?jī)r(jià)預(yù)期。還唱漲？三年后的房?jī)r(jià)比現(xiàn)在都低，投資客還敢抄底嗎？
至此，深圳的房?jī)r(jià)組合拳已經(jīng)形成閉環(huán)：
一招指導(dǎo)價(jià)鎖死二手房?jī)r(jià)格，讓一手房失去套利空間，再降低地價(jià)，進(jìn)一步下調(diào)新房?jī)r(jià)格，讓房?jī)r(jià)徹底失去炒作空間。
今年五月份，我們就關(guān)注到深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始扭頭下跌，結(jié)束了連續(xù)23個(gè)月的上漲行情。盡管跌幅不大，但我們判斷，這具有極大的信號(hào)意義。
果不其然，隨后的幾個(gè)月里，深圳的房?jī)r(jià)一路下探，再也沒(méi)有向上的趨勢(shì)。
就連7月二手房成交量也僅為2557套，根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》統(tǒng)計(jì)，近10年時(shí)間里，深圳二手住宅單月成交低于這個(gè)數(shù)字的情形，僅出現(xiàn)過(guò)8次，
圖源：南方都市報(bào)
可以判斷，這幾年內(nèi)，將有一大批人加入觀望隊(duì)伍，在等待的過(guò)程中攢足首付款，在真正居住需求的驅(qū)使下，穩(wěn)妥上車(chē)。
這一招，有可能在一線城市推廣。
對(duì)于深圳政府而言，今后房?jī)r(jià)上漲將會(huì)完全可控。再進(jìn)一步來(lái)講，深圳的一二手房房?jī)r(jià)，有望在政府的引導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性輕微回調(diào)。
畢竟，根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)的說(shuō)法，深圳需要“實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕上‘先行一步’，成為新一輪深化改革開(kāi)放，推動(dòng)共同富裕的成功范例。”
既然要共同富裕，首先要保障全體人民住有所居。
這個(gè)表述出自8月31日國(guó)新辦舉辦的“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)。
注意了，不是居者有其屋，也就是說(shuō)，重點(diǎn)并非讓所有人買(mǎi)得起房，而是有房可住。
而這也是深圳這次土地出讓的重要調(diào)整。
1.租賃住房引入政府-市場(chǎng)雙主體運(yùn)行
這次，在出讓的22宗地塊中，2宗為全周期自持住宅，6宗在達(dá)到地價(jià)上限之后競(jìng)配建“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”面積，上限40%。
全周期自持的意思就是，房企拍地后只租不售，需要持有70年，該過(guò)程自負(fù)盈虧。
早在2017和2018年，深圳就推出全年期自持的租賃住房。由于這類(lèi)土地資金回籠周期長(zhǎng)，因此均被具有國(guó)資背景的深圳市人才安居集團(tuán)拿下。
這次，深圳希望通過(guò)更低的地價(jià)以及稅收優(yōu)惠，在租賃房供給這一塊，引入更多市場(chǎng)化企業(yè)，豐富租賃房數(shù)量。
2.全面學(xué)習(xí)新加坡住房模式，以公共住房為主，商品房為輔
除了上述八宗地塊外，剩下的14宗地塊，也都涉及公共住房，包括安居型商品房、人才住房以及公共租賃住房。
此外，根據(jù)2018年頒布的《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，今后，公共住房會(huì)占住房供應(yīng)總量的60%左右，剩下的才是商品住房。
遠(yuǎn)的不說(shuō)，光是今年，深圳就會(huì)新增6萬(wàn)套新房，4萬(wàn)套公房和10萬(wàn)套租賃住房。
從需求端來(lái)看，深圳常住人口高達(dá)1756萬(wàn)人，與此同時(shí)面積僅為上海的1/3，廣州的1/4，北京的1/8，算下來(lái)主城區(qū)的人口密度已經(jīng)快要趕上上海。
然而，根據(jù)2018年房博會(huì)的數(shù)據(jù)，深圳商品住房?jī)H為181萬(wàn)套，加上城中村等其余住房，共計(jì)1065套住房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足旺盛的住房需求。
為買(mǎi)不起房的流動(dòng)人群，打造的“高翻臺(tái)率”租賃住房，以及便宜易上車(chē)的公共住房，將會(huì)成為今后的主流。
因此，真正需要關(guān)注的是，今后商品住房的供應(yīng)將會(huì)少于公共住房，這意味著，優(yōu)質(zhì)的商品住房依舊是稀缺資產(chǎn)，并且會(huì)有強(qiáng)勁且持續(xù)的需求支撐。
自1987年12月，敲下拍賣(mài)國(guó)有土地使用權(quán)第一槌以來(lái)，深圳就率先開(kāi)啟了住房商品化改革，為國(guó)家住房制度改革提供了大量經(jīng)驗(yàn)。
幾十年過(guò)去了，深圳也率先摸索了新加坡式的多層次住房供應(yīng)體系，并將成為全國(guó)唯一一個(gè)全面推行這種體系的城市。
當(dāng)然，個(gè)中經(jīng)驗(yàn)，其他城市也將受益匪淺。
今后，北京決策，深圳示范，浙江推廣，多城選擇性執(zhí)行，將會(huì)是樓市調(diào)控的常見(jiàn)場(chǎng)景。
對(duì)于深圳的一線兄弟城市北上廣而言，對(duì)于價(jià)格的嚴(yán)控，乃至下調(diào)是極有可能參考推廣的。
作為粵港澳大灣區(qū)的另一
