多校劃片、打擊學(xué)區(qū)房炒作、教師輪崗……政策連放大招下，北京最頂尖學(xué)區(qū)的價(jià)值正接受市場(chǎng)拷問(wèn)。北京西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“從7月初德勝學(xué)區(qū)的孩子調(diào)劑到其他區(qū)域至今，兩個(gè)月的時(shí)間里，德勝學(xué)區(qū)房的價(jià)格差不多降了150-200萬(wàn)元。”

學(xué)區(qū)房值不值得買(mǎi)，甚至在將來(lái)是否還存在，成為縈繞在很多人心頭的疑問(wèn)。多個(gè)利空消息的共同作用下，一些家長(zhǎng)變得猶豫，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，交易量下滑。居高不下的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，此次又能調(diào)整多少呢？

降價(jià)百萬(wàn)的房源并非個(gè)案

資料圖：北京西城區(qū)一處住宅樓。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝     資料圖：北京西城區(qū)一處住宅樓。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

7月初，隨著北京“幼升小”入學(xué)意向填報(bào)工作的開(kāi)展，教育高地西城、海淀的多校劃片入學(xué)政策正式落地，那些在“新老劃斷”時(shí)間點(diǎn)以后買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家庭，可能就與名校無(wú)緣了。

受沖擊最大的是西城區(qū)的德勝學(xué)區(qū)和月壇學(xué)區(qū)，在2020年7月31日之后買(mǎi)入房源的家庭，分別被分流到了新街口學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)。在家長(zhǎng)眼中，新街口學(xué)區(qū)和展覽路學(xué)區(qū)的教學(xué)質(zhì)量，在西城區(qū)不算突出。

到底有多少孩子被調(diào)劑，官方至今沒(méi)有公布準(zhǔn)確的數(shù)字，但其信號(hào)意義十分明顯。到8月25日，北京又宣布，在新學(xué)期將大比例促進(jìn)干部教師輪崗交流，讓更多學(xué)生享受到優(yōu)質(zhì)教育資源。多招并舉下，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲的勢(shì)頭戛然而止。

德勝學(xué)區(qū)擁有育翔小學(xué)、西師附小、五路通小學(xué)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)及中學(xué)，此前一直受到家長(zhǎng)的追捧，價(jià)格也位居塔尖位置。但受調(diào)劑的影響，德勝的二手房?jī)r(jià)格降幅也最為明顯。該學(xué)區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李騰稱(chēng)，差不多兩個(gè)月的時(shí)間里，德勝學(xué)區(qū)房的價(jià)格降了150-200萬(wàn)元。“一居、兩居、三居，都降了這么多。比如，德勝學(xué)區(qū)的一居室之前能賣(mài)880萬(wàn)-950萬(wàn)之間，現(xiàn)在是600多萬(wàn)，接近700萬(wàn)。兩居室之前能賣(mài)950萬(wàn)-1050萬(wàn)，現(xiàn)在是800萬(wàn)-850萬(wàn)。”

小戶(hù)型房源憑借著低總價(jià)，向來(lái)是市場(chǎng)熱搶的“香餑餑”。但李騰稱(chēng)，現(xiàn)在德勝學(xué)區(qū)40多平方米的一居室，降到680萬(wàn)-690萬(wàn)元左右，降了接近200萬(wàn)元。他說(shuō)：“之前這種落戶(hù)一居室，是要搶著買(mǎi)的。”

李騰提供了一份他們公司制作的8月份德勝學(xué)區(qū)二手房成交明細(xì)，上面共列舉了30套房源，成交價(jià)低于業(yè)主報(bào)價(jià)幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)元的房源不在少數(shù)。例如，馬甸南村一套約73平方米、滿(mǎn)五不唯一的公房三居室，業(yè)主報(bào)價(jià)1238萬(wàn)元，成交價(jià)為1002萬(wàn)元；文聯(lián)宿舍一套約66平方米、滿(mǎn)五唯一的兩居室，業(yè)主報(bào)價(jià)1120萬(wàn)元，成交價(jià)為1015萬(wàn)元；六普坑三區(qū)一套78平方米、滿(mǎn)五唯一的三居室，業(yè)主報(bào)價(jià)1180萬(wàn)元，成交價(jià)為1080萬(wàn)元；人定湖西里一套約56平方米、滿(mǎn)五不唯一的兩居室，業(yè)主報(bào)價(jià)860萬(wàn)元，成交價(jià)為780萬(wàn)元。

