8月23日，山東聊城發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出自9月1日起實(shí)行商品住房?jī)r(jià)格限控，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款監(jiān)管等調(diào)控措施。

實(shí)際上，8月份以來，包括義烏、金華、衢州等三四線城市也發(fā)布政策，紛紛加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。而在此前住建部約談的銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城中，大多數(shù)都為三四線城市，這也被市場(chǎng)認(rèn)為是調(diào)控下沉的強(qiáng)烈信號(hào)。

“調(diào)控逐漸下沉到三四線城市，其實(shí)也是因?yàn)榇祟惓鞘忻媾R一些新的情況，尤其是房?jī)r(jià)炒作等現(xiàn)象比較多。所以類似下沉也說明調(diào)控不斷細(xì)化，不斷發(fā)現(xiàn)新問題。當(dāng)前一些東部三四線城市確實(shí)有各類炒作，包括一些重點(diǎn)地級(jí)市和百強(qiáng)縣。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)分析稱。那么，三四線城市到底出現(xiàn)了什么新情況？以致受到監(jiān)管層的重視。

快速升溫的樓市與地市

“一房難求，買房還要找關(guān)系，在售項(xiàng)目普遍捆綁車位與儲(chǔ)藏室加價(jià)銷售。”“新盤半小時(shí)內(nèi)售罄。” “開始收取30萬元茶水費(fèi)，并提出全款優(yōu)先購房。”這不是一二線城市的場(chǎng)景，而是部分三四線城市近期的真實(shí)寫照。

受一二線城市密集調(diào)控、重點(diǎn)城市“集中供地”和房企金融端趨緊等因素影響，部分房企下沉至“法外之地”的三四線城市。疊加疫情后的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，導(dǎo)致近期部分三四城市樓市快速升溫。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的各月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)梳理后發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)州新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)已連漲長(zhǎng)達(dá)17個(gè)月，蚌埠二手住宅價(jià)格指數(shù)連漲16個(gè)月，泉州新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)連漲15個(gè)月。此外，溫州、九江等三四線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)均已連漲至少7個(gè)月。

單從價(jià)格來看，長(zhǎng)三角地區(qū)的義烏，無疑是房?jī)r(jià)高企的典型代表。據(jù)全國(guó)房?jī)r(jià)行情顯示，截至2021年8月31日，義烏均價(jià)為29524元/平方米，近三萬元的均價(jià)水平，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過許多二三線城市。

與義烏相距130多公里的衢州，樓市也呈現(xiàn)出火熱的態(tài)勢(shì)。盡管房?jī)r(jià)不如義烏高，但當(dāng)?shù)氐淖》啃枨笤谝咔檫^后開始集中釋放， 2021年以來量?jī)r(jià)齊升。在全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)上，衢州市2021年7月的掛牌價(jià)為18585元/平方米，與成都和西安同期的掛牌價(jià)幾乎持平。

根據(jù)克而瑞一項(xiàng)調(diào)研報(bào)告，衢州當(dāng)?shù)夭环τ心芰θ钯彿康母纳瓶腿海?ldquo;典型如柯城西區(qū)，市場(chǎng)一房難求，買房還要找關(guān)系，在售項(xiàng)目普遍捆綁車位與儲(chǔ)藏室加價(jià)銷售。”

無獨(dú)有偶，常州金壇樓市也是一房難求。從克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，2021年前5月金壇區(qū)商品住宅成交面積為59.4萬平方米，同比增長(zhǎng)118%，較2019年同期增長(zhǎng)151%。全區(qū)預(yù)售價(jià)最高的中海翠語江南首開半小時(shí)內(nèi)售罄，乾亨當(dāng)代府和江東錢塘映象更是“一房難求”。部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)收取30萬元茶水費(fèi)，并提出全款優(yōu)先購房的要求。

另一方面，自2020年起，萬科、萬達(dá)、新城、碧桂園、中海等品牌房企紛紛密集進(jìn)駐三四城市。隨著這些品牌房企的密集進(jìn)駐，土地市場(chǎng)也開始熱浪滾滾。

