競(jìng)買規(guī)則調(diào)整緊扣“穩(wěn)房?jī)r(jià)”目標(biāo)。

最近一段時(shí)間，多城第二批集中供地在“急剎車”后，正陸續(xù)“返場(chǎng)”。《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，8月29日，深圳重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。盡管其涉及的出讓地塊數(shù)量不變，仍為22宗，但出讓條件卻進(jìn)一步優(yōu)化。

具體來看，一、在健全市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制上，要求本批次用地競(jìng)買申請(qǐng)人須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)(聯(lián)合競(jìng)買的，聯(lián)合各方均應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì))。同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，參與本批次用地競(jìng)買最多可競(jìng)得3宗用地(含聯(lián)合競(jìng)買)；二、在合理限定土地溢價(jià)方面明確，在保持掛牌起始價(jià)不變的基礎(chǔ)上，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后，個(gè)別地塊直接采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，其余用地采用“競(jìng)自持租賃住房+搖號(hào)”方式確定競(jìng)得人；三、在強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”上特別指出，本批次用地普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等；除此之外，此次公告還在嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)地資金審查機(jī)制，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地以及強(qiáng)化企業(yè)信用約束等方面予以調(diào)整優(yōu)化。

事實(shí)上，結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控的“三穩(wěn)”目標(biāo)來看，土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)行業(yè)的前端，不僅最能體現(xiàn)調(diào)控的力度，更會(huì)在很大程度上直接影響房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

例如，作為樓市調(diào)控政策的重要組成部分，今年年初，自然資源部明確要求22個(gè)城市住宅用地要實(shí)現(xiàn)“兩集中”，從而達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、降預(yù)期的目的。不過，從首批集中土拍結(jié)果看，不僅“高溢價(jià)”及“地王”地塊頻現(xiàn)，部分城市的土地市場(chǎng)熱度更是不降反升。在此背景下，伴隨著政策面和監(jiān)管部門的多次“喊話”，自進(jìn)入下半年以來，多城先后升級(jí)樓市調(diào)控政策，且在內(nèi)容上更是高度聚焦土地市場(chǎng)。

不僅如此，在第二批集中供地的“窗口期”，出于“穩(wěn)地價(jià)”的考慮，日前，包括深圳、福州、蘇州、長(zhǎng)沙、青島、杭州、天津、上海、濟(jì)南、惠州等多個(gè)熱點(diǎn)城市已相繼暫?；蜓悠诹送恋爻鲎?。從其給出的理由看，主要與競(jìng)買規(guī)則的調(diào)整有關(guān)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，最近一段時(shí)間，深圳、杭州、青島、南京、合肥等地的第二批集中土地出讓已陸續(xù)“返場(chǎng)”。從調(diào)整后的競(jìng)買規(guī)則看，亦主要落腳于調(diào)整競(jìng)買人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求、降低地塊溢價(jià)率、強(qiáng)化房地價(jià)聯(lián)動(dòng)以及嚴(yán)格購(gòu)地資金審查等內(nèi)容。

如杭州提出，一般地塊溢價(jià)率上限由20%調(diào)整為15%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%；出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人；同時(shí)，明確競(jìng)買企業(yè)的購(gòu)地資金五個(gè)“不得”等；再比如青島提出，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買，高新區(qū)的溢價(jià)率限制在15%以內(nèi)，對(duì)違規(guī)房企設(shè)置3年禁拍懲罰等。

“土地市場(chǎng)已成為各城市跟進(jìn)調(diào)控的主要方向。”克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，從目前部分城市已公布的集中土拍規(guī)則調(diào)整看，預(yù)計(jì)“控實(shí)際地價(jià)”將成為熱點(diǎn)城市接下來在土地側(cè)調(diào)控的主力方向。