記者 董添

上市房企半年報(bào)顯示，不少房企拿地方式呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，除了“招拍掛”外，還通過(guò)與其他公司合作、城市更新、與政府及企業(yè)合作、兼并收購(gòu)等方式，積極拓展優(yōu)質(zhì)土地資源。日前，多地集中供地陸續(xù)返場(chǎng)，第二輪集中土拍規(guī)則全新升級(jí)。從升級(jí)后的集中供地模式看，房企通過(guò)集中拿地的利潤(rùn)水平仍受限較大。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著舊改市場(chǎng)機(jī)會(huì)增加，房企多元化拿地或成為趨勢(shì)，如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，利潤(rùn)有望增加。但相比招拍掛市場(chǎng)，多元化拿地的成分和后期運(yùn)作都比較復(fù)雜，更考驗(yàn)房企的區(qū)域深耕能力。

呈多元化趨勢(shì)

從拿地態(tài)度上看，房企表態(tài)普遍趨于謹(jǐn)慎。頭部企業(yè)里，碧桂園在半年報(bào)中指出，面對(duì)新挑戰(zhàn)及市場(chǎng)變化所帶來(lái)的機(jī)遇，集團(tuán)將矢志堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，保證建筑質(zhì)量和安全，審慎、務(wù)實(shí)地補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地，強(qiáng)化合同銷(xiāo)售及回款，以保障經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資回報(bào)率的良好表現(xiàn)。

融創(chuàng)中國(guó)此前稱(chēng)，公司將充分發(fā)揮多元拿地優(yōu)勢(shì)，審慎獲取優(yōu)質(zhì)土地。持續(xù)推進(jìn)“城市共建”戰(zhàn)略，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)合作能力和品牌優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)合作項(xiàng)目落地；同時(shí)也將密切關(guān)注集中供地政策的推行和帶來(lái)的影響，審慎把握公開(kāi)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，當(dāng)前，房企拿地方式呈現(xiàn)多元化，這和“招拍掛”出讓規(guī)則要求增多、房企資金普遍緊張等有關(guān)。對(duì)于舊改來(lái)說(shuō)，由于當(dāng)前進(jìn)入到存量時(shí)代，舊改的機(jī)會(huì)明顯增多，獲得土地項(xiàng)目后，若開(kāi)發(fā)得當(dāng)，盈利空間可期。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，強(qiáng)監(jiān)管要求下，部分房企經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了較多新問(wèn)題。對(duì)于部分經(jīng)營(yíng)情況尚可的房企而言，通過(guò)并購(gòu)?fù)谐鍪鄣牡貕K，可以獲得一些優(yōu)質(zhì)的、性?xún)r(jià)比高的土地項(xiàng)目，也有助于利潤(rùn)的囤積。從勾地模式看，目前直接勾地的方式越來(lái)越少，隨著土地招拍掛模式更加公開(kāi)透明，憑借傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)如配建酒店項(xiàng)目來(lái)勾地的方式，顯然空間更小，類(lèi)似模式目前很多房企都放棄了。

各有利弊

東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長(zhǎng)龍對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，相對(duì)于舊改、并購(gòu)、勾地的拿地模式，集中供地最大優(yōu)點(diǎn)是市場(chǎng)化獲取，遺留問(wèn)題少，缺點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)壓力大，拿地成本比較高。

“舊改的優(yōu)點(diǎn)是獲取土地的渠道通暢，資金返還與支付有政策依據(jù)。因?yàn)榍捌谕度氪蟮脑?，政府?huì)充分考慮開(kāi)發(fā)商的利益，綜合拿地成本相對(duì)較低。缺點(diǎn)是前期資金占用過(guò)大，控地過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)不可控難解決的政策、現(xiàn)場(chǎng)等問(wèn)題，導(dǎo)致供地周期過(guò)長(zhǎng)甚至供不出土地，讓前期的投資無(wú)法及時(shí)收回或損失，很多房企在這方面是有深刻體驗(yàn)的。”胡長(zhǎng)龍指出。