近日，仁恒以樓板價(jià)15951元/平米在江陰競(jìng)得一宅地，成為該地新的“單價(jià)地王”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，南通、常州、金華、淮安等多個(gè)三四線城市在7月均有集中拍地，成交量也均超過了100萬平方米。其中，常州市區(qū)推出的7宗雙限宅地，吸引了包括中海、保利、金地在內(nèi)的眾多房企競(jìng)拍，最終全部觸頂搖號(hào)。而在此之前，惠州、泉州、宿遷等城市也均出現(xiàn)超100%溢價(jià)率成交地塊的現(xiàn)象。其中，武漢地產(chǎn)于3月便以總價(jià)30億元、樓板價(jià)高達(dá)3.6萬元拿下義烏一塊宅地，并創(chuàng)下該地土拍的新紀(jì)錄。

某知名品牌房企負(fù)責(zé)人表示，“如今很多開發(fā)商投資的總原則是，哪里有銀行信貸額度，就去哪里。他們的核心訴求是，要首先力?，F(xiàn)金流的安全，而非利潤(rùn)。

而一般品牌房企進(jìn)入三四線后，銀行大多會(huì)為其預(yù)留貸款額度。而三四線這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)于房企來說，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。除了碧桂園、恒大、中梁外，今年萬科、中海、保利、金茂等房地產(chǎn)企業(yè)也快速下沉周邊三四線搶地，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)“內(nèi)卷”。

超20城舉起調(diào)控大棒

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有佛山、東莞、惠州、金華、義烏、溫州、嘉興、無錫、常州、湖州、南平、鎮(zhèn)江、南通、衢州、聊城等近20余個(gè)三四線城市先后加碼了房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)調(diào)控政策。此外，淄博、開封、珠海、柳州、黃山、淮南、永州、咸寧等城也進(jìn)一步規(guī)范了企業(yè)誠(chéng)信建設(shè)。

8月24日，溫州迎來樓市新政。該市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住宅銷售管理的通知》規(guī)定，嚴(yán)格控制土地溢價(jià)率和樓面地價(jià)。在新房銷售方面，規(guī)定熱點(diǎn)樓盤必須采取公證機(jī)構(gòu)主持的公開搖號(hào)方式；在二手房方面，要求對(duì)熱點(diǎn)住宅小區(qū)二手住房交易價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

同月，義烏也加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)，加強(qiáng)商品住宅品質(zhì)管控等。其中，在調(diào)整住宅限售方面，要求新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。

此前，衢州這座房?jī)r(jià)逼近二線城市的四線“小山城”也再次升級(jí)了調(diào)控政策。新政從實(shí)行限購管理、擴(kuò)大限售范圍、加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)、建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制和規(guī)范二手住房房源信息發(fā)布五方面入手，進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)過快上漲。

值得注意的是，在房?jī)r(jià)“限漲”的大背景之下，最近岳陽住建局發(fā)布了“限跌令”。“限跌令”要求新建商品住房銷售價(jià)格備案以后，實(shí)際成交價(jià)格就不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%。6個(gè)月后才能申請(qǐng)調(diào)整，否則將不能網(wǎng)簽。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份岳陽新建商品住宅價(jià)格、二手住宅價(jià)格分別環(huán)降0.7%、0.6%，為70城中跌幅較多的城市。

由此可見，一些三四線城市在大力發(fā)展房地產(chǎn)后，造成當(dāng)?shù)刈》抗?yīng)量過大，脫離了實(shí)際住房需求，導(dǎo)致去庫存壓力加大，進(jìn)而引發(fā)樓盤大幅降價(jià)等營(yíng)銷亂象。樓市調(diào)控強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展才是管理層最希望看到的結(jié)果。因此，“防大漲”和“防大跌”都是未來房地產(chǎn)的調(diào)控方向。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，今年持續(xù)的政策管控，已經(jīng)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨穩(wěn)向好，炒作的現(xiàn)象少了很多。而溫州、義烏、衢州等城市進(jìn)一步收緊調(diào)控政策，可以說是下半年一些重點(diǎn)三四線城市政策升級(jí)的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)三四線城市后續(xù)相關(guān)調(diào)控城市數(shù)量將繼續(xù)增加。尤其是“三道紅線”后，部分房企為了規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)，紛紛到此類城市拿地，導(dǎo)致地塊競(jìng)拍非常激烈，這都是后續(xù)調(diào)控所需積極關(guān)注的內(nèi)容。同時(shí)，這些城市也需在土地供應(yīng)等方面發(fā)力，以更好改善此類城市的供求關(guān)系，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。