8月26日，廣州、杭州等地同時(shí)發(fā)布第二批集中供地掛牌出讓公告。相較于第一次集中供地，兩地從地塊競(jìng)買人的資格要求、購(gòu)地資金來(lái)源、出讓方式等方面進(jìn)行了調(diào)整。而從此前合肥、南京、成都等熱點(diǎn)城市相繼公布的第二輪集中供地公告來(lái)看，也均從上述幾方面進(jìn)行了升級(jí)。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，首輪集中供地中部分城市的土地溢價(jià)高、頭部企業(yè)拿地占比高，有違政策初衷，各城市第二輪集中供地的拍地規(guī)則有所調(diào)整就不難理解。

“特別是土拍資金來(lái)源、馬甲情況不一致等，存在擾亂秩序推高房?jī)r(jià)的情況。而在房?jī)r(jià)嚴(yán)控的背景下，很多城市要么土地價(jià)格控制不住，要么變相增加了房企成本，而房企隱形成本的增加最終也會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里。”

“偷工減料”能防住嗎？

“競(jìng)品質(zhì)”將成為新一輪集中供地的焦點(diǎn)。

具體來(lái)看，杭州首次在十城區(qū)推出“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，采取一次性公告和線下“競(jìng)品質(zhì)”、線上“競(jìng)地價(jià)”兩階段操作方式，且試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，通過(guò)竣工備案等驗(yàn)收手續(xù)并通過(guò)政府組織的履約監(jiān)管核驗(yàn)后方可銷售。

合肥包河區(qū)BH202105號(hào)和經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202113號(hào)地塊采取“價(jià)高者得 投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案 搖號(hào)”，當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有其他競(jìng)買人愿意繼續(xù)參與競(jìng)買的，則轉(zhuǎn)入競(jìng)高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案階段，參加投報(bào)的競(jìng)買人需在現(xiàn)場(chǎng)遞交參加高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案申請(qǐng)。

而相較于“競(jìng)品質(zhì)”，南京、成都則更進(jìn)一步，在土拍階段直接“定品質(zhì)”。

南京此輪出讓地塊按“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓，當(dāng)網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價(jià)須通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人的地塊，對(duì)商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%，且部分地塊不得合作開(kāi)發(fā)。所謂“不得合作開(kāi)發(fā)”，是指“該地塊不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開(kāi)發(fā)，競(jìng)得土地后，競(jìng)得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項(xiàng)目公司，但競(jìng)得人須持股100%，且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。

成都則不再以競(jìng)配建并自持固定體量租賃住房或續(xù)競(jìng)自持租賃住房面積比例方式進(jìn)行拍賣，這也是6月7日成都發(fā)布《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定》，對(duì)成都市新建商品住宅項(xiàng)目的質(zhì)量、品質(zhì)、使用功能等進(jìn)行詳細(xì)的明確后，首次把“定品質(zhì)”與土拍掛鉤。

“競(jìng)品質(zhì)是在房企綜合成本不斷上漲但房?jī)r(jià)嚴(yán)格控制的背景下，防止房企為了變相降低成本，而偷工減料來(lái)降低項(xiàng)目品質(zhì)。這是影響老百姓生命和財(cái)產(chǎn)的民生問(wèn)題，一定會(huì)嚴(yán)控。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩與其持有相似觀點(diǎn)。在他看來(lái)，“定品質(zhì)在于防范房企因快周轉(zhuǎn)帶來(lái)產(chǎn)品品質(zhì)下降，損害消費(fèi)者權(quán)益；其次，可以剔除一部分實(shí)力不足的房企，促使房企注重產(chǎn)品力以及項(xiàng)目品質(zhì)。此舉對(duì)房企也是新的考驗(yàn)，尤其是資金實(shí)力與去化能力。”

中小房企機(jī)會(huì)來(lái)了？

始于今年2月的“兩集中”政策，旨在分流房企拍地資金，給地價(jià)降溫。

“三道紅線和房貸集中度管理，限制了企業(yè)惡性加杠桿，但土地市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的制度環(huán)境仍有待改革。”中信證券此前在研報(bào)中稱，從制度上來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)的改革可以說(shuō)是行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖——“內(nèi)卷化”競(jìng)爭(zhēng)將因此結(jié)束。

但從第一輪集中供地執(zhí)行情況看，不僅沒(méi)有達(dá)到降低地價(jià)預(yù)期，甚至很多城市的溢價(jià)率和成交土地價(jià)格都創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

比如，招商蛇口以32.5億元競(jìng)得重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一宗商住地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%；武漢東西湖區(qū)地塊全部溢價(jià)成交，且連續(xù)兩次刷新該區(qū)樓面價(jià)；廣州黃埔軍校小學(xué)地塊成“馬甲”專場(chǎng)，參與“圍獵”房企多達(dá)320家。

中原方面的數(shù)據(jù)顯示，第一輪集中供地的22個(gè)城市合計(jì)出讓住宅土地達(dá)802宗，合計(jì)土地出讓金達(dá)10530億元，平均土地溢價(jià)率為14.7%；平均樓面價(jià)為10002元/平方米，同比2020年上漲15.1%。22個(gè)城市里，最高的是重慶，溢價(jià)率高達(dá)36.23%；其次是廈門和杭州，溢價(jià)率都在20%-30%之間。

集中供地的初衷，大家好像都忘記了。沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)任何試點(diǎn)的第一輪集中供地，以實(shí)際行動(dòng)走向了政策初衷的反方向。

因此，第二輪集中供地最新公布競(jìng)拍規(guī)則的幾個(gè)城市都對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行了調(diào)整。

杭州對(duì)土地上限價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，一般地塊溢價(jià)率上限為15% ，“競(jìng)品質(zhì)”宗地的溢價(jià)率不高于5%；南京將競(jìng)拍最高溢價(jià)率由之前的30%下調(diào)至15%；盡管成都未明確規(guī)定最高溢價(jià)率，但根據(jù)宗地的“拍賣起叫價(jià)”和“土地最高限價(jià)”測(cè)算，在成都第二輪集中供應(yīng)的75宗地塊中，絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率未超過(guò)10%。

“對(duì)房企來(lái)說(shuō)有利有弊，優(yōu)勢(shì)在于控制溢價(jià)率等于控制了土地成本，高價(jià)地王現(xiàn)象會(huì)有明顯減少，增加了中小房企的生存空間。”宋紅衛(wèi)分析指出，另一方面則是對(duì)房企資金要求更為嚴(yán)格，這與三道紅線是一致的，防止房企變相加杠桿，增加風(fēng)險(xiǎn)。

需要指出的是，無(wú)論是杭州還是成都，在最新發(fā)布的公告中均對(duì)拿地企業(yè)資金來(lái)源進(jìn)行了規(guī)定，要求競(jìng)買資金須為合規(guī)自有資金，若經(jīng)審查不符合要求的，將取消意向競(jìng)買人的競(jìng)買資格。

“這是一種管理房企土地前融的行為，避免不正當(dāng)或過(guò)度使用金融杠桿進(jìn)而帶來(lái)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，如過(guò)度拉升土地市場(chǎng)熱度、炒高地價(jià)等行為，同時(shí)徹底打擊以投資為目的開(kāi)發(fā)企業(yè)擾亂行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。”潘浩分析指出，這是從政府層面進(jìn)行的一次行業(yè)篩查，資金實(shí)力不足以及資金運(yùn)轉(zhuǎn)不健康的企業(yè)將逐漸退出市場(chǎng)。