他還稱(chēng)，也不是所有業(yè)主都降價(jià)，著急出售或者置換的業(yè)主會(huì)降價(jià)出售，不著急的業(yè)主就會(huì)等等。同時(shí)，不滿(mǎn)五年或者稅費(fèi)較高的房源，降幅高于滿(mǎn)五唯一的房子。上述成交明細(xì)中，也有一些房源的報(bào)價(jià)與成交價(jià)的價(jià)差低于50萬(wàn)元。

成交量有小幅回落

學(xué)區(qū)房降價(jià)也波及到其他區(qū)域，但降幅小于德勝學(xué)區(qū)。

郭明是西城區(qū)展覽路學(xué)區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他告訴中新經(jīng)緯客戶(hù)端，進(jìn)步小學(xué)屬于普通類(lèi)小學(xué)，之前周邊兩居室的成交價(jià)格接近800萬(wàn)元，現(xiàn)在的成交價(jià)不到700萬(wàn)元；展覽路小學(xué)相對(duì)更優(yōu)質(zhì)一些，周邊兩居室之前的價(jià)格在800萬(wàn)元以上，現(xiàn)在在770-780萬(wàn)元左右，總價(jià)降了幾十萬(wàn)。

“展覽路學(xué)區(qū)的房源降價(jià)小百萬(wàn)元的也有，但幅度肯定沒(méi)有德勝、月壇大，畢竟它們的價(jià)格也高，受政策影響最大。”郭明說(shuō)。西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)的價(jià)格變動(dòng)也較少，一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，最近成交房源的價(jià)格比之前降了幾十萬(wàn)元，整體變化不大，成交量則不如7月份之前。

從成交量上看，今年7、8月份西城區(qū)二手房的交易量已經(jīng)出現(xiàn)萎縮。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，7、8月(注：8月數(shù)據(jù)截至8月20日)西城區(qū)二手住房成交量分別為896套、623套，而在此前的3-6月，西城區(qū)二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月超過(guò)1000套，分別為1544套、1221套、1001套、1141套。不過(guò)，同為北京教育高地的東城區(qū)和海淀區(qū)，今年7、8月份的成交數(shù)據(jù)，與之前相比并無(wú)十分明顯的變化。

郭明稱(chēng)，展覽路學(xué)區(qū)的成交量雖有所下降，但還是有一定活躍度，“當(dāng)然，量多的前提是價(jià)格要降下來(lái)，價(jià)格高的話(huà)還是賣(mài)不動(dòng)?，F(xiàn)在展覽路13-14萬(wàn)元/平方米報(bào)價(jià)的房源是沒(méi)人買(mǎi)的，還是要降一點(diǎn)，差不多在12-13萬(wàn)元/平方米。”

價(jià)格與交易量下滑的背后，是家長(zhǎng)們對(duì)學(xué)區(qū)房擔(dān)憂(yōu)的加劇。

劉平是一位1歲孩子的媽媽?zhuān)恢痹诹粢獗本W(xué)區(qū)房的情況，但由于西城、海淀的價(jià)格已經(jīng)很高，加之手中資金未到位，她一直未出手。今年7月，德勝和月壇學(xué)區(qū)的學(xué)生被調(diào)劑到其他學(xué)區(qū)后，劉平變得更加猶豫，很怕踩雷。

“影響我們心態(tài)的也不止多校劃片這一個(gè)政策，最近的教育輪崗、整頓校外培訓(xùn)以及對(duì)其他行業(yè)的監(jiān)管，讓我覺(jué)得政府對(duì)教育改革、實(shí)現(xiàn)公平的決心很大。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的話(huà)，有點(diǎn)怕高位站崗。”她對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，他們決定再等等看。