雙子星，廣州在二次土拍規(guī)則中同樣使出了地價(jià)-房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)的招式。
主要針對(duì)的是黃埔和南沙兩個(gè)去年上漲較多的區(qū)。其中，黃陂地塊未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)最高僅為46796元/㎡。
然而，當(dāng)前黃陂板塊在售的保利翔龍?zhí)靺R，吹風(fēng)價(jià)已經(jīng)去到了5-5.5萬(wàn)/㎡，另一個(gè)融創(chuàng)翔龍廣府壹號(hào)，近期加推吹風(fēng)價(jià)已經(jīng)逼近6萬(wàn)/㎡。
即將推出的新盤(pán)房?jī)r(jià)比未來(lái)兩三年的房子還貴，同樣打爆了整個(gè)板塊的價(jià)值預(yù)期。
與此同時(shí)，廣州的二手房參考價(jià)雖然來(lái)得最遲，但力度最大，基本折扣在5-8折之間，如中?；ǔ菫常壳霸阪溂揖W(wǎng)的成交均價(jià)為17.5萬(wàn)元/㎡，參考價(jià)格僅為9.3萬(wàn)元/㎡。
對(duì)于需求極為旺盛的一線城市而言，長(zhǎng)期來(lái)看，這其實(shí)就是在建立起全面的房?jī)r(jià)指導(dǎo)和控制體系。
短期來(lái)說(shuō)，就是用時(shí)間換空間，鎖死二手房和金融杠桿，讓買(mǎi)房人的需求延遲爆發(fā)，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
當(dāng)然，這招對(duì)于更多的城市就不太適用了。
8月11日，昆明房協(xié)召開(kāi)座談會(huì)，提出要整改“惡意降價(jià)行為”；
8月29日，唐山市政府約談十家房企，要求他們“不要再降價(jià)了”；
9月1日，長(zhǎng)春市在此前限跌10%的基礎(chǔ)上，提出給予人才和農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼，同時(shí)企業(yè)可對(duì)這類(lèi)人群給予備案價(jià)85%以?xún)?nèi)的優(yōu)惠折扣。
一句話，基本面不夠強(qiáng)和沒(méi)有人口大量流入的城市，折騰不起來(lái)，別說(shuō)降價(jià)了，現(xiàn)階段他們最大的任務(wù)還是托底，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。
因此，二三線城市更多還是嚴(yán)抓房地產(chǎn)亂象，從民生角度出發(fā)。
二次土拍中，多個(gè)城市強(qiáng)調(diào)整治房地產(chǎn)秩序，包括禁馬甲、落實(shí)購(gòu)地資金審查機(jī)制、健全市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制等，避免房企的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為和“大而不倒”的路徑依賴(lài)，把整個(gè)行業(yè)拖下水。
這一點(diǎn)，看最近鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，讓多地為之出手的某大就知道了。
此外，多個(gè)城市還特別對(duì)房屋品質(zhì)有專(zhuān)門(mén)要求，從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，這也是對(duì)此前只限房?jī)r(jià)做的方向一次糾偏。
目前看來(lái)，已經(jīng)有杭州、合肥、成都、南京四個(gè)城市對(duì)于房屋品質(zhì)有專(zhuān)門(mén)要求。當(dāng)然，相關(guān)的政策規(guī)定已經(jīng)發(fā)布多時(shí)，問(wèn)題只在于是否執(zhí)行到位。
至于房?jī)r(jià)調(diào)控還會(huì)不會(huì)再加碼？
前幾日國(guó)新會(huì)舉辦的“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會(huì)尾聲，南都記者提了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，即“力爭(zhēng)用三年左右的時(shí)間實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的明顯好轉(zhuǎn)”，具體包括什么措施。
倪虹的回應(yīng)是：開(kāi)發(fā)的偷工減料、買(mǎi)賣(mài)的虛假?gòu)V告、租賃的克扣租金、物業(yè)收費(fèi)不透明等人民群眾反映的問(wèn)題。
房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)并不在此列。
回到文章開(kāi)頭的問(wèn)題：
深圳讓房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)剛性下跌，是可復(fù)制、可推廣的嗎？
當(dāng)前，各大城市的調(diào)控已經(jīng)基本到位，穩(wěn)房?jī)r(jià)是基調(diào)，等樓市泡沫擠出后，有著扎實(shí)的買(mǎi)房需求和良好基本面的城市，才是真正有價(jià)值的城市。
而對(duì)于這些城市，政策調(diào)控，只能讓需求得到延遲滿足。
沒(méi)有人口和強(qiáng)支撐面的城市只是一地泡沫，總有一天會(huì)原形畢露。
因此，買(mǎi)房的第一原則是：把錢(qián)放到讓自己放心的城市。
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