繼深圳、東莞和成都等城市之后，廣州也終于出臺二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制。2021年8月31日晚，廣州住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》（下稱“通知”）。
《通知》要求，對于成交活躍的熱點區(qū)域，以住宅小區(qū)為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格基礎(chǔ)上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格；房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺不得發(fā)布價格虛高的二手房源，并以參考價格作為業(yè)務(wù)開展依據(jù)。
自從今年2月深圳推出二手房參考價機(jī)制以來，全國多座城市紛紛通過這一機(jī)制將調(diào)控范圍深入至二手房。這些城市在一二手聯(lián)動調(diào)控的作用下，曾經(jīng)短期漲幅過快的二手房成交逐漸回歸理性，泡沫化趨勢也逐漸被終結(jié)。
調(diào)控“意料之中”
廣州出臺二手住房參考價格發(fā)布機(jī)制是意料之中的調(diào)控。
2021年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談廣州等5個城市政府負(fù)責(zé)人，要求充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實扛起城市主體責(zé)任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。
被約談之后，廣州在房地產(chǎn)調(diào)控上不斷升級、打補(bǔ)丁。
從數(shù)據(jù)面來看，廣州將二手房納入調(diào)控范圍也有其必要性。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前7個月，在四座一線城市中，廣州是新房、二手房同比漲幅均為最高的城市，新房達(dá)到10.9%，二手房則達(dá)到了12.2%。而根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年上半年，廣州二手房成交75212套，較同期增長57.2%，成交量為近四年同比最高。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“從統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價指數(shù)來看，廣州新房和二手房的同比漲幅都是靠前的，這也是為何今年以來廣州頻頻收緊調(diào)控的重要原因，而在近幾個月新房價格指導(dǎo)逐漸明晰之后，二手房市場的價格預(yù)期管理被提上議程也不讓人意外。”
在《通知》發(fā)布的同時，廣州市住房研究中心隨即發(fā)布《首批熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格表》。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者對比涉及的96個住宅小區(qū)官方參考價格與最新成交價格，多數(shù)住宅小區(qū)價格的參考價要遠(yuǎn)低于成交價，最為明顯的是天河CBD珠江新城的多數(shù)小區(qū)參考價均未到10萬/平方米，而實際成交與掛牌價都至少在14萬/平方米左右。
例如，中海花城灣目前鏈家的參考均價為17.5萬元/平方米，而官方的參考價格僅為9.3萬元/平方米。
廣州中原項目總經(jīng)理黃韜在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時稱，“第一批僅列出96個住宅小區(qū)，未來還會有第二批第三批住宅小區(qū)納入價格管控。由于第一批是熱點成交區(qū)域，起到警示作用，才會出現(xiàn)參考價與成交價價差較大的情況，預(yù)計第二批第三批不會出現(xiàn)如此大的價差。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房指導(dǎo)價的意義在于，“引導(dǎo)業(yè)主和中介掛牌價，斬斷掛牌價推動買家市場預(yù)期，拉動成交價上漲的循環(huán)；市場失靈的情況下，以政府有為之手，給市場提供合理價格信號，代替不合理、非理性價格信號；控制二手房價格，引導(dǎo)新房價格，并為新房限價提供合理預(yù)期；以參考價推動二手房市場去杠桿，降低資金對房價的拉動作用。”
關(guān)于未來廣州二手樓市發(fā)展?fàn)顩r，肖文曉表示，“近幾個月廣州二手房市場已經(jīng)有所降溫，成交量也由此前的一萬余套縮減至八千余套，此番通知出臺，勢必加速調(diào)整，預(yù)計短期內(nèi)成交量或會大幅萎縮。”黃韜則指出，短期內(nèi)二手房成交量大幅下降，必定導(dǎo)致成交價格變動，但預(yù)計成交價格在3個月后才會有明顯回落。
過往成效顯著
在廣州建立二手房參考價發(fā)布機(jī)制之前，全國已有過十座城市也同樣出臺了這一機(jī)制對二手房進(jìn)行調(diào)控。盡管在推出之初，市場對其能夠起到的效果意見不一，但從市場反饋的效果來看，這一政策的威力不可小覷。
能夠起到作用的原因在于，這一機(jī)制并非僅是參考意義，它可以作用于中介、銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)，二手住房交易參考價格是它們開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。例如，中介機(jī)構(gòu)按照參考價對二手房進(jìn)行掛牌，高于參考價的需要撤牌；銀行也需要以參考價作為貸款評估價等。
以出臺這一機(jī)制最早的深圳為例，其目前二手房成交已經(jīng)跌入冰點。今年2月，深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了深圳3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價格。
據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)3313套（含自助），其中，二手住宅過戶2557套，環(huán)比下跌1%，同比大跌81%。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)也顯示，2021年上半年深圳二手住宅成交28442套，同比下降35.4%。
一名深圳龍崗區(qū)的中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“深圳二手房成交量8月歷史性跌破2000套，二手房成交周期變長。部分地區(qū)業(yè)主價格下調(diào)，客戶看房大部分奔著撿漏而來。按目前的行情來看，買方占據(jù)了絕對的上風(fēng)。未來，二手房市場會回歸理性，橫盤期預(yù)計長達(dá)2年，交易量短期內(nèi)不會有太大的上升，量價齊跌。”
上海則于今年7月開始實施二手房源價格核驗政策，沒有通過價格核驗的房源不予發(fā)布，并于8月發(fā)布“三價就低”政策。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海發(fā)布二手房價格核驗政策后，成交量開始下跌。2021年7月，上海二手房成交面積196.7萬平方米，同比下降17.68%．環(huán)比下降13.7%。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道此前報道，2021年7月底以來，上海不少中介門店成交僅有1、2套，甚至零套。
肖文曉分析稱，“由于參考價和市場價有較大差異，買賣雙方圍繞價格的博弈最終會演變成市場濃郁的觀望氣氛，大幅挫傷交易量。由于買方有調(diào)控的加持，經(jīng)過一段時間的橫盤之后，部分急售的業(yè)主就有可能會降低價格預(yù)期，所以參考價的發(fā)布對于市場預(yù)期的改變確實是有作用的，其中的關(guān)鍵點就在于中介和銀行等利益相關(guān)方會否嚴(yán)格按照參考價落實管理。”
以廣州的情況來看，銀行機(jī)構(gòu)已經(jīng)迅速對這一政策作出響應(yīng)。據(jù)南方 ，民生銀行廣州分行表示，該行廣州地區(qū)二手住房按揭抵押物價值核定一直按照“評估價格和網(wǎng)簽交易價格孰低”的原則執(zhí)行，這是廣州二手房參考價出臺之后，首個公布的商業(yè)銀行房貸評估細(xì)則。
李宇嘉也認(rèn)為，“二手房參考價不是短期調(diào)控要求，而是長效機(jī)制建設(shè)的必然。今年4月，住建部約談廣州，就明確提到，強(qiáng)化二手房交易管理，而從深圳、上海、成都、西安的調(diào)控可以發(fā)現(xiàn)，二手房指導(dǎo)價機(jī)制，都是發(fā)生在住建部調(diào)研督導(dǎo)之后。監(jiān)管系統(tǒng)和參考價是二手房監(jiān)管的重要長效機(jī)制和基礎(chǔ)設(shè)施。”
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