2021年，簌簌冷風(fēng)從房企身邊刮過，拿地難、賣房更難，房地產(chǎn)一度逼近“青銅時(shí)代”。但賺錢越來越難的同時(shí)，早年間從地產(chǎn)分拆出來的物業(yè)公司，卻成為當(dāng)下“一枝獨(dú)秀”的存在，業(yè)績表現(xiàn)齊齊吊打地產(chǎn)開發(fā)。
2020年行業(yè)營收前十陣營的選手，在今年上半年依然保持了強(qiáng)勁的增長勢頭。碧桂園服務(wù)（06098.HK）收入同比增長84.3%，雅生活服務(wù)（03319.HK）收入同比增長56.1%、中海物業(yè)（02669.HK）同比增長50.72%，保利物業(yè)（06049.HK）同比增長43.1%，綠城服務(wù)（02869.HK）同比增長27.2%……
在各家業(yè)績會(huì)上，物管公司同樣野心滿滿，紛紛制定規(guī)模增長目標(biāo)，除了承接地產(chǎn)母公司的項(xiàng)目，還要加大第三方拓展力度，將業(yè)務(wù)觸角從社區(qū)走向城市。還有多家房企，將包括物管在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，定性為千億量級的大賽道，未來或有望與房開并駕齊驅(qū)。
“現(xiàn)在物管行業(yè)仍處于黃金時(shí)期，搶規(guī)模是我們的第一任務(wù)，形成規(guī)模效應(yīng)后，便可提高人效、降低管理成本、提高利潤。”有上市物企人士告訴第一財(cái)經(jīng)。
不過，從各物企年報(bào)可見，雖然規(guī)模與營收水漲船高，但要論“轉(zhuǎn)型”成功，還為時(shí)尚早。規(guī)模擴(kuò)張期，大量標(biāo)的有待消化，毛利率被拉低是階段性必經(jīng)之路。此外，傳統(tǒng)物業(yè)管理方式必定會(huì)遇到天花板，而對增值服務(wù)、城市空間的探索，物業(yè)公司還只是“小學(xué)生”。
跑馬圈地?fù)纹饦I(yè)績
規(guī)模增長是物管行業(yè)仍處于業(yè)績增長的根本原因。
日前，碧桂園服務(wù)公布2021年上半年業(yè)績，期內(nèi)總收入約115.6億元，同比增長約84.3%，達(dá)到去年全年?duì)I收近四分之三的水平。在這超百億營收中，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)收入51.72億元，同比增長30.55%；城市服務(wù)收入20.95億元，同比增長5510.12%。
龍頭大哥遙遙領(lǐng)先，其他選手也不甘落后。報(bào)告期內(nèi)，雅生活上半年錄得收入62.47億元，同比增長56.1%；綠城服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入為人民幣55.96億元，同比增長27.2%；招商積余實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入47.79億元，同比增長23.56%；中海物業(yè)營收42.96億港元，同比增長50.72%。
上述幾家營收大戶，要么背靠規(guī)模龐大的地產(chǎn)商，要么加大力度收并購，均通過做大規(guī)模提升業(yè)績。
以碧桂園服務(wù)為例，截至6月30日，該公司擁有物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積約6.4億平方米，合同管理面積約12.1億平方米。其中，由藍(lán)光嘉寶貢獻(xiàn)的面積分別為1.3億平方米和2.2億平方米； “三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積及合同管理面積，均為約0.9億平方米。
“這半年我們的規(guī)模在不斷擴(kuò)大。”在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，管理層表示，就目前而言，碧桂園服務(wù)仍然是行業(yè)的排頭兵，物管行業(yè)仍處于政策全力支持和幫扶的狀態(tài)。如果說有變化的話，碧桂園服務(wù)應(yīng)該說在持續(xù)變好、變強(qiáng)，變成真正的世界第一。
上一個(gè)說要“沖擊第一”的選手，還是恒大物業(yè)。年初，恒大物業(yè)立下“軍令狀”，令資本市場甚是沸騰。只不過，囿于母公司的資金危機(jī)，恒大物業(yè)正在被擺上貨架，恒大集團(tuán)有意出售其部分權(quán)益。但恒大物業(yè)的業(yè)績依然搶眼，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入52.3億元，較2020年同期上升76.3%。
貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，碧桂園服務(wù)之所以成為“歷史上首家年中突破百億營收”的物企，一是受益于母公司的項(xiàng)目儲(chǔ)備，有效保障其業(yè)績增長；二是去年下半年收購滿國與東飛等物企，帶動(dòng)城市服務(wù)業(yè)務(wù)增長，成為第二大收入來源；三是通過收并購與外拓等提高第三方占比。