抱有同樣心態(tài)的家長(zhǎng)不止劉平一個(gè)。張悅原計(jì)劃將位于石景山區(qū)三室一廳的住房賣(mài)掉，來(lái)?yè)Q一套西城區(qū)“老破小”兩居室甚至一居室，現(xiàn)在她決定“不折騰了”，“別犧牲了生活質(zhì)量，到頭來(lái)孩子也上不了名校，兩頭都落空。”數(shù)位受訪(fǎng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也稱(chēng)，當(dāng)前市場(chǎng)的觀(guān)望情緒濃厚。郭明說(shuō)：“也會(huì)客戶(hù)會(huì)問(wèn)我們的想法，但說(shuō)實(shí)話(huà)，我們也看不懂。”

學(xué)區(qū)房還值得買(mǎi)嗎？

其實(shí)，不僅僅是北京，近段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)許多一二線(xiàn)城市都出臺(tái)了與入學(xué)政策、學(xué)區(qū)房市場(chǎng)整頓相關(guān)的政策，引起了很大關(guān)注。學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格未來(lái)的走勢(shì)如何，成為市場(chǎng)爭(zhēng)議的熱點(diǎn)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受中新經(jīng)緯客戶(hù)端采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，學(xué)區(qū)房的價(jià)值更多體現(xiàn)在保證孩子能夠進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，但在教育資源均衡化的大趨勢(shì)下，其價(jià)值未來(lái)肯定會(huì)受到影響。“特別是一些‘老破小’房源，本身的居住價(jià)值較差，如果學(xué)區(qū)價(jià)值又進(jìn)一步弱化，那它會(huì)被有一定居住品質(zhì)追求的家庭所拋棄。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也稱(chēng)，受學(xué)生調(diào)劑、市場(chǎng)炒作預(yù)期下降的影響，類(lèi)似德勝這種頂級(jí)學(xué)區(qū)的價(jià)格受到挑戰(zhàn)，價(jià)格不可避免地要有調(diào)整。由于未來(lái)幾年德勝學(xué)區(qū)入學(xué)人數(shù)與學(xué)位緊張的矛盾依舊存在，價(jià)格或難有起色。

近日，北京將大比例促進(jìn)干部教師輪崗引發(fā)討論。郭毅認(rèn)為，從目前看，不管是此前的多校劃片還是如今的教師輪崗，更多的表現(xiàn)為一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)的教育均衡，這些政策會(huì)讓同一個(gè)學(xué)區(qū)、同一個(gè)行政區(qū)內(nèi)的教育資源更加平均。這類(lèi)政策反映到房?jī)r(jià)上，就是“削峰填谷”的作用，即拉平區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)。

西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)的上述受訪(fǎng)經(jīng)紀(jì)人也透露，該學(xué)區(qū)對(duì)口頂級(jí)小學(xué)的一些小區(qū)，當(dāng)前的售價(jià)有所下降，但對(duì)口實(shí)驗(yàn)二小涭水河分校的房源售價(jià)則略有抬升。據(jù)了解，在學(xué)生家長(zhǎng)眼中，實(shí)驗(yàn)二小涭水河分校的教學(xué)水平在金融街學(xué)區(qū)相對(duì)一般。他稱(chēng)，之前很多家長(zhǎng)都奔著特別好的學(xué)校去買(mǎi)房，就造成了生源大量增加并最終被調(diào)劑，所以現(xiàn)在不少家長(zhǎng)開(kāi)始瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)對(duì)口“中不溜”學(xué)校的房源，價(jià)格相對(duì)較低，未來(lái)也能享受到教育均衡的好處。

相比于還沒(méi)買(mǎi)入學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，已經(jīng)上車(chē)的家長(zhǎng)更為淡定。周峰2013年就買(mǎi)入了德勝學(xué)區(qū)的一套學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格僅為5萬(wàn)元/平方米左右。周峰對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，當(dāng)初買(mǎi)入這套房也不只是為了孩子上學(xué)，它的核心區(qū)位和成熟的配套也是重要影響因素，短期內(nèi)不擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)有大幅度下降。

郭毅也強(qiáng)調(diào)，教育均衡化不可能一蹴而就，可能需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期。從更長(zhǎng)期看，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格未來(lái)的走向，還要看教育資源均衡化的制度安排和實(shí)際落地情況。(應(yīng)采訪(fǎng)對(duì)象要求，李騰、郭明、劉平、張悅、周峰為化名。)