針對(duì)并購(gòu)拿地方式，胡長(zhǎng)龍指出，并購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是能充分在市場(chǎng)上進(jìn)行選擇，能遇到較好質(zhì)量的項(xiàng)目，也能運(yùn)用好公司的資本運(yùn)作能力，運(yùn)用一部分財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)杠桿。缺點(diǎn)是帶“病”項(xiàng)目會(huì)比較多，導(dǎo)致后期的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)很難順利進(jìn)行，很多問(wèn)題是在并購(gòu)期無(wú)法完全發(fā)現(xiàn)的，這對(duì)投資并購(gòu)團(tuán)隊(duì)的要求特別高。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，舊改由于對(duì)土地前期介入較深，因此相比于招拍掛拿地，其利潤(rùn)整體會(huì)較高，但同時(shí)資金回報(bào)率周期也較長(zhǎng)，因此對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力、資金實(shí)力要求較高。收并購(gòu)相對(duì)于招拍掛拿地，優(yōu)勢(shì)是切入成本低、交易模式彈性大，但隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也較高，若是前期盡調(diào)不充分，較容易出現(xiàn)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，容易變成沉淀資產(chǎn)。勾地對(duì)房企來(lái)說(shuō)，主要意義在于深耕城市，建立糧倉(cāng)型大盤(pán)項(xiàng)目，是拓展規(guī)模的方法之一，但同時(shí)勾地成功的必要因素是滿(mǎn)足政府的需求，如招商需求、配套建設(shè)需求等，因此對(duì)房企的資源整合能力要求相對(duì)較高。

綜合實(shí)力是關(guān)鍵

近日，多地集中供地陸續(xù)返場(chǎng)，第二輪集中土拍規(guī)則全新升級(jí)。各地紛紛出臺(tái)了“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)、禁“馬甲”、現(xiàn)房銷(xiāo)售、競(jìng)配建調(diào)整、溢價(jià)率上限下調(diào)等諸多新規(guī)，地價(jià)已進(jìn)入全面管控的階段。

融創(chuàng)中國(guó)孫宏斌表示，近期全國(guó)22城第二輪集中供地有很多城市陸續(xù)調(diào)整了土拍規(guī)則，其目的是把地價(jià)控制住，意在降低整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。“有些企業(yè)壓力很大，出了一些問(wèn)題，可能是公司在買(mǎi)地、布局、產(chǎn)品上出了問(wèn)題，并不是政策造成的。當(dāng)然，相關(guān)政策的出臺(tái)會(huì)帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的洗牌，隨著調(diào)控的進(jìn)行，優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)勢(shì)會(huì)慢慢顯現(xiàn)出來(lái)，這是一個(gè)長(zhǎng)期的持續(xù)過(guò)程。”

“第二次集中供地并沒(méi)有改變開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)降低的趨勢(shì)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

針對(duì)多元化拿地的可行性，張大偉指出，舊改肯定有機(jī)會(huì)，但大部分企業(yè)是很難指望舊改拿地的。房企要想通過(guò)舊城改造等方式拿地，需要持續(xù)深耕區(qū)域才可以，否則拿地難度很大，且不利于后期開(kāi)發(fā)。張大偉稱(chēng)，集中供地因?yàn)橥恋鼗径际莾舻兀苑科箝_(kāi)發(fā)難度小，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)肯定激烈。招拍掛的競(jìng)爭(zhēng)力度加大后，大部分企業(yè)都在嘗試多元化拿地，但多元化拿地同樣也存在很多風(fēng)險(xiǎn)，比如舊改項(xiàng)目通常位于市中心，面臨搬遷、新建項(xiàng)目限高、限建等一系列問(wèn)題。

潘浩則認(rèn)為，隨著集中供地的土拍規(guī)則優(yōu)化升級(jí)，對(duì)房企的綜合實(shí)力要求更高。近期，集中供地城市土拍規(guī)則升級(jí)，中小規(guī)模房企、本土房企均有機(jī)會(huì)競(jìng)地成功，市場(chǎng)呈現(xiàn)多元競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)質(zhì)地塊依然會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈。在此背景下，舊改與勾地等土地市場(chǎng)會(huì)更受房企關(guān)注。