“在資本擴(kuò)張期，必須搶規(guī)模，這是很難繞開的行業(yè)成長規(guī)律。”一家上市物企人士告訴記者，只有把規(guī)模做上去，才能形成正循環(huán)，降低管理成本，進(jìn)而提升利潤。另一方面，資本市場對物企的估值仍遵循規(guī)模邏輯，確定的規(guī)模增長，背后是較為確定的業(yè)績兌現(xiàn)。
那些規(guī)模增幅不及預(yù)期的公司，則被市場毫不猶豫潑去冷水。年初，綠城服務(wù)管理層提出，今年新拓展面積要在1.5億平方米以上，不過其上半年僅新增在管面積約4680萬平方米，完成率31%。為此，摩根大通隨即下調(diào)了綠城服務(wù)的目標(biāo)價(jià)，評級定為“減持”。
毛利率下降的“陣痛期”
雖然“蛋糕”越做越大，但當(dāng)下物企正普遍遭遇毛利率“陣痛期”。
報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)的整體毛利率由去年同期約37.2%下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至約33.4%，其中城市服務(wù)分部毛利率同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至約19.3%。該公司稱，毛利率下降的原因，系城市服務(wù)并表、疫情社保減免政策取消等偶發(fā)性因素的影響。
實(shí)際上，碧桂園服務(wù)面臨的絕非單純的“偶發(fā)性因素”，而是行業(yè)在急速擴(kuò)張期必然出現(xiàn)的問題。
中海物業(yè)對此講得坦白。報(bào)告期內(nèi)，中海物業(yè)毛利率為16.07%，同比減少了1.89個(gè)百分點(diǎn)，系上市以來的最低水平。其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利率從去年的16.2%降至今年的13.8%，增值服務(wù)毛利率從24.4%降至21.1%。
對此管理層在業(yè)績會(huì)上稱，外部原因方面，新冠疫情導(dǎo)致物料、人工費(fèi)支出增加，且今年無相應(yīng)補(bǔ)貼政策；物管行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型，人工成本和物料價(jià)格都在高位運(yùn)行，但物業(yè)費(fèi)的市場化定價(jià)機(jī)制進(jìn)展緩慢；外拓入賬項(xiàng)目較多，且毛利率低于原有項(xiàng)目，需要時(shí)間磨合。
保利物業(yè)、招商積余、雅生活等頭部物企均面臨類似問題。最近三年，招商積余的毛利率一直呈下降趨勢，今年上半年，該公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為10.58%，較上年同期的11.23%再度下降0.65個(gè)百分點(diǎn)；期內(nèi)，歸屬于上市公司股東凈利潤為2.48億元，凈利率僅5.19%。
保利物業(yè)上半年毛利率約為20.0%，較2020年同期減少約0.4個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)悉，管理層在業(yè)績會(huì)上稱，如果說房地產(chǎn)行業(yè)在講制造業(yè)發(fā)展的精益運(yùn)營，那么物管行業(yè)很早就進(jìn)入這個(gè)階段。從行業(yè)以及保利物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來看，人工成本基本上每年上漲10%左右。
“從北美物業(yè)管理服務(wù)公司FirstService的發(fā)展路徑看，收并購快速拓展規(guī)模后，這家公司通過拓展高毛利的增值服務(wù)，抵消了大量物業(yè)收購帶來的短期低毛利率沖擊，維持了平穩(wěn)的利潤率水平，增值服務(wù)逐步成為其第二增長極。”有業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)在國內(nèi)物企走的也是類似路子。
以碧桂園服務(wù)為例，年初該公司制定了“五年規(guī)劃”，即到2025年要實(shí)現(xiàn)千億營收，收入和利潤的年復(fù)合增長率都要超過50%。具體而言，傳統(tǒng)物業(yè)管理營收達(dá)500億元，增值服務(wù)達(dá)到300億元，商業(yè)與商寫突破150億元，城市服務(wù)突破200億元。
不過，對物業(yè)公司未來幾年的發(fā)展，仍要“謹(jǐn)慎樂觀”。“城市服務(wù)是一項(xiàng)藍(lán)海業(yè)務(wù)，但目前不管是物業(yè)企業(yè)還是政府，都處在探討、試水、摸索的過程中，沒有成型的模式。”碧桂園服務(wù)管理層稱，有些正在跟進(jìn)的項(xiàng)目甚至一年半都無法落地。
增值服務(wù)的轉(zhuǎn)型同樣需要探索。“公司的增值服務(wù)戰(zhàn)略思路是通過物業(yè)場景，實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)跨賽道發(fā)展，從而逐漸打開天花板。”但是，增值服務(wù)的成長模型是什么、重點(diǎn)布局哪些領(lǐng)域、如何形成核心能力，這對擅長收收物業(yè)費(fèi)的公司來說，并不是一個(gè)簡單的問題。
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